¿Cuáles son los 8 errores que debes evitar en una inversión inmobiliaria?

1. Invertir sin un plan sólido

El primer consejo, y posiblemente el más importante antes de aventurarte en el mundo de las inversiones inmobiliarias, es tomarte tu tiempo para elaborar un plan detallado siguiendo estos 5 consejos para invertir con éxito.

No te lances a comprar una propiedad sin saber qué deseas y sin tener conocimiento sobre el estado actual del mercado inmobiliario. Antes de tomar cualquier decisión, debes reflexionar sobre todos los parámetros que van a influenciar tu compra porque, invertir en alquiler requiere cautela y reflexión.

Algunos puntos clave que tendrás que tener en cuenta son: tu presupuesto (capacidad de endeudamiento, tasa de endeudamiento), el tipo de alquiler que estás considerando (amueblado, vacío, temporal, etc.), el tipo de propiedad que quieres comprar (casa, apartamento, estudio), la ubicación geográfica, el tipo de contrato (alquiler larga duración, alquiler vacacional u otro tipo), el perfil de tu futuro inquilino y si quieres invertir en vivienda nueva o de segunda mano.

En definitiva, una estrategia bien establecida te ayudará a ahorrar tiempo y quebraderos de cabeza en el futuro. Si no quieres invertir solo, siempre puedes ponerte en manos de un profesional para que te acompañe en tu proyecto de inversión.

2. No hay mejor momento que el ahora

Uno de los errores más comunes que cometen las personas que desean invertir es esperar eternamente. Esperan encontrar la propiedad perfecta, aquella que cumple con todos sus requisitos. Esperan a que las tasas de interés bajen, esperan a que los precios del mercado inmobiliario caigan, y así sucesivamente.

Sin embargo, la realidad es que mientras más esperes la oportunidad ideal, menos posibilidades tendrás de invertir de verdad.

Sin duda, las oportunidades excepcionales existen, pero, ¿cuánto tiempo estás dispuesto a perder?, ¿cuántos alquileres dejarás de cobrar por seguir esperando?

Lo mejor es encontrar una oportunidad única de inversión, rentable, que se ajuste a tu estrategia, presupuesto y ahorros y comprarla. Porque si no, lo que puede pasar es que nunca pases a la acción y estés más años sin invertir.

3. Utilizar todo tu capital para dar la entrada

La idea básica en una inversión en alquiler es que el pago del inquilino cubra tu crédito. Por supuesto, esto sería lo ideal aunque, en la práctica, la autofinanciación de una inversión no es tan sencilla y en muchos casos tendrás que poner de tu dinero cada mes para pagar la hipoteca. Uno de los errores más comunes es el de usar todo tu dinero ahorrado para dar la entrada del piso. Sin embargo, hay una solución y es aprovecharse del efecto "palanca", que viene a ser utilizar el dinero del banco (a través del préstamo) para comprar algo que no podrías permitirte de otra manera.

Guardar parte de tu capital inicial es muy importante, ya que te será mucho más útil para financiar una reforma, la decoración del piso o simplemente pagar los gastos derivados de tu inversión. Además, esto te permite tener un colchón de seguridad en caso de imprevistos e incluso, podrías emplear el resto del capital para nuevas inversiones.

4. Elegir una mala ubicación

Lo volvemos a decir y a repetir: la ubicación es un factor determinante en el éxito o fracaso de una inversión inmobiliaria.

Debes dedicar tiempo a analizar minuciosamente el mercado del área en la que quieras invertir, considerando aspectos como los ingresos medios de los hogares en el vecindario, la tasa de desempleo, los proyectos de desarrollo urbanístico, la calidad del transporte, la calidad de vida en la zona, etc.

Encontrar el emplazamiento de tu inversión es lo más básico, pero es también lo que te puede llevar más tiempo. Si no quieres dedicárselo o tienes dudas sobre cuál es la ubicación ideal, siempre puedes recurrir a los servicios de un captador inmobiliario que encontrará las mejores propiedades por ti.

5. No invertir en la propiedad adecuada

Al igual que con la ubicación, hay que prestar atención al tipo de propiedad en la que estás invirtiendo. Tu objetivo principal como inversor es asegurarte de que tu apartamento, casa o edificio se alquile fácilmente. La falta de inquilinos, especialmente si dura demasiado tiempo, puede ser problemática, ya que tendrás que seguir pagando tu hipoteca aunque el piso esté vacío.

Si lo que quieres es alquilar a estudiantes, deberás ofrecer un apartamento de tipo alquiler por habitaciones en ciudades universitarias, preferiblemente amueblado para que no tengan que encargarse ellos de comprarlos.

