¿Quieres invertir en vivienda? 5 consejos para una inversión de éxito

No obstante, invertir en vivienda y obtener rentabilidad en tu compra es un proceso que debe hacerse sobre seguro y estar bien informado. Hay una lista de aspectos a tener en cuenta antes de lanzarse en un proyecto inmobiliario, como los impuestos, las gestiones del antes y del después, los precios de los alquileres, la rentabilidad, el tipo de vivienda, las hipotecas, etc. 

¿Has estado dándole vueltas a la inversión inmobiliaria, pero no sabes por dónde empezar? No te preocupes, en este artículo te damos 5 consejos a la hora de invertir en un piso o una casa. ¡Sigue leyendo!

Consejo 1: evaluar la inversión

El primer punto es quizás el más relevante de todos, porque sin un estudio previo, no hay compra. Es necesario analizar aspectos como la demanda de la zona, el tamaño del piso, la inversión inicial, si es una vivienda nueva o de segunda mano, si hay que hacer reformas, el tipo de financiación, etc. ¡Te lo contamos a continuación!

Realizar un pequeño estudio de mercado

Para saber si el piso de compra está bien de precio, debemos saber el precio medio de la zona. Hay zonas que actualmente están ya muy explotadas y, por lo tanto, va a ser muy difícil encontrar una vivienda con una rentabilidad alta.

Sin embargo, moviendo el perímetro de búsqueda de unos pocos kilómetros se pueden encontrar zonas más asequibles. Además, el estudio de mercado también te ayudará a calcular el precio de alquiler de tu piso en función de la zona y sus características. 

Además de la zona geográfica, es vital prever los ingresos a corto y largo plazo, para así definir la cantidad de dinero que estás dispuesto a invertir. Te recordamos que siempre pueden surgir imprevistos y debemos estar bien respaldados para no gastar de más. De hecho, los expertos aconsejan que la hipoteca no supere el 30-35% del sueldo. 

Elegir el tipo de hipoteca

La hipoteca es otro de los puntos clave para invertir en vivienda. Hay que estudiar con detenimiento cuál es la que más nos conviene. Actualmente, en España existen de 3 tipos: 

• Hipotecas de cuota variable: La cuota varía en función del tipo de interés que se aplica cuando se produce la revisión, referenciada generalmente al euríbor. Las cuotas de la hipoteca se reducen cuando el tipo de interés baja y sube si este se encarece. 

✅ Ventajas: tienen periodos de amortización más amplios, llegando a los 40 años, y comisiones más bajas que otros tipos de hipotecas. 

❌ Inconvenientes: es variable, por lo tanto, puede haber una subida imprevisible de la cuota. 

• Hipotecas de cuota fija. Han sido durante años las más comunes en nuestro país, de hecho, el 73% de créditos firmados corresponden a este tipo de hipotecas. Sin embargo, en lo que va del año 2022, la banca ha encarecido este tipo de hipotecas de un 5 a un 15%. 

✅ Ventajas: las cuotas no varían durante todo el periodo de duración de la hipoteca. Son estables y no se ven afectadas por las subidas y bajadas del euríbor. 

❌ Inconvenientes: el tipo de interés en el momento de contratar la hipoteca es más elevado y el plazo máximo de amortización es más corto que en las hipotecas de interés variable. En algunos casos, las comisiones por amortización parcial y total son altas, por lo que cancelar la hipoteca se hace más caro.

• Hipotecas de cuota mixta. Combina el pago de una cuota mensual a tipo de interés fijo durante los primeros años del préstamo, y el resto de años hasta su vencimiento se aplicará un tipo de interés variable. A efectos prácticos, este tipo de hipotecas funcionan como una hipoteca variable con algunas condiciones especiales.
  

✅ Ventajas: el tipo de interés de la cuota fija en una hipoteca mixta es menor que el de la hipoteca de cuota fija pura. Por lo tanto, es ideal para aquellas personas que tienen claro que quieren amortizar gran parte de la hipoteca los primeros años (es decir, que sabes que vas a devolver el dinero antes del tiempo fijado). 

❌ Inconvenientes: no abundan mucho y son muy pocas entidades bancarias las que las ponen en valor, pero despiertan cada vez más el interés de los usuarios. Además, toma los inconvenientes parciales de las hipotecas fijas (no beneficiarse de los intereses bajos en la parte inicial) y variables (subidas imprevisibles). 

