Investissement locatif : optimiser votre financement

La rédaction acte en mains

Il peut être assez avisé de formuler une offre d’achat sous condition d’une rédaction « acte en main ». Acte En Main (AEM), cela veut dire que les frais d’agence et les frais de notaire seront à la charge du vendeur et non de l’acquéreur, sans que cela ne pénalise le vendeur pour autant.

Pourquoi ? Le pire ennemi d’un investisseur locatif est l’apport. Loin de nous l’âge d’or des prêts à 110%, les banques ont une fâcheuse tendance à demander en apport les frais de notaire et/ou d’agence. Par le jeu d’écriture notarial de la rédaction acte en main, ces frais disparaissent en se réintégrant dans le prix final, qui apparait « nu » au compromis.

Ces frais deviennent invisibles, ils se cachent dans le prix, augmenté d’autant. Ces frais sont passés charge acquéreur, qui les a répercuté dans son prix de vente. Que le prix. Pas de frais visibles de notaire ou d’agence = pas d’apport demandé par la banque. Puisque la banque ne finance que le prix, et rien d’autre.

Le prix d’un bien immobilier est décomposé ainsi : prix net vendeur + frais de notaire + frais d’agence = prix total. Que les frais d’agence et de notaire soient payés de la main de l’acheteur ou du vendeur ne change rien puisque ce sera dans tous les cas payé à partir de l’argent versé par l’acquéreur au notaire. Le vendeur va simplement prendre ces frais annexes à sa charge et les réintégrer dans son prix de vente.

Son prix net vendeur reste le même, et les frais réintégrés au prix sont fiscalement déductibles de son impôt sur la plus-value donc indolores pour lui. Cela peut impliquer une mise à jour du mandat de vente de l’agent immobilier si ses honoraires étaient prévus à la charge de l’acquéreur, pour qu’ils passent charge vendeur.

Par ailleurs, le prix de vente augmente du montant des frais annexes, et les frais de notaire sont calculés en pourcentage de ce prix, donc les frais de notaire vont légèrement augmenter par cette opération qui, en contrepartie, permettra d’éviter à l’investisseur de mettre un apport.‍

L’incidence bancaire d’une signature en nom propre vs en SCI

Le fait de formuler une offre, puis de signer l’acte, au nom de sa SCI plutôt qu’en nom propre a également une incidence bancaire. Les banques financent moins bien les personnes morales que les personnes physiques.

Plus le véhicule emprunteur est sophistiqué, moins il obtient un financement favorable de la part des banques traditionnelles. De même, les banques financent en général mieux les projets de résidence principales plutôt que les investissements locatifs - d’où l’intérêt parfois de faire passer l’un pour l’autre (quoique compliqué dans le cas de l’achat d’un immeuble de rapport).

Les conditions de prêt sont donc généralement moins avantageuses en SCI : il est quasi-impossible d’obtenir un prêt sur 25 ans et les taux appliqués aux SCIs sont en général plus élevés.

Curiosité bancaire, le cas s’aggrave quand la SCI qui emprunte est une SCI à l’IS - pourtant le véhicule le plus optimal fiscalement dans la plupart des cas. Si c’est le cas la discrétion quant à l’option fiscale retenue est recommandée vis-à-vis de son interlocuteur, surtout quand cette option fiscale n’apparait pas explicitement aux statuts de la SCI.

Encore pire : quand la SCI compte des associés qui ne sont pas de la même famille (club-deals), elle est jugée plus risquée par les banques. Et plus les associés sont nombreux, moins la SCI est bankable, car la complexité du dossier et l’analyse individuelle des associés finit par rebuter le banquier.

Bref, une personne physique obtiendra de meilleures conditions de financement qu’une SCI, surtout si celle-ci est à l’IS plutôt qu’à l’IR, qu’elle est non-familiale, et qu’elle compte plus de 2 associés.

Le délai de financement

Une fois la promesse ou le compromis de vente signé, s’ouvre le délai dédié à la recherche de financement. Ce délai n’est pas infini et est cadré par une deadline, négociée dans l’acte.

