Calcul rendement locatif : comment faire ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et vous hésitez entre plusieurs villes ou logements différents ? Pour savoir si votre futur investissement immobilier sera intéressant, il est vital de calculer son rendement locatif. Le rendement locatif est un indicateur incontournable pour évaluer rapidement la pertinence de votre projet.

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Le but premier quand on fait n placement immobilier est d'obtenir de la rentabilité.

Vous ne voulez pas placer votre argent dans un bien et perdre de l’argent, c’est évident. Le rendement locatif, c’est donc la somme d’argent que vous allez gagner avec votre investissement immobilier locatif. Il s'agit du rapport entre les loyers perçus et le prix d’achat du logement.

Le calcul du rendement locatif est essentiel, car le résultat varie d’un bien à l’autre, mais aussi d’une ville, d’un quartier, d'une rue à l’autre.

À Paris il est fréquent de trouver des biens autour de 3 % de rentabilité brut alors que du côté de Saint-Étienne on dépasse les 11 %. Pour autant, cela ne veut pas dire qu’il faut se précipiter à Saint-Étienne, d’autres paramètres sont à prendre en compte en plus du rendement potentiel :

👉 l'attractivité de la ville

👉 la qualité de la demande locative

👉 les tendances socio-économiques (taux de chômage, salaire médian...)

👉 la prise de valeur potentielle

Dans la capitale, vous pouvez ainsi davantage miser sur la plus-value à la revente plutôt que sur la rentabilité immédiate. Quoi qu’il en soit, tout investisseur débutant ou confirmé DOIT connaître toutes les spécificités du calcul de rentabilité locative, qu’il s’agisse du calcul de rendement locatif brut, net ou net-net, mais aussi le TRI le taux de rendement interne.

Calculer le rendement locatif brut

Le calcul du rendement locatif est une formule qu’il est indispensable de connaître pour faire un investissement locatif. Bien sûr, il s’agit d’un calcul brut qui vise à donner un aperçu de la rentabilité du bien, il sera possible de l’affiner par la suite avec le calcul du rendement net.

Il s'agit simplement du rapport entre le revenu annuel tiré de la location (les loyers versés par le locataire) et le prix d'acquisition du logement.

(Loyer mensuel x12 x 100) / (prix d'achat + frais d'acquisition)

Le rendement brut est un premier indicateur donnant une idée du niveau de performance financière d’un bien locatif.

Prenons un exemple concret

Imaginons que vous achetiez un appartement pour un montant de 158 800 euros à Toulouse. Ce dernier sera loué 850 euros par mois. Le rendement brut de cet appartement hypothétique est donc calculé de cette façon :

((850 *12) *100)/(158 800) = 6,45 %

Que signifie ce résultat ? 
Simplement, que pour 100 € d'investis dans le logement, vous générez annuellement un revenu brut de 6,45 euros.

Attention : ces 6,4 euros n'atterrissent pas entièrement dans votre poche. D'autres charges, frais et impôts viendront grever cette performance. Voilà pourquoi il est nécessaire d'affiner le résultat pour être sûr que votre projet d'investissement locatif soit judicieux.

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Calculer le rendement locatif net

Si le rendement brut est un premier indicateur intéressant pour évaluer un appartement, il n’est pas suffisant pour effectuer un choix définitif.

C’est ici qu’intervient le calcul de rendement locatif net. Un indicateur donnant une image plus précise de la réalité financière de votre futur investissement.

La formule est la suivante : vous retirez des loyers annuels perçus les différentes charges et vous divisez par le prix d’achat auquel vous ajoutez les multiples frais. Ce calcul prend en compte des charges fixes, mais également des éléments plus variables, notamment le turnover et la vacance locative.

(Loyers x 12 – dépenses) x 100 / (prix d'achat + travaux + meubles + frais annexes)

• ‍Dépenses : charges de fonctionnement, frais d’entretien, frais comptables, taxe foncière, charges locatives, charge de copropriété, intégration du turnover, assurance PNO (propriétaire non occupant)‍
• Frais annexes : frais d’agence, frais de notaire, frais de chasse immobilière, frais bancaires

Reprenons notre exemple précédent, d'un projet d'investissement à Toulouse avec un appartement coûtant 158 800 euros et des loyers mensuels de 850 €. Nous pouvons ajouter les dépenses et les frais annexes, qui se décomposent de cette manière :

