Pourquoi est-ce plus intéressant d'investir dans l'ancien ?

Contrairement à l’immobilier neuf où la rentabilité est incertaine, avec un logement ancien, vous pouvez affiner votre choix et sélectionner des biens de qualité. Vous n’êtes pas limité dans votre stratégie d’investissement par les types de biens ou les emplacements disponibles.

Qu’est-ce qu’un bien ancien ?

En règle générale, on considère qu’un bien ancien, appartement, maison ou immeuble, est un logement qui a eu une première mutation. Cela signifie que l’habitation a connu un transfert de propriété sous une forme comme : une vente, une donation ou un héritage.

Pour l’administration fiscale, une fois qu’un logement est occupé ou vendu, il devient aussitôt un bien ancien.

La conséquence de cette classification est le changement des frais de notaire. Ces derniers sont de 2 à 3 % pour un bien neuf contre 7 à 8 % pour un bien ancien.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif ancien ?

Petit tour d’horizon des principaux avantages à investir dans l’immobilier locatif ancien, et il y en a de nombreux !

• Un vaste choix de logements ;
• Des biens disponibles immédiatement ;
• Des prix négociables ;
• Des prix immobiliers inférieurs de 15 à 20 % au neuf ;
• De meilleurs emplacements ;
• Une fiscalité avantageuse en cas de rénovation.

Un meilleur choix de logements dans l'ancien

On compte dans le pays plus de 37 millions de logements anciens. Pour l’année 2023, compte environ 875 000 ventes dans l'immobilier. Dont seulement 66 000 ventes juste pour les logements neufs (maison et appartement), soit seulement 7 % des ventes.

L’ancien correspond à la quasi-totalité du parc de logements français, le neuf est une exception parmi les 37,8 millions d'habitations.

En choisissant d'investir dans l'ancien, vous avez donc le choix du type d’habitation. Studio pour les étudiants, petites surfaces T2, T3 pour les jeunes actifs et les retraités, T4, T5 pour les familles et les colocations, immeuble de rapport…

Des biens anciens disponibles immédiatement

Un élément qui ne joue pas en faveur du neuf, c’est la disponibilité des biens.

La plupart du temps, le bien immobilier neuf que vous achetez n’existe pas encore. Il faut le construire et vous allez faire l'acquisition via une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Vous n’êtes pas à l’abri d’un retard de chantier dans l'édification du logement. Il y a quelques années, presque un chantier sur 3 connaissait un retard moyen de 5 mois !

👉 La question à vous poser est : est-ce que vous avez envie d'attendre 1 an et plus si retard pour investir dans l'immobilier ?

Des logements plus facilement négociables

C’est l’un des avantages qui découle de l’offre pléthorique en logements sur le marché immobilier. Vous pourrez négocier le prix. Ce qui n’est pas possible dans le neuf, vu que les promoteurs définissent des prix de vente fixes.

En moyenne, la marge de négociation avec un bien ancien est de 3,49 % (chiffre 2023). Mais pour un logement classé F ou G au DPE, cela peut aller beaucoup plus loin, entre 10 et 20 % de baisse sur le prix.

Pour un investisseur locatif, une passoire thermique implique de lourds travaux pour regagner en performance énergétique. En plus du prix d'achat, ce sont des dizaines de milliers d'euros qui vont être consacrées à la rénovation. Il est donc nécessaire de négocier de manière agressive un prix d'achat plus bas.

Des prix immobiliers inférieurs de 15 à 20 % par rapport au neuf

L’immobilier ancien vous coûtera toujours moins cher que le neuf à surface et typologie égales.

Les prix du neuf ne suivent pas la loi de l'offre et la demande. Les promoteurs doivent répercuter sur le prix de vente, le coût des nouvelles normes thermiques, la hausse du foncier, les problèmes d'approvisionnement et l'augmentation du coût des matériaux.

Coût des matériaux, application des dernières normes thermiques sont des facteurs qui expliquent cette différence de prix.

Certes, les frais de notaire ne sont que 2 à 3 % dans l’immobilier neuf, mais cette différence ne compense pas l’écart de prix avec l’ancien. Voilà un argument souvent utilisé par les promoteurs, qui offrent même parfois ces frais de notaire. Dans tous les cas, vous paierez plus cher votre investissement dans le neuf que dans l'ancien.

En achetant dans l’ancien, vous profitez mécaniquement d'un plus fort rendement locatif. Le prix d'achat étant plus faible à surface équivalente, le rendement sera meilleur.