L’investisseur avisé aura pu consulter sa banque en amont pour tâter le terrain mais les banques s’engagent rarement avant d’avoir un cas concret, un acte signé. L’investisseur aura pu également faire estimer sa capacité d’emprunt auprès d’un courtier qui lui aura alors fourni une «lettre de confort » pour rassurer son vendeur quant à sa solvabilité lors de la négociation.

Les banques mettent de plus en plus de temps à traiter les demandes de prêt, et le premier réflexe que doit adopter un investisseur après avoir reçu la copie pdf de son acte est de la transférer immédiatement à son banquier, ou son courtier.

Faut-il passer par un courtier ?

Oui, ça mange peu de pain et ça permet de maximiser ses chances en mettant plusieurs banques en concurrence, pas juste la sienne. Les frais du courtier, généralement de 1% du montant du prêt, payables par la banque directement et/ou par l’emprunteur, sont la plupart du temps eux-mêmes empruntables.

En théorie, l’expertise du courtier fait plus qu’économiser ses frais de courtage par les conditions de prêt obtenues par rapport à ce qu’aurait donné une tentative solo. Mieux vaut risquer des frais de courtage et être finançable qu’essuyer un refus de prêt de sa banque, d’autant que les honoraires du courtier sont fiscalement déductibles.

Les spécificités du financement locatif

Au moment de la demande de prêt, on vise la durée la plus longue possible, pour minimiser la charge des mensualités et maximiser le cash-flow net mensuel. A fortiori en cette époque de taux d’intérêt planchers, même pour les longues maturités.

Beaucoup pensent s’enrichir plus vite en empruntant sur une durée plus courte. Pourtant, emprunter sur une période plus courte n’augmente pas d’un centime les loyers perçus et ne rend pas l’immeuble plus rentable pour autant, il augmente juste l’effort d’épargne mensuel nécessaire.

Ce qui a pour effet de noircir notre track record locatif, pénalisant ainsi notre accès au levier bancaire : au prochain investissement la banque va vérifier le cash-flow net dégagé par le précédent, qui sera d’autant plus négatif que la durée de prêt négociée aura été courte.

Le taux d’intérêt ? C’est polémique, mais il a beaucoup moins d’importance que les investisseurs ne lui accordent : quand on achète un immeuble de rapport qui fait 8-10% de renta, l’impact d’un emprunt à 1,2% plutôt qu’à 1,4% tient de l’erreur d’arrondi sur la performance locative de l’immeuble. Ces intérêts d’emprunt sont par ailleurs fiscalement déductibles des revenus locatifs.

Il faut concentrer ses efforts de négociation bancaire sur :

1. Le montant de l’apport : le minimiser à tout prix
2. La durée de l’emprunt, qui fait diminuer les mensualités beaucoup plus efficacement qu’une négo sur le taux lui-même : the longer the better
3. Le différé de remboursement

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Le différé de remboursement

Le  différé de remboursement est une des techniques bancaires les plus sous-estimées en financement locatif. Le différé est une franchise, partielle (remboursement des intérêts only), ou totale(aucun remboursement), sur les mensualités de prêt.

Elle est théoriquement censée durer le temps des travaux. Et ce afin d’éviter que l’investisseur en plein chantier n’ayant pas encore mis ses appartements en location ne se retrouve à payer des mensualités non couvertes par des revenus locatifs au moins équivalents. L’astuce consiste à négocier une durée de différé auprès de la banque bien supérieure à celle de la durée estimée du chantier, pour générer de la trésorerie.

On peut demander un gros différé avec un petit devis travaux, mais une forme de proportionnalité est généralement respectée par les banques entre les deux. La politique en la matière dépend de chaque banque, parfois de chaque agence : certaines sont plus différés-friendly que d’autres.

Le différé peut aller de 3 à 36 mois. Une fois  le chantier fini, les appartements sont mis en location, les loyers tombent, et le différé, idéalement, persiste : il sert alors à accumuler de la trésorerie, ou à reconstituer les capitaux propres que l’on aurait mobilisés lors de l’achat, par apport ou nantissement.

