¿Qué impuestos pagan los extranjeros por la compra de una propiedad en España?

Según los datos del INE del 2021, la mayoría de las inversiones extranjeras se sitúan en ciudades costeras, en ciudades universitarias o en el centro de las grandes urbes españolas, como es el caso de Barcelona o Madrid. Los destinos preferidos para comprar una propiedad en España por extranjeros son la Comunidad Valenciana, las islas Canarias y Baleares así como Andalucía, Cataluña y la Comunidad de Madrid. Estas elecciones no difieren demasiado del estudio sobre los mejores barrios dónde invertir en vivienda en 2023 realizado por Masteos, ¿coincidencia? 

El perfil del comprador extranjero o expatriado varía bastante dependiendo de la estrategia a la hora de comprar: hay una parte que compra una vivienda como inversión para alquileres de larga estancia, otro como alquiler vacacional (como las vacaciones en familia o para su propio disfrute) aunque también hay una parte más residual que compra con la intención de vivir y residir en España. 

Pero, ¿cuáles son los requisitos para comprar propiedades en España por extranjeros que no residen aquí?, ¿qué impuestos se deben pagar los no residentes?, ¿cuáles son los primeros pasos para invertir en inmuebles? Si eres extranjero no residente y quieres comprar una propiedad en España, ¡sigue leyendo porque este artículo te interesa! 

¿Qué necesita un extranjero para comprar una casa en España?

Comprar siendo residente fiscal en España

Si eres residente en España solo necesitarás tener un NIE de residente o el NIF (en el caso de tener la nacionalidad española). Para pedir la hipoteca lo mejor es tener una cuenta en un banco español para beneficiar de las ventajas de los préstamos ordinarios. Si eres residente español te recomendamos leer el artículo sobre los impuestos a pagar en la compra de una vivienda. 

Comprar siendo no-residente fiscal en España 

Los no residentes fiscales en España tienen un proceso distinto para comprar una propiedad en España y también para pagar sus impuestos. El residente extranjero tendrá que solicitar un NIE, ya sea temporal para los no residentes comunitarios, como un NIE de no residente para los extracomunitarios. Además, a la hora de pedir una hipoteca, deberá hacerlo a un banco español con las condiciones que este le ofrezca (recuerda que siempre son negociables).
Normalmente, las hipotecas para “no residentes o extranjeros” suelen ser menos ventajosas, pidiendo hasta un 30% del aporte de la propiedad y con unos intereses más elevados que la ordinaria. 

La documentación que hay que presentar 

En lo que a documentación se refiere, el no residente fiscal en España deberá presentar estos elementos al banco para pedir su préstamo:  

• Fotocopia del NIE, DNI o pasaporte
• Certificado que expone que no eres residente
• Copia del contrato de trabajo
• Copia de las últimas nóminas de tu país de residencia
• El extracto bancario del último año de la cuenta en la que se ingresa la nómina
• El certificado de la residencia fiscal
• La declaración fiscal
• Los tres últimos recibos de haber cancelado las deudas pendientes
• El contrato de compra de la vivienda (o el contrato de arras en caso de no tener todavía el contrato de compra-venta)
• Quizás también nos pedirán traducir la documentación (en función de la entidad y del idioma)

¿Qué impuestos paga un extranjero al comprar una casa?

Hay varios factores importantes a la hora de pagar impuestos:

➡️ El montante de la tributación dependerá de la Comunidad Autónoma donde se compre la propiedad,
➡️ También variará en función del estado del inmueble,
➡️ Y en función de la residencia fiscal del propietario.

Impuestos sobre la compraventa de una vivienda 

Impuestos paras las viviendas de obra nueva‍

‍➡️ IVA*
10% para la vivienda de obra nueva
4% para las viviendas de protección oficial
* El IVA incluye garajes y anexos para un máximo de dos plazas

➡️ Impuestos Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Varía en cada Comunidad Autónoma entre el 0,5 y el 1,5 % de la venta
Es un impuesto que paga el banco si se pide hipoteca o el comprador si se paga al contado

Impuestos paras las viviendas de segunda mano ‍

‍➡️ Impuesto de Transmisiones (ITP)
Entre el 6 y el 13 % de la venta en función de cada Comunidad Autónoma

➡️ Impuestos Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Varía en cada Comunidad Autónoma entre el 0,5 y el 1,5 % de la venta
Es un impuesto que paga el banco si se pide hipoteca o el comprador si se paga al contado

Impuestos sobre la propiedad

Impuestos sobre la renta

➡️ Si eres residente dentro de la UE, Noruega e Islandia
-Deducción únicamente en los gastos deducibles del IRNR a presentar el modelo 210
-Tipo de gravamen del 19%

➡️ Si eres residente fuera de la UE, Noruega o Islandia (es decir, cualquier otro país)
-No se pueden deducir ningún gasto y se debe presentar el modelo 210
-Tipo de gravamen del 24%
-Verificar la doble imposición en el país de residencia
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Impuestos sobre los bienes inmuebles (IBI) 

El IBI es el impuesto que debe pagar todo inversor por el hecho de tener una propiedad en España (ya sean viviendas, garajes o locales). Se paga anualmente al ayuntamiento y se calcula en función del valor catastral de la vivienda. 

Impuestos sobre el Patrimonio

En realidad, este impuesto es poco común, destinado mayormente a las grandes fortunas, ya que la ley establece que los contribuyentes que declaren menos de 700.000 € están excluidos de este pago. 

Es importante saber que los impuestos pueden variar en función deltipo de contrato de alquiler que elijas para rentabilizar tu vivienda de alquiler. 

¿Por dónde empezar a comprar una propiedad siendo extranjero en España? 

Los puntos indispensables si quieres comprar una propiedad en España siendo extranjero no residente son: 1). conseguir el NIE y 2). calcular el presupuesto total del que dispones para invertir. También te recomendamos leer esta guía paso a paso sobre cómo comprar un piso para alquilar en España y dejarte aconsejar sin ningún tipo de compromiso por un asesor de Masteos, que te ayudará a definir tu proyecto de inversión.

A continuación, deberás encontrar el bien que corresponde a tus necesidades y presupuesto y una vez encontrado, empezar con los trámites burocráticos ligados a la compra-venta. Estos procesos no siempre son sencillos, por eso nuestros equipos, especializados en la compra de propiedades en España por parte de extranjeros, se encargan de todo: buscan tu inversión, te ayudarán a pedir la hipoteca en un banco español, gestionan las escrituras y los contratos ante notario y te acompañan en todo el proceso, hasta el alquiler de tu propiedad. En definitiva, Masteos es la solución para comprar propiedades en España por extranjeros no residentes, que no quieren hacerlo solos. 

‍Y tú, ¿todavía tienes dudas sobre los impuestos que tendrás que pagar en España si compras una propiedad siendo extranjero?