Del mismo modo, si la demanda de alquiler en un vecindario es más bien familiar, buscarás adquirir un amplio apartamento de 3 o 4 habitaciones o incluso una casa donde pueda vivir una familia al completo.

Además, te aconsejamos dejar de lado lo emocional, ya que, a veces, los inversores compran una propiedad porque les gusta, sin buscar la rentabilidad. Cuando inviertes, no debes perder de vista la realidad y lo tangible. Debes pensar en tu compra con la perspectiva de la oferta y la demanda: ¿la vivienda tiene parking?, ¿está en buenas condiciones?, ¿da gusto vivir en ella?, ¿se puede llegar fácilmente al centro de la ciudad?, etc.

6. Elegir un mal inquilino

La elección del inquilino no es una decisión que se tome a la ligera. Debes elegir a un inquilino que sepas que va a pagar su alquiler puntualmente cada mes, porque si no lo hace, el riesgo que corres es demasiado elevado. La solvencia del inquilino es crucial para que una inversión sea rentable.

Si decides alquilar por tu cuenta, asegúrate de verificar todos los detalles, así como las garantías proporcionadas por el futuro inquilino. Debes estar seguro de su seriedad y de su solvencia. Este consejo también es válido si optas por una agencia de administración de propiedades, puesto que elegir a una empresa de confianza es clave para que la gestión del alquiler sea un éxito. En cualquier caso, contar con un seguro de alquileres impagos resulta indispensable cualquiera de las dos situaciones.

7. Gestionar mal las obras de renovación

Renovar tu vivienda para aumentar el valor de tu inversión es una excelente idea, ya que con una simple reforma (y quizás no muy cara), le darás un aire completamente diferente a tu vivienda.

Sin embargo, varios factores pueden convertir esta etapa en un auténtico calvario.

Por un lado, te recomendamos no hacer las obras por ti mismo, por muy manitas que seas. Si es una reforma larga, te llevará mucho tiempo y te acabará desgastando. Es preferible contratar a profesionales especializados para que lo hagan, ya que es probable que tú no tengas todas las habilidades necesarias.

Por otro lado, elegir a un pésimo artesano te puede salir caro si no cumple con sus obligaciones: obras mal acabadas, calendario que no se respeta, chapuzas que luego se acaban rompiendo, presupuestos baratos que luego salen caros, etc. Incluso existe el riesgo de que la empresa de construcción abandone el proyecto. Debes asegurarte de que el contratista seleccionado sea una persona seria y confiable, puedes mirar sus reseñas antes de dar el paso y, sobre todo, no olvides comparar presupuestos entre diferentes profesionales.

8. Comprar una propiedad que ya está alquilada

Para muchos inversores inmobiliarios, comprar una propiedad que ya está alquilada puede parecer una medida segura. No es necesario buscar un inquilino, ya que el apartamento ya está ocupado. Parece que te ahorras varios días o incluso semanas de búsqueda y, por lo tanto, ganas más dinero. Sin embargo, si lo miramos más de cerca, no es una opción tan ideal.

En una propiedad que ya está alquilada, no puedes revalorizar la vivienda, no puedes hacer las reformas para sacarle más valor (y aunque las hicieras, es difícil gestionarlas con gente dentro) y tampoco puedes elegir el inquilino que vive dentro hasta que no se cumpla el contrato (te recordamos cómo se renuevan los contratos de alquiler).

Conclusión

¿Te parecen muchas cosas a tener en cuenta? Lo cierto es que en realidad la lista es mucho más larga y se pueden incluir otros errores comunes, como comprar una propiedad demasiado cara, hacer una mala estimación de la obra, querer ahorrarte dinero poniendo en riesgo tu inversión, negociar mal la hipoteca, no tener en cuenta los gastos derivados de la compra, entre otros.

Invertir en vivienda en alquiler no es algo que se haga a la ligera, ya que implica un desembolso y un compromiso a largo término. Por lo tanto, es fundamental recordar que, cuando se invierte tanto dinero, se debe hacer con prudencia y una estrategia bien definida.

Ya sea una casa o un apartamento, debes prestar atención a los detalles: buscar una buena vivienda, tener en cuenta la financiación, pensar bien la reforma, decorarlo con gusto y gestionar el alquiler. Todo debe ser planificado minuciosamente. Nadie está exento de problemas, así que si quieres invertir, pero no te atreves a hacerlo solo, siempre puedes externalizar estos servicios en profesionales con experiencia en el sector.