J’encaisse des loyers et je ne rembourse pas de mensualités, j’atteins donc ce que les bouddhistes appellent le Nirvana.

Cette trésorerie constituée grâce au différé ne doit pas partir en mojitos. Elle a comme fonction principale de constituer un coussin de sécurité pour préparer le jour où je devrai faire des travaux imprévus : balcon qui s’écroule sur des passants, météorite qui traverse la toiture, etc.

On veillera éventuellement à retarder au maximum l’envoi de la dernière facture travaux à la banque dans le cas où la fin des travaux déclencherait l’interruption du différé, en fonction des modalités de fonctionnement de la banque prêteuse.‍

Les spécificités du prêt travaux

Une autre manière de générer de la trésorerie ex-post ou de se reconstituer des fonds propres est de montrer à la banque des devis travaux « fourchette haute » afin d’obtenir un prêt travaux confortable et de se faire reverser le surplus éventuellement non utilisé en trésorerie, par la banque directement ou par l’entreprise de travaux (qui fera alors une facture d’avoir).

Pour les investisseurs qui louent en meublé, il faut savoir que le budget meubles n’est pas empruntable en banque. A environ 3.000€ le pack meubles LMNP pour un appartement complet, cela peut vite demander un effort non-négligeable d’apport personnel.

La solution consiste à demander à l’entreprise travaux d’inclure le budget meubles dans le budget de rénovation par le rajout au devis d’un poste de coûts qui peut s’appeler "agencement intérieur" afin de les rendre empruntables avec le prêt travaux.‍

Anticiper les dépassements de devis travaux

Il ne faut pas être trop pingre quand on négocie son enveloppe de prêt travaux. En général les prêts travaux sont accordés sous forme de ligne de crédit : on ne rembourse que ce que l’on a tiré sur le prêt.

Comme il est rarissime que le prêt travaux négocié en amont corresponde au centime près au coût réel du chantier en aval, le delta peut être source de bonheur ou de frustration. Bonheur s’il est positif, grand malheur dans le cas contraire.

Car si l’on se rend compte en cours ou en fin de chantier que le budget travaux a été sous-estimé, et qu’il faut X milliers d’euros supplémentaires, bon courage pour refaire un prêt travaux. Le prêt travaux que l’on demande en même temps que le financement de son investissement locatif se fond dans le prêt immo : taux bas, durée > 20 ans, petites mensualités.

On l’a dit plus haut, le prêt travaux demandé après que le prêt immo ait été accordé ressemble davantage à un prêt Cofidis qu’à un prêt immo, car on passe alors dans la catégorie prêt conso d’un point de vue bancaire.

On ne peut plus le rattacher au prêt immo, car les fonds de celui-ci ont déjà été débloqués. Un prêt travaux négocié ex-post, cela veut dire : durée d’emprunt très courte, taux élevé, grosses mensualités.

Conclusion : mieux vaut voir large en amont quand on négocie le montant de son prêt travaux, et ne pas hésiter à rajouter une enveloppe de sécurité de 10-20% au devis de l’entreprise de bâtiment pour pouvoir anticiper financièrement les surprises inévitables consubstantielles à tout chantier.

Et prévoir une enveloppe pour les lots occupés qui ne peuvent pas être immédiatement rénovés mais devront l’être au départ progressif des locataires.

Présenter son investissement au banquier

La manière dont on présente son dossier d’investissement à la banque n’est pas anodine. A l’ère des algorithmes, les banquiers restent des êtres humains pétris d’émotions, et l’intuitu personae persiste. Il est donc possible quand le financement s’avère compliqué, de venir armé d’un powerpoint/deck/pitchbook/businessplan pour rassurer le banquier.

