Ligne 11 : un marché immobilier en croissance

Pour les habitants des communes traversés, c’est un changement majeur. Depuis la station de Rosny-Perrier, le nouveau terminus, la station Châtelet n’est qu’à 25 minutes de métro, et sans changement. Une sacrée différence vu le trajet qu’il fallait effectuer jusqu’à présent pour s’y rendre.

Une extension de la ligne 11 qui désenclave les quartiers

Après 8 ans de chantier, les 6 kilomètres d’extension de la ligne 11 entrent enfin en service. Un chantier de longue haleine, dont le tracé imaginé date des années 30. Il aura donc fallu patienter des décennies pour que ce projet se concrétise. 1,3 milliard d’euros auront été nécessaires sans parler de la construction d’un immense viaduc.

6 nouvelles gares réparties sur 5 villes entrent en service avec cette extension de la ligne 11

L’objectif de cette extension : mieux desservir le département le plus peuplé d’Île-de-France et permettre son développement urbain. Le directeur de la ligne 11 parle même de "révolution" pour décrire ce prolongement. Plusieurs dizaines de milliers d’habitants vont désormais bénéficier au quotidien d’un moyen de transport rapide pour rejoindre le centre de Paris.

La ligne 11 compte ainsi 6 nouvelles stations de métro : Serge Gainsbourg, Romainville – Carnot, Montreuil - Hôpital, La Dhuys, Coteaux Beauclair et Rosny – Bois-Perrier. Des stations réparties sur 5 communes très peuplées de l’Est parisien, Les Lilas, Romainville, Noisy-le-Sec, Montreuil, Rosny-sous-Bois. La ligne 11 est ainsi connectée au tramway T1, au RER E, avant de connecter aussi le métro 15.

L’immobilier retrouve de couleurs avec la ligne 11

Depuis Mairie des Lilas jusqu’au nouveau terminus de Rosny – Bois-Perrier, les opérations immobilières ont commencé depuis plusieurs années. Pour éviter les urbanisations massives au détriment de la qualité de vie et des espaces verts, les PLU ont été travaillés pour limiter les constructions et maintenir une harmonie. Pour investir dans les quartiers, il va donc falloir miser sur l’ancien.

Et cela tombe bien, il y a une foule d’opportunités notamment dans des biens à rénover.

Le rendement locatif par ville

*Données MeilleureAgents, juin 2024, rendement brut

Les Lilas, aux portes de Paris

Les Lilas font figure de grand gagnant de cette extension de la ligne 11. En plus de l’arrêt Mairie des Lilas, la commune profite désormais d’un second arrêt à l’est Serge Gainsbourg. Un quartier où les prix de l’immobilier se situent à un niveau inférieur au reste de la commune, on est plus proche des 6000 euros du mètre carré que des 8000 euros sur certains biens en hyper-centre.

Une ville qui a bien résisté à la contraction des prix avec seulement - 2,1 % sur un an et en légère remontée ces derniers mois. Signe du dynamisme du marché immobilier des Lilas. Ville prisée des jeunes cadres parisiens et des classes moyennes qui cherchent à s’éloigner de Paris tout en profitant d’un cadre de vie plus tranquille avec des prix bien inférieurs à la capitale, Les Lilas est un incontournable pour investir à proximité de la capitale.

Pour limiter la spéculation immobilière qui accompagne traditionnellement l’arrivée d’une nouvelle gare, les habitants du quartier de la Sente ont ainsi refusé les projets de réaménagement autour. L’idée, conserver une certaine tranquillité sans dénaturer les lieux. Ce qui veut dire une chose, pour investir, cela passe par l’ancien.

Romanville, un immense potentiel

Situé sur un plateau, le cœur de Romainville se “vit comme un village” avec sa mairie dans un ancien château, ses petits commerces, ses allées arborées. La Corniche des forts réunit plusieurs parcs sur 64 hectares offrant de beaux panoramas tout en étant bien moins fréquentés que ceux de la capitale. Sentier forestier, prairie, jardins familiaux et aires de jeux en font un lieu de vie de plus en plus recherché.

Mener un projet immobilier à Romainville vous permet de profiter de prix divisés par deux par rapport au centre de Paris. Les prix ont d’ailleurs subi en moyenne une baisse de 12 % sur 2 ans, la tendance est aujourd’hui à la stagnation signe de prix qui ont atteint un palier. Certes, les taux d’intérêt sont élevés, mais orientés à la baisse, et dans un an ou deux, il sera temps de renégocier votre taux.

Plutôt que d’acquérir un studio sur Paris, il est ainsi possible de s’orienter vers une grande surface, T2, T3 avec un budget moindre. La demande locative est très élevée sur ce type de biens immobiliers. Autour de la place Carnot avec la nouvelle station, il y a encore beaucoup d'appartements et de petits logements anciens avec un gros potentiel de prise de valeur sur le long terme.

La ligne 11, un rayonnement immense sur Noisy-le-Sec

Avec deux nouveaux arrêts de métro situés en bordure sud de la commune (La Dhuys et Coteaux Beauclair), Noisy-le-Sec profite pleinement de l’extension de la ligne 11. Une attente de longue haleine dans un secteur relativement enclavé et mal desservi jusque-là. Sans parler des arrêts Montreuil - Hôpital et Romainville Carnot qui ne sont qu’à quelques mètres de Noisy-le-Sec.

Voilà des secteurs particulièrement attractifs pour faire un investissement locatif. Les prix des biens sont inférieurs aux deux communes citées tout en profitant pleinement des avantages de la ligne 11.

Certes, la commune bénéfice déjà d’un arrêt de RER E et du Transilien P, mais bien au nord. Pour les habitants situés au sud, de l’autre côté de l’A3 qui coupe la ville, la situation pour se déplacer était tout autre. Avec le viaduc de 600 mètres de long qui plonge vers Rosny, les habitants bénéficient d’une connexion facilitée vers l’immense centre commercial de Rosny 2.

Rosny-sous-Bois, valorisation foncière à venir

Dans un contexte morose, la courbe des prix est toujours indiquée à la hausse. +1,6 % sur un an et 12,4 % en 5 ans. Avec ses deux nouvelles stations, La Dhuys et Rosny – Bois-Perrier, Rosny bénéficie d’un renforcement majeur en termes de transport en commun.

Les deux quartiers où se situent les deux nouveaux arrêts de métro sont par ailleurs des quartiers les moins valorisés de la commune. Comptez moins de 4 000 euros du mètre carré aujourd’hui. Une situation qui devrait rapidement changer grâce à l’ouverture tant attendue de la ligne 11 dans le secteur. S’il y a un moment où investir à Rosny, c’est maintenant.

En étant à 25 minutes de Châtelet, des ménages vont chercher à se loger dans le secteur. Les prix du foncier devraient continuer à s’apprécier ces prochaines années, encore plus du côté de Rosny – Bois-Perrier qui va s’affirmer comme un pôle multimodal majeur dans les prochaines années puisque la station est aussi sur le tracé de la ligne 15 du Grand Paris Express.

De nombreux aménagements sont en cours de réalisation, en plus d’un écoquartier et notamment un groupe scolaire pour renforcer la dynamique du quartier.