De meilleurs emplacements pour investir

Les logements anciens, on en trouve facilement partout. Ils sont installés dans les centres-villes historiques, au cœur des métropoles, dans les quartiers les plus attractifs. Vous pouvez ainsi investir dans les secteurs où la demande locative est la plus forte.

Commerces, services, transports en commun, la dynamique et l’activité des villes se concentrent dans leur centre. C'est ici qu'il faut investir en priorité ou dans des secteurs touristiques attractifs.

À l’inverse, les programmes immobiliers neufs ont besoin de foncier et se tournent vers les périphéries, les friches, les anciennes zones industriels. Les promoteurs sont dépendants des disponibilités en matière de terrain, ce qui les éloignent des zones les plus intéressantes.

L'ancien va vous permettre de construire le patrimoine immobilier qui vous ressemble. Ville, quartier, type de logement, vous pouvez avec un peu de patience trouver ce qu'il vous faut.

Les villes pour investir dans l'ancien en 2024

Le Havre

Poitiers

Annemasse

Une plus-value intéressante à la revente

En sélectionnant un bien en centre-ville, vous êtes sûr de réaliser une meilleure plus-value qu’en investissant dans un logement neuf en banlieue.

Les biens patrimoniaux prennent plus de valeur dans le temps, encore plus lorsqu’ils sont au cœur des métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes…

On parle parfois d’investissement dans une résidence principale, car faire l’achat d’un bien patrimonial que l’on occupe plusieurs années avant de le revendre a tout d’un investissement.

En baisse depuis 2022, on note depuis le 2e trimestre 2024 que les prix repartent à la hausse. Sur le long terme et malgré des baisses périodiques, les prix augmentent toujours. A condition que votre bien immobilier soit bien situé.

Rénover un logement pour baisser son imposition

La réalisation de travaux de rénovation dans un logement ancien est intéressant à plusieurs niveaux. Vous pourrez plus facilement négocier son prix d'achat. Faire des travaux est aussi rentable. Vous allez pouvoir moderniser le bien et le remettre au goût du jour pour accroître sa valeur sur le marché.

Les travaux effectués sont aussi des charges que vous allez pouvoir déduire de votre imposition et réduire ainsi votre impôt sur le revenu.

Il s’agit, comme le précise l’administration, des « dépenses de réparation et d’entretien ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal ». En sélectionnant le régime réel, qu’il s’agisse d’une location meublée, ou d’une location nue, vous pourrez déduire ces travaux.

Dans le cas d’une location nue, vous pourrez générer un déficit foncier si le montant des charges dépasse votre imposition et reporter le solde plusieurs années. Le montant du déficit foncier est limité à 10 700 € (15 300 € dans certains cas) durant 6 ans.

Comment défiscaliser avec un investissement locatif ancien ?

L’investissement ancien est aussi un excellent moyen de défiscaliser, c’est-à-dire de réduire son impôt sur le revenu. Plusieurs dispositifs fiscaux ont été mis en place pour encourager les investisseurs.

Un outil incontournable : le statut de LMNP

Vous l’avez compris, investir dans un appartement ancien présente plusieurs avantages fiscaux. C’est aussi le cas avec le statut de loueur meublé non-professionnel LMNP qui concerne l’investissement immobilier locatif ancien dans un logement meublé.

Deux fiscalités sont possibles dans le cadre du LMNP, le micro-BIC ou le régime réel. Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.

Plus complexe dans sa mise en place, le régime réel offre pourtant beaucoup plus d’avantages. Vous pouvez déduire de votre imposition le coût des travaux de rénovation ainsi que différentes charges (frais d’agence, frais de notaire, intérêt d’emprunt, frais d’assurance, frais de gestion locative, etc.).

Mais vous pouvez aussi pratiquer l’amortissement. Ce mécanisme consiste à imputer sur vos revenus locatifs, la perte de valeur des éléments qui composent votre investissement (toiture, mur, électricité, mobilier…). Vous diminuez ainsi le montant de votre imposition.

Plutôt complexe et pourtant ô combien intéressant, on vous conseille de vous faire accompagner par un professionnel, de type expert comptable, pour être sûr d’optimiser votre fiscalité au mieux.

La loi Malraux

Cette loi vous offre une réduction d’impôt jusqu’à 30 % de réduction d’impôt sur le montant des travaux entrepris dans un bâtiment reconnu Bâtiment de France (dans la limite de 400 000 € sur 4 ans).

