¿Cómo se renueva un contrato de alquiler?: guía para propietarios e inquilinos

En España existen varios tipos de contratos de alquiler, y cada uno de ellos tiene una legislación y unas normas diferentes. Es por eso, que a la hora de renovar un contrato de alquiler es imprescindible saber cuáles son los acuerdos a los que inquilino y propietario han llegado. Si eres propietario, no te olvides que cada año deberás declarar tu piso en alquiler en la declaración de la renta. 

¿Cuál es la duración y la periodicidad de los contratos de alquiler?

Los contratos de alquiler tienen una duración mínima de cinco años si el propietario es una persona física, y de siete años si es una entidad jurídica, pero esto depende de la fecha en la que haya sido firmado. El inquilino puede rescindir el contrato antes, pero avisando con una determinada antelación. En el caso del propietario también, pero es más complicado: solo si es para su uso personal o uno de sus descendientes, y en unas determinadas condiciones que explicaremos más adelante.

Una vez transcurrido este plazo, los contratos se prorrogan automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años, a menos que se comunique la intención de finalizarlo. Es fundamental conocer esta periodicidad para planificar la renovación de contrato o finalización del contrato de manera legal y sin repercusiones.

¿Cuándo se puede renovar el contrato de alquiler?

Los contratos de alquiler pueden renovarse automáticamente o mediante acuerdo entre ambas partes. La posibilidad de renovar el contrato y el momento en que se puede hacer depende de la duración del arrendamiento vigente.

Cuando el contrato de alquiler es de larga duración, es decir, que se firma por un año o más, la prórroga es automática. Esto significa que, una vez transcurrido el período inicial del contrato, este se renueva de manera automática por plazos anuales, a menos que alguna de las partes comunique su intención de ponerle fin. 

En este artículo te descubrimos más sobre los contratos temporales y descargarte un modelo de contrato. 

¿Cuánto se puede subir el precio del alquiler en 2023?

Los propietarios en España pueden aumentar el alquiler de dos maneras: mediante la revalorización anual según el Índice de Precios al Consumo (IPC) o al renegociar al vencimiento del contrato. En el caso del aumento relativo al IPC, para este 2023, el Gobierno ha limitado la subida del precio del alquiler al 2 %. En esta misma ley, se ha previsto que el aumento para el 2024 sea de un máximo del 3 %. 

Eso sí, cabe recordar que lo que impera siempre es el acuerdo entre las dos partes. Por lo tanto, si casero e inquilino están de acuerdo, la subida puede ser por encima del 2 % fijado por el Gobierno.

¿Cómo rescinde un propietario la renovación automática de un contrato de alquiler? 

Si el propietario quiere poner fin al contrato de alquiler y desea cancelar la renovación automática pasados los cinco años de contrato base, lo podrá hacer con cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. Lo deberá hacer avisando al inquilino por escrito, con un burofax o un escrito en el que el inquilino certifica haber recibido la información. 

¿Cómo hace el inquilino para evitar la renovación automática del contrato? 

En el caso de que sea el inquilino el que desea no renovar de manera automática el contrato en curso, deberá avisar con un mínimo de 30 días antes a la fecha de terminación del contrato. En el caso de no avisar, el contrato se renovará automáticamente por un año suplementario. 

Cambios del 6 de marzo de 2019: el antes y el después de los contratos de alquiler

Hasta el 6 de marzo de 2019, la legislación de arrendamientos urbanos en España estaba regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, a partir de esa fecha, se introdujeron cambios significativos. Así que antes de saber cómo renovar un contrato de alquiler, es importante saber cuándo se firmó ese contrato. 

Contratos Antes del 6 de Marzo de 2019

• Duración Mínima: los contratos tenían una duración mínima de 3 años para personas físicas, y de 5 años para personas jurídicas.
• Prórrogas Automáticas: al finalizar el contrato, este se prorrogaba automáticamente por un año si ninguna de las partes notificaba su deseo de no renovar con 30 días de antelación.
• Limitación de Garantías: el aval bancario o depósito de garantía no podía exceder de dos meses de alquiler.
• Incremento del Alquiler: los propietarios podían aumentar el alquiler anualmente basándose en el IPC u otra fórmula pactada.

Contratos Después del 6 de Marzo de 2019

• Duración Mínima: la duración mínima de los contratos se extendió a 5 años para personas físicas y a 7 años si el propietario es una persona jurídica.
• Prórrogas Automáticas: la prórroga automática se redujo a 3 años, en lugar de 1 año como era antes.
• Limitación de Garantías: se estableció que el depósito de garantía no podía exceder de 2 meses de alquiler, salvo que el contrato tuviera una duración superior a 5 años, en cuyo caso se podían solicitar hasta 6 meses de alquiler de garantía.
• Incremento del Alquiler: el aumento del alquiler por parte del propietario quedó limitado a la variación del IPC durante la duración del contrato.

Es importante tener en cuenta que los cambios legislativos afectaron a los contratos nuevos firmados después del 6 de marzo de 2019. Los contratos de alquiler que ya estaban en vigor antes de esa fecha continuaron regidos por las condiciones y cláusulas establecidas inicialmente.

¿Hay que pagar algún gasto para renovar un contrato de alquiler?

La renovación de un contrato de alquiler en España no debería implicar nuevos gastos, ya que no requiere de la intervención de ningún especial y se hace de manera automática.
Sin embargo, todo dependerá del acuerdo al que llegaran inquilino y propietario. Algunos de los gastos más comunes asociados: 

• Honorarios de Gestión: en algunos casos, puede haber honorarios de gestión asociados con la renovación del contrato si se cuenta con la intermediación de una agencia inmobiliaria. Estos honorarios suelen cubrir el trabajo administrativo y de asesoramiento realizado por la agencia.
• Actualización del Depósito de Garantía: si el contrato establece que el depósito de garantía debe ser actualizado o ajustado al renovar el contrato, es posible que el inquilino deba realizar un pago adicional.
• Gastos Notariales y Registrales: en algunas situaciones, la renovación del contrato puede requerir trámites notariales o registrales. Si es el caso, los costos asociados con estos trámites deberán ser cubiertos por la parte acordada en el contrato.

¿Habrá que aportar documentación nueva al renovar el contrato de alquiler?

En general, la renovación de un contrato de alquiler no suele requerir la aportación de documentación completamente nueva, ya que la relación contractual continúa entre las mismas partes. Sin embargo, puede haber situaciones en las que sea necesario actualizar cierta información o presentar nuevos documentos. Algunos ejemplos de documentación que podría solicitarse son:

• Actualización de Datos Personales: si ha habido cambios en la información personal de alguna de las partes, como un cambio de dirección o número de contacto, es importante proporcionar los datos actualizados.
• Acreditación de Solvencia: algunos propietarios pueden requerir una nueva acreditación de solvencia económica por parte del inquilino al renovar el contrato para asegurarse de que este pueda seguir cumpliendo con el pago del alquiler.
• Seguro de Responsabilidad Civil: al renovar un contrato de alquiler, el propietario puede solicitar una nueva póliza de seguro de responsabilidad civil por parte del inquilino para protegerse ante posibles daños causados por este durante su estancia.

En el caso de una renovación, que es el caso que estamos tratando en este artículo, al no ser un nuevo inquilino, no es necesario entregar el certificado de eficiencia energética.