¿Cuáles son los principales tipos de contrato de alquiler de vivienda en España?

Lo cierto es que las opciones son bien diversas: arrendamiento habitual, alquiler por temporadas, vacacional o de habitaciones. También existen otros modelos, como el de alquiler social, comercial o con opción a compra, pero en este artículo nos centraremos en los tipos de contrato de vivienda centrados en pisos como inversión inmobiliaria. 

En la siguiente guía te explicamos cuáles son los principales tipos de contrato de arrendamiento de una casa o piso en España para que puedas valorar qué opción te sale más rentable. Veremos sus pros y contras, cuál debe ser su duración y qué datos incluir en un modelo de contrato de alquiler. 

¿Cómo debe ser un contrato de alquiler de vivienda?

Un contrato de alquiler de una casa o piso es un acuerdo que se establece entre dos partes: el propietario de la vivienda (arrendador) y el inquilino (arrendatario), que quiere hacer uso de la propiedad durante un periodo de tiempo determinado. 

Este tipo de contrato inmobiliario se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y es un documento que debe recoger los datos del arrendador y el arrendatario, así como las características de la vivienda a alquilar, entre otros detalles y condiciones de interés que se añadirán a las cláusulas. 

A pesar de que existe la opción de apalabrar el acuerdo de arrendamiento del inmueble, lo más recomendable y común es dejar constancia de ello a través de un documento escrito, donde se establecen los derechos y las responsabilidades del propietario y del inquilino. Para que el acuerdo sea válido legalmente, ambas partes implicadas deberán firmar el contrato y obtener las respectivas copias. 

¿Qué debe incluir un contrato de arrendamiento de vivienda?

Estas son las principales partes que debe contener un contrato de alquiler de vivienda: 

• Datos personales, tanto del arrendador como del arrendatario. 
• Información del inmueble que se va a arrendar.
• Duración del alquiler. 
• El precio del alquiler, así como el pago de fianza inicial acordado.
  (Si todavía tienes dudas sobre cómo fijarlo te explicamos cómo calcular el precio del alquiler de tu piso)
• Otras cláusulas específicas que el propietario y el inquilino decidan establecer. 

Principales tipos de contrato de alquiler de vivienda en España 

Ya sabemos en qué consiste un acuerdo de arrendamiento de una casa o un piso, pero es importante apuntar que este se adaptará a las características de cada modalidad. Por ello, a continuación, te explicamos cuáles son los principales tipos de contrato de alquiler de una vivienda y cuál elegir en función de tus necesidades. En este otro artículo, también te asesoramos para que puedas invertir en vivienda paso a paso y hacerlo con éxito. 

Contrato de alquiler de vivienda habitual

El arrendamiento de vivienda habitual, regulado en el artículo 2 de la LAU, está dirigido a inquilinos que vivirán en el inmueble permanentemente, durante un largo periodo de tiempo. 

Por regla general, este tipo de contrato de alquiler dura hasta 5 años (o 7 en el caso de que sea una persona jurídica) y puede prorrogarse por 3 años más si no se incumplen los plazos marcados. En el caso de incumplir el plazo establecido, se deberá abonar una indemnización del porcentaje equivalente a los meses que resten para llegar al año. 

En el contrato de alquiler de vivienda usual puede figurar una única persona que habite el inmueble o que conviva con otras. En este último caso, podemos hablar de dos tipos de subcontratos:

• Contrato solidario. Si una persona abandona la vivienda, el resto de inquilinos que se quedan deberán abonar la parte de quien se marcha. 
• Contrato mancomunado. En este acuerdo queda especificado que cada uno de los inquilinos se responsabiliza de su parte. Por lo que, si alguno de ellos deja el piso, tendrá que correr con sus propios gastos pendientes. 

Ventajas y desventajas de alquilar una casa o piso de forma habitual 

Veamos cuáles son las ventajas del arrendamiento habitual de una vivienda: 

• Los propietarios pueden obtener ventajas fiscales, ya que, por ejemplo, están exentos de pagar el IVA. Asimismo, deben declarar los beneficios obtenidos por el alquiler, pero pueden deducirse entre el 60% y el 100% del precio en la declaración de la renta. 
• Para los inquilinos, el contrato habitual es interesante porque les permite desgravarse el alquiler en la declaración de la renta y, a su vez, adquieren un mayor respaldo jurídico, ya que están amparados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). 

¿Inconvenientes del alquiler habitual? Posiblemente, que esté regido por la LAU y que, por tanto, se trate de un contrato que exige una larga duración, de mínimo 5 años (prorrogables posteriormente). 

Contrato de alquiler de vivienda temporal 

En este caso, hablamos de un contrato de arrendamiento de corta duración (inferior a un año). Está regulado en el artículo 3 de la LAU, concretamente dentro de los “contratos para uso distinto de vivienda”. 

