Guía paso a paso: ¿Cómo comprar un piso para alquilar en España?

Al principio todo puede parecer muy complejo: que si encontrar un piso, que si de dónde saco el dinero, que si pedir la hipoteca, que si calcular el rendimiento... Pero te aseguramos que después de leer esta guía paso a paso sobre cómo comprar tu piso en España, ¡lo verás todo mucho más claro!

Paso 1: evaluar la inversión

Es muy importante saber cuánto dinero estamos dispuestos a invertir para comprar el piso que deseamos. Puedes querer un apartamento nuevo en el centro de Madrid, con piscina, pero si cuesta 500.000€ y tu solamente dispones de 40.000€, ¡seguirá siendo un sueño!

Entonces, seamos realistas. Piensa que el banco puede financiarte hasta el 80% del valor del piso (60% en el caso de los no residentes en España, quizás el 100% en casos excepcionales), pero que el 20% restante deberás ponerlo tú en la compra.

También deberás tener en cuenta que el banco no toma en cuenta el presupuesto de las eventuales reformas a la hora de calcular tu hipoteca ni tampoco el importe del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el caso de las viviendas de segunda mano. Por lo tanto, tu capital influye directamente en el tipo de vivienda que puedes permitirte.

Además, es importante recordar que las personas no residentes en España también puede invertir en vivienda, pero que en ese caso necesitarán tener un NIE (Número de Identidad Extranjero). Para las personas con nacionalidad española el DNI es suficiente. 

También puedes comprar un piso sin pedir hipoteca, pero en ese caso, deberás pagar al contado.

Paso 2: decidir dónde comprar el piso

Está claro que para poder invertir, primero hay que encontrar lo que se quiere comprar. Antes de ponerte a buscar, es vital que pases por estas 2 etapas:

Definir el objetivo de la compra

¿Compras un piso como primera inversión para probar o para construir un patrimonio para la jubilación? ¿Te ves con capacidad para invertir en vivienda y vivir de las rentas? En función tu respuesta, tu objetivo será diferente.

Por ejemplo, buscarás un piso con varias habitaciones para alquilarlas por separado, una casa unifamiliar para alquilar a familias o un pequeño estudio para una joven trabajadora… Ten vista a largo plazo sobre tu intención de compra.

Realizar un mini-estudio de mercado

Debes averiguar en qué ciudad de España es mejor comprar una vivienda como inversión, en función de la localización, los precios y la rentabilidad. El objetivo del estudio de mercado es saber dónde invertir. Ahora que ya tienes claro la cantidad de dinero que puedes invertir, es hora de pasar a la acción. Algunas preguntas que hacerte son: 

• ¿Tienes alguna ciudad en mente dónde te gustaría invertir?
• ¿Al lado del mar o de la montaña para disfrutar también de la vivienda? 
• ¿En qué tipo de barrio?, ¿en el centro o a las afueras?, ¿cerca de las universidades o en una zona turística? 
• ¿Qué tipo de vivienda busco?, ¿un estudio o una casa?, ¿en el centro y pagar el m2 más caro o a las afueras y más barato? 

También debes plantearte otras cuestiones sobre el inquilino ideal, como:

• A qué tipo de inquilino quieres tener, si son familias, estudiantes, turistas, etc.
• Cuáles son las necesidades de este tipo de inquilino, es decir, ¿dónde quiere vivir?, ¿quiere parking?, ¿piso nuevo o de segunda mano?, ¿qué alquiler está dispuesto a pagar?, ¿qué prestaciones desea tener cerca?, etc.
• El tipo de urbanismo de la zona, con preguntas como ¿llega el transporte público?, ¿van a desarrollar otras líneas de transporte?, ¿qué instalaciones hay en la zona?, etc.

Paso 3: elegir el tipo de vivienda

¿Nueva o de segunda mano?

Si quieres un piso nuevo, debes saber que el precio de estas viviendas suele ser un 20% superior a las de segunda mano. Además, la obra nueva puede tardar un tiempo en acabar y su rendimiento de salida al mercado es menor. Además, los impuestos a pagar también varían en función de si es una vivienda nueva o de ocasión. 

Sin embargo, una vivienda de segunda mano tiene una rentabilidad mucho más elevada, sobre todo si se hacen reformas para hacer el piso más atractivo.

También cabe destacar que lo que más rápido se alquila son los estudios o los pisos de 2 habitaciones, que son interesantes tanto para las parejas como para las personas solteras.

Y que muchos impuestos se pagan en función de los m2 de la vivienda, así que cuánto más metros, más impuestos se pagarán. Entonces piensa en el tipo de vivienda que deseas, ¿piso o casa?, ¿nueva o de segunda mano?

