Où investir en 2024 ?

Quels sont les critères clés pour investir dans une ville en 2024 ?

Pour savoir où il faut investir dans l’immobilier locatif, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs critères clés. Voici les principaux : 

• Le rendement locatif
• La tension locative
• L’évolution des prix
• La démographie du secteur
• L’attractivité économique, touristique

Pourquoi ces critères ?

Tout simplement parce que ce sont eux qui permettent de déterminer à l’avance l’intérêt d’un investissement locatif dans telle ou telle ville. Un investissement n’est jamais garanti néanmoins, le meilleur moyen de réduire les risques est de maîtriser ces paramètres. Ou de passer par des professionnels qui sauront vous orienter vers les destinations idéales en 2024 pour placer votre argent dans la pierre.

Le rendement locatif

Le rendement locatif est le taux de rendement de votre investissement immobilier. Il s’agit du rapport entre les loyers perçus et le prix du logement. Plus le chiffre est élevé, plus votre investissement locatif vous rapporte.

Cet indicateur, le rendement brut, peut être affiné en prenant en compte les frais et charges que vous supportez (le rendement net), voir les impôts pour obtenir le rendement net-net. L’idée est de pouvoir comparer facilement des villes entre elles et des biens sur le papier avant de se décider à acheter. Le rendement locatif brut ne fait pas tout, mais il s’agit d’un bon point de départ.

La tension locative

La tension locative est également un indicateur phare. Concrètement, il détermine le niveau de demande locative dans une ville. Plus la demande en logements est élevée, moins il y a de risque locatif et de vacance locative (l’absence de locataires). Pour être rentable et rembourser votre crédit immobilier, vous avez besoin de locataires dans votre logement qui versent leurs loyers. Il faut donc viser en priorité les villes, les quartiers (et les types de biens) où la demande est forte. 

L’évolution des prix

Avec le retournement du marché du crédit immobilier et l’augmentation des taux d’intérêt (multipliés par 4 en 2 ans), les prix ont grandement évolué en 2023. Par endroits, les baisses ont été importantes, alors que dans certaines villes les prix continuaient à progresser. Suivre avec attention l’évolution des prix est déterminant. Pour savoir combien vous allez payer votre appartement ou maison, mais également pour déterminer la prise de valeur à long terme.

L’intérêt d’un bien immobilier est de le conserver pendant de nombreuses années voire des décennies. Et après une certaine période de le revendre pour en tirer une plus-value. Tout l’intérêt est de placer son argent dans un bien qui a la cote, une ville ou les prix vont progresser et les logements prendre mécaniquement de la valeur.

Démographie et attractivité

Connaître la tendance démographique d’une ville est selon nous essentiel dans l’optique d’un investissement immobilier. Vous avez tout intérêt à acheter un bien pour le placer en location dans une ville dynamique de ce point de vue là. Une ville qui gagne des habitants veut dire une tension locative à la hausse, et des prix tirés vers le haut. Même chose en termes d’attractivité. Une économie en forte croissance avec des entreprises qui s’installent régulièrement, une fréquentation touristique excellente sont autant de signes d’une ville où il faut aujourd'hui investir.

Tableau des meilleures villes où investir en France

*Données collectées par MeilleursAgents et données publiques (Notaires, INSEE)

Nous n’avons délibérément sélectionné que des grandes villes. Des métropoles de taille suffisante pour que la tension locative soit toujours élevée. L’idée est de n’avoir aucun problème à louer son logement une fois ce dernier acheté, rénové et meublé.

Dans ce tableau, on retrouve des villes habituées à ce type de classement et des nouvelles venues.

Ce sont loin d’être les seules villes pour obtenir un rendement intéressant et placer son argent utilement. Autour de Paris, nombreuses sont les villes où investir à l’heure actuelle. L’arrivée des JO est d’ailleurs une excellente opportunité d’y faire de la location saisonnière et de percevoir de gros revenus locatifs durant cette période.

Poitiers

Ville étudiante à 1h20 de Paris, Poitiers dispose de solides atouts qui en font un lieu tout indiqué pour investir en 2024. Poitiers accueille près de 25 000 étudiants et plus de 60 % de sa population sont des locataires, la demande en logements se maintient à un niveau très élevé.

Sans parler de ses atouts touristiques (Futuroscope en tête) attirant une foule de curieux chaque année. Seul petit bémol, une tension locative qui n’est pas maximale comme d’autres métropoles. Toutefois, en prenant le temps de sélectionner avec soin votre emplacement et en étudiant la demande locative, vous ne devriez pas rencontrer de problèmes pour louer votre appartement.

Lorient

Rentable, abordable, très demandée, ce ne sont pas les atouts qui manquent à Lorient à l’heure d’investir dans l’immobilier. Avec ses universités et écoles supérieures accueillant 8000 étudiants, son dynamisme économique, la ville possède de sérieux avantages. Les prix de l’immobilier sont abordables et vous disposez d’un large éventail de stratégies pour mener à bien votre investissement. Studio, T2 ou grande surface, vous avez l'embarras du choix pour trouver de la rentabilité.