Por tanto, se trata de un alquiler dirigido a personas que requieren de un domicilio temporal por motivos relacionados con los estudios, viajes de trabajo, estancias en el extranjero, mudanzas esporádicas, etc. Si como propietario necesitas establecer un contrato de arrendamiento de temporada, puedes guiarte de nuestro modelo de contrato de alquiler de vivienda temporal para elaborarlo. 

Ventajas y desventajas de alquilar una casa o piso de forma temporal

El arrendamiento por temporada tiene ventajas como estas: 

• Para los propietarios, el arrendamiento temporal les proporciona una mayor flexibilidad, ya que no tienen por qué depender de una estancia de larga duración y tienen la opción de utilizar el inmueble si fuera necesario. 
• Los arrendadores ganan en rentabilidad, porque al ser un alquiler muy común en las grandes ciudades, donde los inquilinos buscan pisos bien situados y equipados, están dispuestos a pagar más por ello. 
• Se trata de un arrendamiento que también está exento de IVA. 
• Es el alquiler ideal para inquilinos que buscan un hogar en circunstancias específicas. Por ejemplo, alguien que consigue un empleo temporal en otra ciudad o que necesita una vivienda de forma puntual porque la suya habitual esté reformándose, entre otras situaciones. 

Como contra, el alquiler de temporada puede incrementar la posibilidad de producirse más daños en el inmueble por el hecho de ser arrendado a tantos inquilinos distintos durante periodos tan cortos de tiempo. 

Contrato de alquiler de uso turístico o vacacional

Se trata de un contrato de alquiler de vivienda cuyo propósito es turístico o vacacional. Por lo que la duración suele ser inferior a un mes. 

Cabe destacar que el alquiler de casas o pisos turísticos no está regulado por la LAU, sino que cada comunidad autónoma de España establece la normativa al respecto. 

Ventajas y desventajas del alquiler turístico 

Entre las ventajas de alquilar un piso vacacional destacan las siguientes: 

• El propietario puede maximizar la rentabilidad de la vivienda en comparación al arrendamiento tradicional o habitual. 
• Los turistas realizan el pago de la estancia por adelantado, por lo que se evitan posibles impagos. 
• Como sucede con el alquiler por temporada, el arrendador gana en  flexibilidad para utilizar el inmueble según sus intereses y necesidades. 
• Permite hacer un control más frecuente del estado de la vivienda. 

Como principales desventajas del alquiler de vivienda de uso turístico podemos citar las siguientes: 

• No conlleva beneficios fiscales, es decir, no da opción al propietario a obtener deducciones en la renta. 
• En el caso de que la vivienda alquilada para uso turístico cuente con servicios de hospedaje, como los que proporciona un hotel (lavandería, restauración, limpieza…), se incluye el pago del IVA del 10%. 
• Se requiere mayor tiempo para gestionar el arrendamiento y atender a los huéspedes. 

Arrendamiento por habitaciones 

Consiste en el derecho a alquilar una habitación en una casa o piso durante un tiempo determinado, pudiendo hacer uso de las zonas comunes como la cocina, el salmón y el baño. 

El alquiler por habitaciones está regulado por el Código Civil y no por la LAU y, en el acuerdo, debe constar la habitación que va a ocupar el inquilino, el precio por el espacio, así como la duración del contrato. Asimismo, se pueden incluir los servicios relacionados con los gastos de la casa o piso como el gas, la luz, el agua, el Internet, el derecho a uso de cocina, etc. 

Este es uno de los tipos de contrato de alquiler de vivienda más común en el colectivo de los estudiantes, aunque cada vez gana más posiciones entre inquilinos que buscan un hogar donde poder compartir gastos y/o disfrutar de una convivencia compartida. 

Ventajas y desventajas del alquiler por habitaciones 

¿Por qué optar por el alquiler de habitaciones? Estas son algunas de sus ventajas: 

• Se incrementa la rentabilidad económica, especialmente si es un inmueble con varias habitaciones. 
• El propietario puede adecuar el contrato de forma más personal, ya que este no está regido por la LAU. Por ende, arrendador y arrendatario tienen más libertad para decidir el precio, la duración y las prórrogas, entre otras condiciones. 
• También es un contrato que no exige el pago de IVA al propietario. 

Por otra parte, una de las mayores desventajas es que habrá más personas rotando por la misma vivienda y que el arrendador estará gestionando contratos de alquiler de forma frecuente. 

Como hemos visto, existen varias modalidades de contrato de alquiler de vivienda. Si bien es cierto que el arrendamiento habitual es el más común, hay otras opciones que, en función de cada caso, pueden resultar más rentables, como el alquiler turístico, de temporada o por habitaciones. Afortunadamente, hay alternativas para todas las circunstancias y necesidades tanto de arrendadores como de arrendatarios. 

Ahora que ya conoces los tipos de contrato de arrendamiento de vivienda, podrás elegir el que mejor se ajuste a tus intereses. Recuerda, además, que en Masteos estaremos encantados de ayudarte a gestionar el alquiler de una vivienda o cualquier otro tipo de trámites inmobiliarios. 

Y tú, ¿ya sabes qué tipo de contrato de alquiler de vivienda es el mejor para ti?