Paso 4: encontrar el piso

Elegir el vendedor

Llega el momento de buscar un piso para comprar, pero, ¿cómo lo encuentras? En España, hay 3 tipos de vendedores de viviendas:

• Las agencias inmobiliarias: la misión del asesor inmobiliario es aconsejarte para encontrar un bien que se adapte a tu presupuesto y que tenga la mayor rentabilidad posible.
  ✅ Ventajas: acompañamiento y consejo por parte de un experto
  ❌ Inconvenientes: la comisión que se lleva la inmobiliaria
  
  Otra opción son las agencias que ofrecen muchas más ventajas que las tradicionales inmobiliarias, que normalmente se posicionan del lado del vendedor, ya que, quiere vender los bienes a su disposición.
  Sin embargo, en Masteos acompañamos a los inversores en todo el proceso de compra. Desde encontrar el piso, pasando por las reformas para optimizar su rendimiento, amueblar y decorar la vivienda  hasta encontrar un inquilino y firmar el contrato. Es un servicio todo incluido que va mucho más allá que el de una simple agencia inmobiliaria. 
• Los particulares: para ello puedes acudir a los portales inmobiliarios de Internet o incluso en las redes sociales.
  ✅ Ventajas: posibilidad de negociar el precio
  ❌ Inconvenientes: nos pueden estafar
• Las promotoras: son las empresas que construyen las viviendas de nueva construcción.
  ✅ Ventajas: piso nuevo a estrenar y que está conforme a las normativas vigentes
  ❌ Inconvenientes: tiempo de espera

¿Reformas en el piso?

Las reformas influyen de manera directa en la rentabilidad del piso. Por un lado, porque se puede negociar el precio de compra en función de las reformas que deban hacerse. Por otro lado, porque un piso reformado y moderno tiene mucha más salida al mercado y se alquilará antes. Además, la reforma te permite revalorizar el precio del alquiler y así recuperar la inversión inicial.

De hecho, lo más recomendable es comprar un piso a reformar, ya que compraremos el piso a su precio justo. Es lógico, porque los vendedores de pisos reformados quieren generar un margen sobre el coste de la reforma y, por lo tanto, aumentan el valor del piso.

No podemos olvidar el aspecto decorativo y es que, las reformas permiten tener un piso adaptado a tus gustos o a tu proyecto inmobiliario (seguramente no haremos la misma reforma para un alquiler de largo plazo que si es de corto).

Este es un punto muy importante a tener en cuenta, así que no dudes en consultar con un especialista la viabilidad de las reformas antes de comprometerte con la compra. 

Paso 5: comprar el piso

La oferta

Has encontrado tu vivienda, habéis acordado un precio para la compra del piso y es el momento de firmar lo que se denomina el contrato de arras. Se trata de un contrato de compromiso que debe ser firmado por ambas partes, es decir, por el vendedor y el comprador a cambio de una paga y señal por la compra del piso. 

La compra

Una vez el contrato de arras firmado, se da un plazo para ir ante el notario a firmar le contrato de compra-venta definitiva. En ese mismo momento, frente al notario, se procederá a la firma de la escritura pública. Una vez estos dos contratos estén firmados por las 3 partes (vendedor, comprador y notario), la vivienda será oficialmente tuya.

Eso sí, si la vivienda es de segunda mano, también se deberá pagar el ITP (Impuesto de Transmisión Patrimonial) y en cualquier caso, se deberá registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad de tu ciudad. 

Paso 6: ¿y después?

Fijar el precio del alquiler

Lo primero que tienes que hacer para calcular el alquiler de tu piso es estudiar cuáles son los precios de la zona. De esta manera sabrás cuál es el precio máximo y mínimo que puedes poner en tu alquiler.

En España, son las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos los que deciden si limitar o no el precio de los alquileres. Por el momento solo Cataluña ha elegido la limitación del precio, pero es un tema que sigue en debate. 

Otro aspecto interesante es el cheque "Bono Joven de Alquiler", una ayuda de 250€ al mes durante dos años para los jóvenes de 18 a 35 años que puede impulsar el inquilino a aceptar tu oferta.

Elegir al inquilino

Una vez decidido el precio del alquiler, es el momento de empezar a buscar un inquilino. Para ello puedes utilizar diferentes canales: agencias inmobiliarias, el boca a boca, portales de Internet... Lo importante es que compruebes que el inquilino cumple todos los requisitos (solvencia, garantía, etc.) y que pueda pagar todos los meses.

Firmar el contrato de alquiler

El contrato de alquiler es uno de los documentos fundamentales porque establece los derechos y obligaciones de ambas partes. Por eso es fundamental que lo leas con atención antes de firmarlo. Una vez que lo hayas hecho, asegúrate de guardar una copia para ti y entregar otra al inquilino. En España disponemos de 6 tipos de contratos de piso, ¡elige el que mejor se adapte a tu tipo de alquiler!

Gracias a esta guía paso a paso ya sabes todo lo que necesitas para comprar un piso para alquilar en España. Así que ya no hay excusas para cumplir tus ganas de invertir en una propiedad y, sobre todo, invertir en tu patrimonio.

Ya sabes que si tienes cualquier duda sobre alguno de estos pasos en Masteos estamos encantados en asesorarte y ayudarte en tu proyecto inmobiliario. 

Y tú, ¿a qué esperas para empezar con tu proyecto de inversión inmobiliaria?