Comment bien débuter dans l'immobilier ?

Faites le point sur ce que vous voulez accomplir. Est-ce que vous voulez investir sur le long terme pour construire un patrimoine ? Obtenir de la rentabilité immédiatement, quitte à investir dans une zone à gros risque locatif ? Ou alors, acquérir un beau patrimoine à transmettre dans plusieurs décennies ? Nombreuses sont les questions qu'il faut se poser avant d'établir sa stratégie d'investissement. Une fois que vous avez en tête votre projet, lisez, renseignez-vous, demandez conseil. L’immobilier est un univers dense et complexe, aussi bien dans le financement, la fiscalité que les travaux ou la gestion de la location. Il faut prendre le temps de faire le tour, vu les sommes investis ensuite. Vous devez avoir en tête tous ces aspects : votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement maximale. Pour chercher le bien idéal, prenez le temps ou faites-vous accompagner par un chasseur immobilier spécialisé en la matière. Derrière, tout doit être pensé pour faire de votre investissement quelque chose de rentable. Ce qui veut dire un emprunt au meilleur taux d'intérêt, une fiscalité bien pensée (location nue ou meublée, régime micro ou réel) et un logement bien situé. Ce dernier aspect est le plus essentiel puisqu'il faut que votre bien soit en accord avec la demande locale pour être sûr d'être loué en permanence. Il s’agit ici de conseils dessinés à grand trait. Une fois que vous démarrez votre projet, vous allez vous rendre compte des milliers de détails à prendre en compte pour réussir votre investissement. Ou alors, il existe la solution de l'investissement clés en main, si vous n’avez pas le temps ou d’énergie à consacrer à ce sujet tout en voulant devenir propriétaire.

Comment se lancer dans l'immobilier sans apport ?

On ne va pas vous le cacher, investir sans apport dans l’immobilier locatif est aujourd’hui extrêmement délicat. Avec la remontée des taux, les banques exigent un apport de 20 à 25 % du prix d’achat en moyenne… Et la situation est encore plus complexe pour les investisseurs locatifs. Plusieurs établissements bancaires refusent de prendre en compte dans le calcul du taux d’endettement les futurs revenus locatifs. Ils ne financeront pas l'achat si le bien est également classé F ou G au DPE. La situation est donc extrêmement complexe pour investir sans apport financier. Il vous faudra la confiance d’un banquier avec qui vous avez déjà eu relation et montrer que vous avez des garanties très solides (une résidence principale, plusieurs biens dans lesquels vous avez investi, une superbe situation professionnelle, etc.). La réalité est qu’en 2023, pour la quasi totalité des acquéreurs, il vous faut un apport pour investir tant que les taux seront aussi hauts et vu l’état actuel du marché immobilier. Il faut aussi noter le peu d'enthousiasme des banques à proposer des prêts immobiliers parce que cela ne leur rapport pas assez.

Quel salaire pour investir dans l'immobilier ?

L’avantage de l’investissement immobilier est qu’il est accessible a la plupart des salaires. Oui, vous avez bien lu. Il faut néanmoins avoir un apport à présenter à la banque pour être sûr de décrocher son prêt immobilier (25 % du prix d'achat total aujourd’hui). Dans l’absolu, rien ne vous empêche de vous lancer quel que soit votre salaire. Bien sûr, il sera difficile d’acheter un immeuble de rapport, mais vous pourrez trouver un petit studio dans une ville moyenne ou un parking dans lequel investir. L’important n’est pas tant votre salaire, que l’envie de se lancer et de bâtir progressivement un patrimoine.

Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier en 2023 ?

La réponse est clairement oui. Il est difficile de parler de rentabilité locative moyenne, tant elle varie en France selon les villes, les régions, le type de logement (studio, appartement, maison), le mode location (nue, meublée) la fiscalité. Toute fois avec un peu de recherche il est tout à fait possible de trouver des biens offrant 5-6 % de rendement net . Comparé à un placement dans un livret d’épargne qui ne rapporte presque rien ou un investissement hasardeux en cryptomonnaie, l’immobilier locatif présente de solides atouts . C'est avant tout quelque chose de matériel, de concret. Peu de risque d'une perte de valeur en quelques minutes, au contraire votre investissement va vous rapporter pendant de très nombreuses années. À terme, vous pourrez en effet le transformer en résidence secondaire, revendre le bien pour en tirer une plus-value ou le transmettre à vos enfants. Une plasticité d’utilisation qui rend l’investissement immobilier très attractif.

Comment se lancer dans l’immobilier ?

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?

Se lancer dans l'immobilier, cela veut dire règle général devenir propriétaire d'un bien. Un bien qu'on achète pour habiter soi-même ou pour louer à des locataires et en capter les loyers. C'est le principe même de l'investissement locatif qui nous intéresse ici. L’investissement locatif consiste à acheter un bien réel, un appartement, une maison, un immeuble, un parking, etc., et à le placer en location.