Brest

Autre ville bretonne de notre classement, la cité portuaire brestoise se distingue par sa forte rentabilité et sa demande locative au beau fixe. Souvent moquée pour son climat, la ville de Brest n’en demeure pas moins un secteur particulièrement intéressant pour y investir. Dynamique d’un point de vue économique, peuplée de jeunes actifs, ayant bénéficié de nombreux aménagements, la ville a de quoi séduire. D’autant que les prix immobiliers n’ont pas cessé de progresser ces dernières années.

Dijon

Régulièrement citées dans les classements des villes les plus intéressantes pour réaliser un investissement locatif, nous ne pouvions pas ne pas parler de Dijon. Ville dynamique et patrimoniale, il est possible d’établir de nombreuses stratégies différentes à Dijon. Selon qu’on souhaite placer le curseur davantage sur la rentabilité ou la sécurité de son placement. Le quartier du centre-ville avec ses vieilles pierres et ses petites boutiques est tout indiqué pour votre futur investissement patrimonial.

Les autres métropoles où investir : Paris, Lyon, Bordeaux…

Aux côtés des différentes villes listées dans le tableau ci-dessus, on vous conseille de continuer à privilégier les métropoles dynamiques pour votre investissement. Ces métropoles, ce sont Paris, Lyon, Marseille ou encore Bordeaux. Toutes ces villes ont connu des trajectoires différentes en 2023, mais demeurent très attractives pour construire un patrimoine immobilier rentable.

Voilà pourquoi nous continuons chez Masteos à vous proposer des logements dans ces métropoles. L’idée est de rénover des logements vétustes pour en faire des biens prisés sur le marché de la location meublée. La location meublée étant un marché très porteur auprès des étudiants et des jeunes actifs notamment.

Acheter des biens immobiliers dans ces métropoles signifie que vous allez profiter d’une tension locative maximale. La demande en logement y est au plus haut. Si les prix ont pu baisser par endroits, cette baisse est cyclique, et sur le temps long les prix des biens progressent toujours et permettent de générer de belles plus-values. 

Paris

Les prix y ont baissé de 7 % en moyenne en 2023, repassant sous le seuil symbolique des 10 000 euros du mètre carré. Pourtant, un investissement dans un bien immobilier à Paris demeure un placement de choix. La capitale par sa concentration d’habitants, d’activités économiques et culturelles, par sa fréquentation touristique et sa réputation auprès des étudiants attire plus que jamais. Les besoins en logements sont criants dans la capitale, de quoi être rassuré quand on met son bien en location. 

Avec les Jeux olympiques, le marché immobilier parisien s’est tari en biens. Les propriétaires actuels attendent la fin des épreuves sportives pour mettre en vente. L’idée, profiter de la notoriété de Paris après les JO pour gonfler le prix de vente. Le hic, beaucoup de logements vont se retrouver sur le marché en même temps en septembre ce qui va créer de la concurrence et potentiellement faire baisser les prix. Cette année, plus que jamais le marché parisien va connaître des variations. Quand on a envie d’investir dans la capitale, parce que c’est un placement sûr, et qu’on reste hésitant sur les quartiers, mieux vaut faire appel à des professionnels du secteur pour s'orienter.

Bordeaux

Après avoir atteint un maximum, il y a un an, les prix immobiliers ont entamé une forte baisse, l’une des plus importantes de France. Toutefois, la baisse s’est ralentie ces dernières semaines, preuve que les prix ne descendront pas beaucoup plus bas. Encore élue 9e ville la plus belle du monde, cette année, Bordeaux est un placement sûr pour un investissement locatif.

Dynamique, appréciée des touristes, accueillant des dizaines de milliers d’étudiants, l’ex “Belle endormie” est encore aujourd’hui l’un des meilleurs secteurs pour construire un patrimoine rentable. En achetant un bien dans le centre-ville, et plus encore dans le Triangle d’or, vous êtes certain que votre logement trouvera preneur que ce soit pour de la location meublée ou de la location saisonnière touristique dans le cadre d’un LMNP (loueur meublé non professionnel).

Lyon

Après deux ans de baisse rapide des prix, la situation se calme peu à peu du côté de Lyon. On devrait atteindre le minimum de baisse des prix dans les prochains mois. Métropole incontournable, Lyon demeure un territoire fortement dynamique sur le plan économique.

C’est tout simplement la 2e métropole qui attire le plus en France. La demande locative est très forte, que ce soit en location longue durée ou en location étudiante. Puisque l’agglomération lyonnaise compte encore cette année 175 000 étudiants. Les besoins en studio meublé et T2 voire en grands appartements transformés en colocation demeurent immenses. 2024 ne fera pas exception en la matière.

Marseille

A contrario des autres métropoles de France, Marseille n’a pas réellement connu de baisse des prix en 2023 (ou alors par endroits et de manière très modérée). Car à Marseille, les prix sont encore très nettement inférieurs aux autres grandes villes du pays. Il y a donc encore de réelles opportunités d’investissement locatif. Le rendement brut moyen est à 5,3 %, un chiffre qui grimpe dans de nombreux quartiers. Marseille attire, en témoigne la hausse constante d’habitants venant chercher le soleil du Sud.