Consejo 2: revisar la fiscalidad

Este es otro de los puntos que debemos conocer con detenimiento antes de invertir en vivienda para alquilar o vender. La compra de un inmueble está gravada por distintos impuestos a pagar en la compra de una vivienda. Algunos de ellos están al alza, como es el caso de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados en diferentes Comunidades Autónomas. 

En el caso de las viviendas nuevas, el comprador debe pagar el IVA, que varía en función del tipo de construcción: 21%, para los locales comerciales, 10% para la vivienda de obra nueva y 4% para las viviendas de protección oficial. El IVA incluye garajes y anexos para un máximo de dos plazas.

Para la obra nueva también se debe abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuyo porcentaje varía en cada Comunidad Autónoma (suele estar entre el 0,5 y el 1,5 % de la venta).

Por otra parte, si la vivienda es de segunda mano, no hay que pagar el IVA. Sin embargo, sí que deberás pagar el Impuesto de Transmisiones (ITP) que oscila entre el 6 y el 11 % de la venta en función de cada Comunidad Autónoma. Además, también deberás pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), mencionado más arriba. 

Por último, no debemos olvidar todos los gastos de compra-venta y del notario.

Existen gastos que se deben tener presentes para no gastar de más y evitar imprevistos. Debemos calcular los gastos energéticos de la vivienda y otros derivados de la comunidad.

Por ejemplo, el pago mensual de una comunidad, o el precio del IBI (Impuesto Bienes Inmuebles), el mantenimiento del ascensor, impuestos como la basura o el tratamiento de aguas y otros gastos.

Consejo 3: invertir en vivienda nueva o a reformar

Una vez hayas evaluado tu inversión y reflexionado sobre todos los gastos derivados de la fiscalidad, es el momento de elegir el tipo de vivienda. 

¿Qué tipo de vivienda me conviene más?

En el caso de que vayamos a hacer una inversión, hay que priorizar la zona para tener una buena rentabilidad. Si la vivienda necesita reformas, una buena opción es realizar un estudio previo del estado del inmueble, ya que este tipo de viviendas pueden ser interesantes por la rentabilidad a largo plazo.

Las reformas influyen de manera directa en la rentabilidad del piso, porque, un piso con un aspecto más nuevo tiene mucho más potencial en el mercado. Además, la reforma te permite revalorizar el precio del alquiler y así recuperar la inversión inicial.

Eso sí, antes de iniciar la reforma, se deben analizar puntos clave como el aislamiento de paredes y ventanas, conductos o estado de la instalación eléctrica e iluminación. Todos estos aspectos requieren una especial atención y aunque suponen una inversión inicial, una vez efectuada, el piso tendrá mucho más valor. 

Consejo 4: ubicación y servicios

Más allá de la evolución del mercado inmobiliario, existen otros factores en los que fijarse para invertir en vivienda. Hay elementos que influyen sobre su valor a la hora de venderla, alquilarla y para su futura revalorización en el mercado.

Es por eso que es recomendable estudiar a fondo el entorno y los servicios que ofrece, como por ejemplo los centros educativos o sanitarios, comercios, comunicaciones, zonas verdes e instalaciones deportivas…). 

Consejo 5: busca asesoramiento

El último de los consejos para invertir en vivienda es ponerle sentido común. Dada la cantidad de factores que hay que tener en cuenta, hay que realizar una inversión sin prisas. Así que si tienes claro que quieres invertir en vivienda, lo mejor es que un experto en inversión te acompañe a lo largo de tu proyecto. Más allá de todos los consejos que pueda ofrecerte, lo ideal es que el asesor esté a tu lado en la búsqueda de la vivienda, en el tipo de financiación, la transacción de la compra, la fiscalidad e incluso en el alquiler del piso.

Finalmente, te recomendamos que estudies varias posibilidades, con características diferentes, esto te ayudará a concretar tus prioridades y saber a qué estás dispuesto a renunciar. Una búsqueda exhaustiva te permitirá conocer el mercado y te aportará mayor seguridad a la hora de tomar una decisión.

Estos son los principales consejos para invertir en un piso para alquilar o vender. Si todavía tienes dudas, en Masteos estamos aquí para asesorarte y ayudarte en tu proyecto inmobiliario. 

No lo pienses más, ¡infórmate y empieza tu proyecto de inversión inmobiliaria!