Tout ce qu'il faut savoir sur le prêt immobilier

Pour résumer, on peut dire qu’il existe deux grandes catégories de prêts immobiliers : les prêts classiques et les prêts aidés. Les prêts classiques sont ceux financés par un établissement bancaire. Vous remboursez le capital et les intérêts de l’emprunt. Les prêts aidés sont nombreux et désignent des aides financières fournies par l’État pour encourager l’accès à la propriété.

Les prêts classiques

Obtenir un prêt immobilier est très intéressant dans le cadre d'un investissement locatif puisque cela permet de profiter de l'effet de levier. C'est le seul type de produit d'investissement qui peut être financé par la banque. L'argent de l'établissement bancaire travaille à votre place puisque vous n'apportez qu'une mise de départ limité au regard du prix d'achat total.

On distingue trois prêts classiques dans l’immobilier : le prêt amortissable, le prêt in fine et le prêt relais. Mode de fonctionnement, avantages, durée d’emprunt, on fait le point .

Le prêt amortissable

Un prêt amortissable est la forme la plus courante de prêt immobilier. Dans cette configuration le capital emprunté est remboursé progressivement tous les mois durant une période allant de 2 ans à 30 ans. Un prêt amortissable se compose du capital emprunté et des intérêts de l’emprunt. 

Ces deux composantes ne sont pas remboursées dans les mêmes proportions tout au long de la vie de votre crédit immobilier. Les premières années, vous remboursez davantage les intérêts qu’à la fin du prêt. Si le taux d’intérêt est fixe, le montant que vous remboursez chaque mois sera identique. Si le taux d’intérêt est variable, les mensualités et la durée de remboursement varient.   

Le prêt in fine

Le prêt in fine est un prêt que vous ne remboursez qu’en une seule fois à la fin du crédit. Tous les mois vous ne payez que les intérêts de l’emprunt. Cela présente plusieurs avantages. Les mensualités sont faibles pendant toute la durée du crédit, ce qui est très intéressant pour votre trésorerie. Vous allez pouvoir placer l'argent que vous auriez dû rembourser sur un autre produit d’investissement. C’est un type de crédit intéressant pour les investisseurs qui ont de grosses liquidités pouvant pallier un mauvais placement financier quand ils doivent rembourser le prêt.

Le prêt relais

Le prêt relais est surtout utilisé par les primo-accédants, c’est très rare pour les investisseurs locatifs d’y avoir recours. Le but de ce prêt est d’assurer la transition entre un crédit immobilier qui porte sur un bien que vous n’avez pas fini de rembourser et le futur crédit pour acquérir votre nouvel achat immobilier. Il n’est jamais évident de faire coïncider parfaitement la vente d’une propriété avec l’achat d’un autre logement, il peut y avoir un décalage de plusieurs mois. C’est pourquoi le prêt relais a été inventé, pour vous permettre d’acheter avant d’avoir vendu. 

Le prêt relais est un prêt de courte durée entre 12 et 24 mois, il est remboursé en une seule fois, lorsque votre bien est vendu. Il existe différents types de prêts relais selon votre situation : le prêt relais sec utile lorsque vous achetez un bien moins cher, le prêt relais adossé quand le prix du nouvel achat dépasse celui de l’ancien, etc.

Crédit immobilier et investissement locatif

Un crédit immobilier pour un investissement locatif comporte plusieurs spécificités. Dans le calcul du taux d’endettement, la banque va tenir compte des futurs loyers de votre investissement à hauteur de 70 % du montant des loyers. Ce montant sera ajouté à vos ressources dans le calcul sur votre capacité d’emprunt. Dans tous les cas, vous ne pouvez pas dépasser les 35 % de taux d’endettement.

Qu’est-ce le taux d’intérêt pour un prêt immobilier ?

Le taux d’intérêt immobilier est ce qui va déterminer votre capacité d’emprunt. Selon la durée d’emprunt, 10, 15, 20 ou 25 ans, le taux ne sera pas le même, plus la durée d’emprunt est longue, plus le taux est élevé. Un taux d’emprunt élevé signifie que le coût total de l’emprunt sera important. C’est pourquoi il est aussi important de bénéficier d’un taux le plus bas possible. L'actualité des prêts immobiliers est que la hausse des taux a été vertigineuse sur les derniers mois. Une hausse qui devrait se poursuivre sur plusieurs mois encore.

Le taux d’intérêt peut être fixe, c'est-à-dire ne pas bouger durant la vie de votre crédit. Le taux est fixé au moment de la souscription du crédit et ne varie pas. L’avantage est que cela vous protège en cas de hausse des taux d’intérêt, c’est sécurisant et cela vous donne une bonne vision de ce qu’il vous reste à rembourser. Les mensualités sont les mêmes chaque mois. C’est aussi plus facile d’effectuer des remboursements anticipés avec ce type de prêt. Un taux d’intérêt variable change en fonction de l’évolution de l’indicateur sur lequel il est adossé.

Le taux annuel effectif global (TAEG) est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée. Il prend en compte les intérêts bancaires, les frais de dossier, le coût de l’assurance emprunteur, les frais de garantie… Les établissements prêteurs ont l’obligation de vous communiquer ce taux pour que vous puissiez comparer les offres de prêt immobilier. 