Vous percevez en retour un loyer de la part des locataires, ce qui constitue vos revenus locatifs. L’idée n’est pas d’acheter un bien dans l’optique d’y habiter, mais véritablement de vous construire un patrimoine. Avec l’investissement locatif vous pourrez :

bâtir un patrimoine rentable et sécurisé
percevoir des revenus complémentaires
préparer votre retraite
transmettre un héritage concret à vos enfants
réduire ses impôts

Peu d'investissements financiers ou autres peuvent vous permettre de réaliser autant de choses que l'immobilier locatif. C'est ce qui fait la force de ce type de placement.

Au delà de l'investissement dans la pierre, il est possible de placer son argent dans l'immobilier d'une autre manière. C'est le cas de l'investissement pierre-papier (SCPI, OPCI). Vous achetez des parts dans une SCPI qui possède un parc immobilier placé en location. Chaque année vous récupérez des dividendes en fonction du nombre de parts. Ce type d'investissement a toute sa place dans une optique de diversification de son portefeuille. D'autant que la rentabilité locative peut s'avérer intéressante.

Construire sa stratégie d'investissement

Le point de départ à tout investissement immobilier locatif est de faire le point sur ce que vous voulez faire.

Il est important aussi d’établir en toute objectivité son niveau de motivation et son goût pour le risque.
Si on veut juste placer son argent peu de temps (de un an à trois ans) et ne pas avoir de contraintes administratives et fiscales à gérer, il vaudra mieux s’orienter vers un investissement en crowdfunding immobilier ou en SCPI.

L’immobilier locatif devient vraiment intéressant après plusieurs années de détention du logement. D’une part pour réduire ses impôts sur le revenu et d’autre part pour escompter une prise de valeur et bénéficier d’une plus-value à la revente. Construire un patrimoine immobilier prend plusieurs années, il faut du temps et de la patience. Mais le jeu en vaut la chandelle !

Bien démarrer

La planification a une importance vitale, vu l’argent investi et le temps consacré.

La première chose à faire quand on souhaite se lancer dans l’immobilier, c’est tout simplement de se renseigner. De profiter de l’abondante littérature sur le sujet, des sites web, des cours en ligne, des formations, afin de développer ses connaissances. L’immobilier et l’investissement locatif sont des sujets extrêmement vastes qui font appel à tout un tas de domaines : finance, droit, économie.

Quand on débute et plutôt que de se lancer à l’aveugle, prenez le temps de bien comprendre cet écosystème. La presse et la presse spécialisée constituent un bon début pour être au fait des dernières tendances (prix, taux d’intérêt, législation).

C’est tout le sens des talks Masteos et des podcasts, vous donnez les clés du marché et les opportunités du moment.

Ne pas hésiter à se faire aider

Quand on se lance dans l'immobilier sans trop de connaissances, cela peut faire peur. Et l’angoisse ou l'hésitation, vous faire passer à côté de belles opportunités d’investissement. Chez Masteos, depuis plusieurs années, on vous accompagne dans vos projets de A à Z.

On discute de vos envies de vos projets. Nos chasseurs immobiliers trouvent ensuite le bien idéal. On vous conseille pour le financement, on rénove ensuite votre bien, on le meuble et on le met en location, puis on gère la location. Vous avez simplement à recevoir le loyer du locataire, plutôt facile. La prise de risques est diminuée par rapport à un investissement solo.

Commencer un investissement clés en main

Utiliser les outils adaptés /

Pour réussir son investissement, il faut avant tout maîtriser quelques outils indispensables. Des outils utiles pour déterminer le potentiel rendement locatif tout comme la fiscalité du bien acheté.

Définir sa capacité d’emprunt

Tout investisseur averti va utiliser le prêt bancaire pour financer son achat. Cela permet d’une part de faire travailler l’argent de la banque, plutôt que le vôtre. Vous cherchez ainsi à profiter de l’effet levier. Et d'autre part, il est peu probable que vous ayez la somme nécessaire avant d’acheter le logement. Connaître votre capacité d’emprunt détermine ainsi vos possibilités d’achat à l’instant T (montant de l’apport, revenus, mensualités prévues, taux d’intérêt…). La capacité d’emprunt set à établir votre budget et dépend :

de votre apport personnel (placements en épargne par exemple)
de vos revenus (salaires, pensions et autres sources d’argent)

Solliciter un prêt immobilier aujourd’hui est une aventure plus complexe qu’il y a quelques années à cause de la remontée des taux d’intérêt.