Dépenses : 3 800 euros

• Charges de copropriété : 2 200 €
• Taxe foncière : 670 €
• Assurance PNO : 160 €
• Turnover : 770 (on retire un mois de loyer pour tenir compte du risque de turnover dans le logement)
• Frais de gestion locative si l'appartement est confié à une agence

Frais annexes : 12 272 euros

• Frais de notaire : 10 650 €
• Frais bancaire : 1 622 €

Le calcul du rendement net est alors le suivant :

`(770 * 12 - 3 800)/(158 800 + 12 272)*100= 3,17 %`

Dans notre exemple, le calcul de la rentabilité brute initiale qui était de 6,4 % brute, passe à 3,17 % de rendement net.

Comme pour votre salaire, le passage du rendement brut au net peut susciter un léger choc : dans ce cas de figure, il est divisé par deux, mais ce n’est pas une règle. Certains biens peuvent afficher un rendement brut de 12 % et un rendement net de 4 %, d’autres un brut à 6 % et un net à 4 %.

Les modalités de financement, le montant de votre apport, la durée du crédit, votre situation matrimoniale et fiscale sont autant d’éléments qui feront varier votre rendement net, quel que soit le rendement brut affiché par un bien.

Calculer un rendement “net net” ou net de charges

Le calcul du rendement “net-net” ou “net fiscal” détermine quelle est la rentabilité nette du bien après imposition. Il n’y a pas réellement de formule toute faite pour ce type de calcul.

La méthodologie du calcul dépendra de votre profil fiscal (composition du ménage, revenus locatifs imposables) du régime fiscal de votre location meublée ou location nue (micro foncier, régime réel, micro-BIC…) ainsi que du dispositif de défiscalisation choisi si vous en utilisez un (loi Pinel, loi Denormandie ou loi Malraux par exemple). Vous disposez de multiples outils et d'avantage fiscaux pour obtenir une réduction d'impôt afin d'optimiser la fiscalité de votre appartement ou vous maison. Pensez y !

Le taux de rendement interne, TRI, le meilleur indicateur ?

Pour obtenir la meilleur modélisation financière de votre projet d'investissement il n'y a en réalité qu'un seul indicateur : le taux de rendement interne ou TRI.

Par rapport à un simple calcul de rendement net, le TRI va prendre en compte deux choses supplémentaires et ô combien importantes :

• la durée de détention du logement
• la plus-value réaliser à la revente.

La plus-value à la revente est une valeur hypothétique, concrètement vous spéculez sur ce que peut vous rapporter votre investissement. Mais avec un TRI vous pouvez tenter différentes modélisations, le but est de tester plusieurs futurs, montant de l'apport, avec plus-value ou moins-value à la revente ou non, la durée de détention idéale avant la revente, etc.

Heureusement, Excel dispose d'une formule TRI pour vous faciliter la tâche et comparer efficacement un investissement locatif avec un autre placement financier.

Quel est le bon taux de rendement locatif ?

Le taux de rendement locatif moyen brut en France est de 5,9 %.

Ce taux varie selon la typologie du logement (studio, appartement, maison, etc.) et son emplacement (région, ville, quartier). Pourtant, il faut le rappeler, ce taux n’est pas une fin en soi. Il n’existe pas vraiment de bons taux de rendement locatif, simplement des taux adaptés aux objectifs de chaque investisseur.

Si votre objectif est d'avoir un cash-flow positif et de percevoir des revenus complémentaires tous les mois, vous allez vous orienter vers des biens à haut rendement. Viser des très hauts rendements, cela veut dire investir dans des villes à la demande locative incertaine et avec des problèmes socio-économiques.

Plus de rendement locatif, c'est avant tout plus de risque sur votre investissement

Selon nous, la stratégie la plus intéressante consiste à investir dans un bien patrimonial vous assurant une prise de valeur dans le temps.

Un bien patrimonial prend place dans une ville attractive où la demande locative est forte, il s’agit d’un logement de qualité, qui a fait l'objet de travaux de rénovation. Le risque locatif est toujours présent, mais il est plus faible que dans une ville à haut rendement potentiel.

Dans une ville à haut rendement, vous allez potentiellement subir de la vacance locative (l’absence de locataire) ce qui va nuire à votre investissement. Le taux initial envisagé à 10 % va vite se dégrader et ce qui s’annonçait comme un investissement rentable peut devenir un vrai boulet.