Faut-il un apport personnel pour obtenir un prêt ?

Pour toute demande de crédit immobilier, l’établissement prêteur vous demandera un apport personnel, entre 10 et 20% du montant prêté. Cette somme représente généralement l'ensemble des frais annexes à la transaction : émoluments du notaire, droits de mutation, frais de dossier, etc. L'apport joue un autre rôle auprès de la banque. Il démontre votre sérieux et votre capacité à épargner, ce qui va rassurer l’établissement prêteur. 

En cas de défaut de paiement de votre part, c'est en effet la seule chose qui est récupérable par la banque. En tant qu’investisseur, vous avez tout intérêt à minimiser le plus possible votre apport, voire à vous en passer. Le but est que ce soit la banque qui paie votre investissement locatif. Les prêts sans apport sont certes très difficiles à obtenir, mais cela demeure quelques fois possible. 

Comment renégocier son prêt immobilier ?

Le but d’une renégociation de prêt est d’obtenir des conditions d’emprunt plus favorables. Le moment opportun est souvent quand les taux d’emprunt sont au plus bas qu’il faut renégocier. Il vaut mieux aussi renégocier au début du remboursement de votre prêt quand la part des intérêts dans le montant des mensualités est encore élevée.

Mais renégocier à un coût (les frais de renégociation et de dossier) il faut donc calculer en avance pour voir si l’opération est intéressante dans sa globalité. La renégociation passe par la préparation d’un dossier complet et de la mise en avant de vos arguments : la baisse des taux, une amélioration de votre situation professionnelle, votre bonne tenue de compte. Pour avoir des chances d’aboutir, il faut que l’écart entre le taux d'intérêt de votre emprunt et les taux d’emprunt immobilier ait un écart de 0,7 à 1% et qu’il reste plus de 70 000 € à rembourser. 

Faut-il faire appel à un courtier immobilier ?

Plutôt que de solliciter avec votre dossier d’emprunt les banques les unes après les autres, vous pouvez avoir recours au service d’un courtier. Le courtier s’occupe de trouver le prêt à votre place tout en vous conseillant. Il déniche le meilleur taux et optimise le financement de votre investissement locatif. 

En plus du taux, le courtier va trouver la meilleure assurance de prêt, il peut aussi convaincre la banque de dépasser le seuil de 35 % de taux d’endettement pour votre dossier. Certes, un courtier a un coût, mais vous allez faire de substantielles économies grâce à lui dans tous les cas. La rémunération du courtier se fait au succès, ce qui veut dire que si vous n’obtenez pas de prêt immobilier par son intermédiaire, vous n’êtes redevable de rien.

Les prêts aidés

Les prêts aidés sont des prêts subventionnés par l’État pour faciliter l’acquisition d’un bien immobilier et plus particulièrement d’une résidence principale. Ils peuvent s’adosser à un prêt immobilier classique ou fonctionner en temps que prêt principal. 

Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro ou PTZ est le prêt aidé le plus connu. Comme son nom l’indique, le prêt à taux zéro est un prêt sans intérêt et gratuit. Il vient compléter un prêt immobilier classique et s’obtient dans un établissement bancaire qui a signé une convention avec l’État. 

Le PTZ est destiné aux ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans. Il permet de financer jusqu’à 40 % d’une opération immobilière pour l’achat d’un logement neuf ou ancien (mais dont le montant des travaux est d’au moins 25 % du coût total). Plusieurs conditions sont à respecter pour obtenir un PTZ, elles portent sur le logement et les futurs résidents. Les ressources du ménage ne peuvent pas dépasser un seuil qui dépend de la zone géographique où s’effectue la demande de prêt. À noter que le PTZ est considéré comme un apport immobilier. 

L’éco-prêt à taux zéro

L’éco-prêt à taux zéro est un prêt destiné à financer des travaux de rénovation dans un logement. Il est accordé aux propriétaires de leur résidence principale qui souhaitent y faire des travaux, mais également aux investisseurs qui veulent rénover un appartement en location. Le montant accordé peut s’élever jusqu’à 30 000 €. Il faut respecter une condition : que le logement rénové ait été construit depuis au moins 1990. À la différence du PTZ, les revenus du ménage et la zone géographique ne sont pas pris en compte. 

Le prêt Action Logement 

L’ancien “1 % logement” est un prêt destiné aux salariés d’entreprises de plus de 10 personnes. Il permet de financer l’achat d’un logement ancien avec travaux ou d’un logement neuf. Le montant du prêt est de 40 000 € et le taux d’intérêt très bas, à hauteur de 0,5 %. La durée du prêt est libre dans la limite de 25 ans. Selon le projet immobilier et votre employeur, les modalités et les conditions du prêt seront différents, il faut se renseigner en amont pour en comprendre toutes les subtilités. 

Le prêt Accession Sociale

Le prêt accession sociale (PAS) est destiné aux ménages modestes qui veulent acheter leur résidence principale ou y effectuer des travaux. Son montant et ses conditions dépendent de l’établissement conventionné où le prêt est souscrit. Les ménages qui en font la demande doivent respecter des conditions qui varient selon le nombre de personnes dans le ménage, les revenus et la localisation géographique du bien.