En échange, vous devez vous engager à louer le logement rénové pendant 9 ans. La loi Malraux est aussi un dispositif qui n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales !

La loi sur les Monuments historiques

La loi sur les Monuments historiques vous octroie un avantage fiscal en échange de la rénovation d’une habitation classée. Le bien doit être inscrit aux Monuments historiques, ou inscrits à l’inventaire supplémentaire.

L’intérêt de cette loi est que vous pouvez déduire les charges de restauration et d’entretien sont déductibles à 100 % de vos revenus fonciers et jusqu’à 45 % de votre revenu imposable global. En échange, il faut garder l’immeuble locatif ou le bien patrimonial pendant 15 ans.

La loi Denormandie

La loi Denormandie offre les mêmes avantages que la loi Pinel, mais pour les logements anciens situés dans une ville moyenne qui a signé la convention « Cœur de ville ». En achetant un bien ancien dans lequel pour aller réaliser d’importants travaux de rénovation, vous profitez d’une réduction d’impôt.

Elle correspond à un pourcentage du prix d’achat immobilier avec les travaux. La réduction d'impôt va de 12 % à 21 % selon la durée d’engagement de location de 6 à 12 ans.

Avec la fin du Pinel le 31 décembre 2024, c'est le dispositif quand on veut défiscaliser dans une ville moyenne.

Quels sont les risques à investir dans l'ancien ?

Si on a énuméré les avantages qu'il y a à faire un investissement locatif dans l'ancien, il ne faut pas négliger les quelques risques.

En achetant un bien ancien, vous jamais à l'abri d'une mauvaise surprise concernant l'état du logement. Il y a le risque de sous-estimer le montant des travaux. Il peut y avoir des travaux qui n'étaient pas prévus initialement et qui deviennent indispensables. En prenant le temps d'examiner le bien ou en vous faisant accompagner par un professionnel (chasseur immobilier), vous devriez éviter ce problème.

On vous recommande aussi dans le cas d'un achat d'appartement de demander les documents de copropriété (les PV de l'assemblée des copropriétaires). L'idée est de savoir s'il y a de gros travaux prévus par la copropriété prochainement et qui vont se répercuter. Bien évaluer les frais de copropriété est important pour visualiser le futur rendement locatif de votre bien.

La qualité de l'emplacement est essentielle. On ne le répète jamais assez, c'est là que se joue la réussite d'un investissement locatif. Prenez le temps de faire le tour du quartier, de voir s'il y a une vraie demande locative pour votre futur bien. Transport, commerce, espaces verts, écoles, tout doit être en phase avec le type de logement acheté.

Conclusion

Réaliser un investissement locatif dans l’ancien est le placement idéal pour se constituer un patrimoine qui va prendre de la valeur dans le temps. Vous pourrez aussi en tirer des revenus complémentaires en prévision de votre retraite ou acquérir un bien pour le louer plus tard à vos enfants.

Les possibilités offertes par l’investissement ancien sont nombreuses, surtout qu’en faisant appel au prêt immobilier vous bénéficiez d’un effet de levier pour acquérir des biens que vous n’auriez pas pu acheter avec votre seule épargne.

Quels sont les inconvénients d’investir dans le neuf ?

Pourquoi privilégiez l'ancien au neuf pour votre projet ?

Vous disposez dans le neuf comme dans l’immobilier ancien de plusieurs types d’investissement avec l’immobilier neuf. La loi Pinel est le dispositif d’investissement et défiscalisation le plus connu. En échange d’un achat de logement neuf en VEFA, vous pouvez défiscaliser pendant plusieurs années un pourcentage du prix d’achat.

Le problème est que les emplacements sélectionnés par les promoteurs immobiliers sont rarement de qualité. Ils prennent place dans des quartiers en mutation, en périphérie, et leur rentabilité locative sur le long terme est très incertaine. Vous n’êtes pas sûr que la demande locative sera au rendez-vous.

Autre inconvénient, vous êtes soumis à des plafonds qui portent sur les ressources des locataires et les revenus de votre ménage.

Le Censi Bouvard est un outil pour investir dans une résidence de services via le régime LMNP. Grâce à un contrat avec un gestionnaire locatif, vous êtes certain de toucher un revenu locatif tous les mois. Vous pourrez aussi déduire la TVA sur le prix d’achat du logement neuf.

Si ce dispositif offre une certaine sécurité, la rentabilité est assez faible, en tout cas loin des possibilités offertes par un appartement ancien en LMNP. Malheureusement ce dispositif a pris fin il a plusieurs années.