¿Cómo calcular el precio de alquiler de un piso?

Eso sí, el alquiler (y, por lo tanto, la rentabilidad) varían mucho si es un alquiler clásico de larga estancia, a si es un alquiler temporal o un alquiler turístico. Así que elige bien qué tipo de contrato quieres firmar y a qué tipo de inquilinos quieres alquilar.

Esto pasa por fijar el alquiler a un precio que cubra todos los costes de la vivienda, pague la hipoteca y genere beneficios. Si tienes dudas sobre cómo calcular el precio del alquiler de un piso, ¡estás en el sitio correcto!

En este artículo, hablaremos de las claves para fijar la renta, de los factores que debes tener en cuenta antes de decidir el valor del alquiler y también te explicaremos cómo está la ley en materia de fijación de precios.

Claves para calcular el precio del alquiler

Gastos de un piso

Invertir en vivienda en España es una buena idea y si has decidido comprar un piso, ten claro que has invertido en tu futuro y tu patrimonio.

Ahora que ya tienes tu propiedad, hay que tener en cuenta que además del precio y de los impuestos que has tenido que pagar en la compra de tu vivienda, también existen unos gastos de mantenimiento mensuales y anuales.

Esto es importante porque afectarán directamente al precio del alquiler que pedirás. Los más comunes son:

• Impuestos sobre la propiedad (IBI)
• Gastos de comunidad
• Seguros
• Facturas de agua, electricidad y gas
• Gastos de limpieza y mantenimiento del piso y las zonas comunes

Haz primero una estimación aproximativa de todos estos gastos antes de pasar a la etapa del cálculo. 

Fórmulas de cálculo: el PER

Actualmente, la mayoría de expertos se fijan en el PER (Price Earnings Ratio) para calcular el alquiler de un piso. Es un ratio que se usa en muchos campos financieros y que corresponde al cálculo del número de años que tardará en pagarse la vivienda por vía del alquiler.

Se consigue dividiendo el precio de venta / precio de alquiler.

Veámoslo en un ejemplo, seguro que así es más claro. Digamos que ya has decidido que Valencia es la ciudad dónde quieres invertir en vivienda. Te has comprado un piso por 300.000 € y pides un alquiler de 1.500 € al mes, es decir, 18.000 al año.

Al calcular el PER de la vivienda (dividiendo 300.000 entre 18.000), el resultado es de 16, que serían los años que tardarías en empezar a obtener beneficio. 

Otro ejemplo con un PER sería si la vivienda te hubiera costado 500.000€ con un alquiler de 1.000€ al mes. Esto daría un PER de 41 años, ¡una locura si lo que quieres es obtener beneficios rápidamente! 

Esta es solo una manera simple y matemática de calcular el alquiler de un piso, pero no hay ninguna norma escrita sobre ello. Lo lógico es pensar que si acabas de realizar la inversión, quieras sacarle el máximo rendimiento rápidamente.

Por eso, el PER es únicamente un indicador, que no debe confundirse con el cálculo de la rentabilidad de un piso. La realidad es que puedes poner el precio que quieras teniendo en cuenta los puntos que veremos a continuación.

Puntos en los que SÍ fijarse

Cómo está el mercado en la zona

En los 5 consejos para invertir en vivienda en España te contamos que para calcular el precio de alquiler de un piso, primero hay que comprobar por cuánto se alquilan las propiedades similares en la zona haciendo un pequeño estudio de mercado. 

Es importante conocer las condiciones del mercado local para poder fijar el precio de tu alquiler. 

Características de la vivienda

Otro factor relevante es el tamaño y el estado de tu vivienda. Si tienes un piso grande y lujoso, puedes cobrar más alquiler que si tienes uno pequeño y básico.

Además de los metros cuadrados, también hay que pensar en las zonas comunes que vas a rentar (aparcamiento, trastero, piscina, gimnasio, si es una comunidad de construcción nueva, etc.), si tiene terraza o no, si has efectuado reformas y, finalmente, la exposición del apartamento (norte, sur, este u oeste). 

Tipo de inquilino

La persona a quién alquiles el piso también afectará al precio del alquiler. Si te diriges a familias, estudiantes, turistas o jóvenes, parejas sin hijos, etc. todo eso influirá en el precio que estén dispuestos a pagar. El presupuesto de una familia dónde los 2 trabajan no es el mismo que el de unos estudiantes.

Ubicación del piso

La ubicación de tu piso es un dato clave para definir el importe del alquiler: ¿está en pleno centro histórico o en las afueras?, ¿a proximidad de zonas con mucho interés turístico, de las playas, de las universidades o de un parque? 

Está claro que si tu propiedad está situada en el barrio de Pedralbes de Barcelona podrás pedir un alquiler mucho más alto que si se encuentra en Nou Barris, también en Barcelona. Por lo tanto, la ubicación del apartamento tendrá un impacto en la renta. 

Servicios alrededor

Los servicios de la zona que rodea el piso es el último factor para calcular el precio de alquiler de un piso. Si cerca hay tiendas, restaurantes y otros servicios como el transporte público o los espacios verdes, seguramente puedas pedir más que si el piso está "en tierra de nadie".

Puntos en los que NO fijarse

La hipoteca no es el alquiler

Aunque la hipoteca sea muy baja, esto no significa que el precio del alquiler tenga que ser bajo también. El precio del alquiler debe cubrir todos los gastos de explotación y mantenimiento del inmueble, además de generar un beneficio para ti. Por lo tanto, no pienses que por pagar poco de hipoteca debes alquilar por poco también.

Deja a un lado las emociones

Es vital ser objetivo a la hora de calcular el precio de alquiler de tu piso. No dejes que emociones como el apego a la propiedad, la situación del inquilino o los recuerdos que hayas tenido ya en el piso influyan en lo que vas a pedir por el alquiler.

Toma los consejos de la gente con precaución

Aunque es fundamental tener en cuenta la opinión de los demás, al final eres tú quien tiene que tomar la decisión sobre qué precio de alquiler fijar. 

No debes basar tu decisión únicamente en los consejos de la familia o los amigos. En todo caso, déjate acompañar por un experto inmobiliario antes de decidir el precio de alquiler del piso. 

¿Qué dice la ley española sobre fijar precios en el alquiler?

Por el momento, el Gobierno de España todavía no ha sacado ninguna ley sobre la fijación de los precios del alquiler, aunque está trabajando en ello.

Sin embargo, la Generalitat de Catalunya sí que ha tomado cartas en el asunto y decidió en septiembre del 2020 regular los precios de alquiler de la comunidad autónoma. El índice de Referencia de precios de alquiler de vivienda calcula el precio máximo que se puede pedir por un alojamiento en función de las condiciones del piso y se aplica en las zonas con un mercado de vivienda tenso.

En la web de Agencia Habitatge encontrarás el calculador del precio de alquiler para hacer una simulación sobre el precio fijado para un piso en concreto. 

Acuérdate, pues, que para calcular el precio de alquiler de tu piso, debes tener en cuenta el mercado, la ubicación, la vivienda y los servicios.

Con esto, solo te falta encontrar al inquilino perfecto y firmar un contrato para empezar a rentabilizar tu inversión. Si todavía tienes dudas, en Masteos estamos a tu servicio para responderlas y ayudarte a desarrollar tu proyecto inmobiliario. 

Y tú, ¿ya tienes claro todos los elementos para calcular el precio del alquiler de tu piso?