Les banques sont très attentives au taux d’endettement qui ne doit pas dépasser les 35 % désormais. Certaines ne prennent même plus en compte vos futurs revenus locatifs dans leur calcul… Elles font très attention aux mensualités de votre prêt avant de vous accorder un crédit (et notamment votre reste à vivre doit être suffisant). C’est donc un parcours plus compliqué qui vous attend, mais loin d’être impossible si votre situation financière est stable.

Le simulateur Masteos

Calculer le rendement locatif

C’est l’indicateur phare pour un investisseur immobilier et le plus simple à comprendre. Si le taux de rendement est de 5 %, ça signifie que si j’investis 100 euros à la fin de l’année je récupère 5 euros. Ce taux se calcule en divisant le prix d’achat du logement par les loyers obtenus sur l’année.

rendement locatif = {(loyer x 12)/ prix d'acquisition} x 100

Bien sûr dans le détail, c’est plus complexe, un taux de rendement brut ne veut pas dire grand chose, il faut déduire des revenus locatifs les frais (charges de copropriété, frais de gestion locative, etc.) pour obtenir le rendement net, et ajouter la fiscalité si on veut avoir le vrai rendement du bien (le rendement net de charges). Et bien sûr, il s’agit de projections. Vous ne saurez la rentabilité définitive que le jour où vous aurez acheté et après plusieurs années.

Attention aux rendements locatifs trop élevés

On ne saurait trop vous mettre en garde contre les biens locatifs dépassant les 10 % de rendement locatif sur le papier. En France, cela cache sûrement quelque chose. Bien souvent, un taux très élevé veut dire que l’appartement est dans une zone où la demande locative est faible, une zone où les locataires ne sont pas solvables et où vous risquez les loyers impayés. Mieux vaut un taux de rendement plus bas et être certain que son locataire verse son loyer.

Connaître les outils pour réduire ses impôts

Un investissement locatif réussi comme vous allez le découvrir, c’est un investissement dans lequel la fiscalité a été pensée à la perfection.

L’immobilier neuf n’offre plus vraiment d’avantages fiscaux pour les investisseurs, la loi Censi Bouvard a disparu, la loi Pinel arrive à son terme et sera remplacée par un nouveau dispositif dont les modalités ne sont pas encore claires.

Seul l’immobilier ancien est à même d’offrir des outils de défiscalisation vraiment efficaces.

Pour l’immobilier ancien, vous disposez de plusieurs dispositifs de défiscalisation, la loi Denormandie si vous achetez dans une ville moyenne et que votre logement nécessite de gros travaux, la loi Malraux pour les bâtiments historiques et patrimoniaux.

Location meublée ou location nue ?

Que vous optiez pour une location vide ou une location meublée, dans les deux cas, vous allez pouvoir profiter de deux régimes fiscaux distincts. Des régimes fiscaux très attractifs avec lesquels vous allez réduire vos impôts.

L’un facilement compréhensible et applicable : le micro-foncier en location nue ou micro-BIC en location meublée. En un mot vous bénéficiez d’un abattement de 30 ou 50 % sur vos revenus locatifs, facile.

L’autre, le régime réel, plus complexe à mettre en place, on ne le vous cache pas, est pourtant extrêmement puissant. Vous déclarez toutes vos charges et frais locatifs, et profitez soit du mécanisme du déficit foncier soit de l’amortissement. Ce qui, si on le résume en quelques mots permet de réduire voire de faire disparaître ses impôts sur la location. Plutôt tentant.

La solution du clés en main

Pour celles et ceux qui n’ont ni le temps, ni l’envie de comprendre un marché aussi complexe que l'immobilier, il reste l’investissement locatif clés en main. C’est la solution lorsqu'on veut devenir propriétaire et placer son argent dans l’immobilier sans avoir à passer des centaines d’heures sur le sujet.

L’investissement clés en main est un compromis parfait et rassurant. Vous placez votre argent entre les mains de professionnels de l’immobilier, des experts sur chacun des domaines : chasse immobilière, financement, fiscalité, travaux de rénovation, ameublement, gestion locative. Passer par des professionnels vous évite un certain nombre d’écueils et minimise le risque de se tromper quand on débute dans l’immobilier locatif.

Conclusion

Se lancer dans l’immobilier, réaliser un premier investissement locatif n’est pas quelque chose qui se fait à la légère. Les sommes d’argent en jeu, la peur de tout perdre peuvent être des freins importants. Pourtant, avec un peu de méthode et de la patience, en prenant le temps de bien vérifier toutes les subtilités immobilières, fiscales, financières ou juridiques, il est possible de commencer à se construire un patrimoine. L’important est de se renseigner voire de suivre une formation, et de se lancer. A trop attendre, vous ne faites que rater des opportunités.

Se lancer dans l’immobilier locatif : mode d’emploi