Cette prez doit inclure : une bio de l’investisseur, et un résumé de sa situation financière, une description du projet, la situation et les caractéristiques du bien, une analyse du quartier et de la ville, la structuration juridique et fiscale de l’acquéreur, la modélisation financière, les plans, les devis travaux, les baux ou les avis de valeur locative, une étude de marché (Meilleursagents et/ou site des Impôts pour analyser l’historique de prix des transactions similaires).

Emprunter sans CDI

Notons que l’investisseur qui n’est pas en CDI (auto-entrepreneurs et autres freelances, intérimaires, intermittents, entrepreneurs, CDD, étudiants, retraités) et qui n’a pas trois années de bilan, n’aura d’autres choix que de s’associer en SCI avec une personne en CDI afin de profiter de sa capacité d’emprunt et investir à deux, en « club deal ». Les SCI familiales obtiennent plus facilement un financement que les SCIs non-familiales, à garder à l’esprit lors de la recherche de son co-investisseur.

En échange, la personne non finançable pourra proposer à la personne qui apporte son CDI de faire son repassage à vie, et la gestion locative du bien acquis par exemple. Le meilleur deal reste quand la personne hors-CDI prend en charge l’apport, en échange du CDI qu’apporte son ou sa partner, qui seul permet rendre finançable la SCI.

Les contreparties bancaires

La banque va demander des contreparties. Et pour gagner une négociation bancaire vous allez devoir lâcher du lest sur certains points en tant qu’emprunteur. Il faut savoir choisir ses batailles. La négo sur l'assurance emprunteur (décès-invalidité), les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé, ou l’assurance PNO proposée par la banque n’est pas l’une de ces batailles.

On prend ce qui est proposé par le banquier, quitte à partir en délégation d’assurance après le déblocage des fonds. Pas avant, rappelons-nous ce proverbe malgache : « ne pas insulter le crocodile avant d’avoir traversé la rivière ».

La négociation sur le taux n’en est pas une non plus. La domiciliation des revenus et l’épargne est une condition sine qua non du point de vue du banquier. Il y a au moins un effet d’annonce à assurer, quand bien même l’emprunteur ne domicilie finalement pas derrière. La banque ne peut plus l’y obliger, depuis la loi Pacte de mai 2019.

Il faut dire oui à pratiquement tout au banquier. On garde ses munitions pour la négociation :

• du montant de l’apport
• de la durée
• du différé

Apport vs Nantissement

L’apport est l’ennemi juré de tout investisseur : c’est ce qu’il doit mettre de sa poche, la banque prête le reste. Il existe également un équivalent qui est le nantissement.

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Ainsi donc, l’épargne que l’on peut mobiliser pour un financement locatif peut être mise sous forme d’apport(mon argent est versé directement au vendeur), ou sous forme de nantissement (mon argent est gardé sur un compte bancaire d’assurance-vie bloqué par la banque, en garantie du prêt).

Nous sommes d’accord, la banque a tendance à multiplier les garanties : caution personnelle, assurance emprunteur, garantie Crédit-Logement, parfois hypothèque ou privilège prêteur de deniers, apport, nantissement, domiciliation bancaire des revenus locatifs et professionnels, et de l’épargne.

Le nantissement, est optiquement assez indolore puisque l’argent reste sur notre compte assurance-vie et il est visible chaque matin en se connectant sur l’app bancaire. Le nantissement, contrairement à l’apport, ne donne pas l’impression d’avoir mobilisé du cash puisqu’il reste visuellement sur notre compte. A cela près que l’on ne peut plus y toucher jusqu’à la levée du nantissement.

Le montant d’épargne mobilisé en apport lui, disparait effectivement de notre compte pour apparaitre sur celui du vendeur. Si le nantissement est donc esthétiquement plus plaisant que l’apport puisque dans le cas du nantissement l’argent « reste » sur nos comptes alors que dans l’autre nos comptes en sont délestés d’autant, l’apport a le mérite de réduire les mensualités d’emprunt et d’augmenter le cash-flow de l’investissement.

Le nantissement en revanche, en ne faisant travailler que l’argent de la banque pour financer le bien, maximise la charge de l’emprunt et minimise le cash-flow net de l’investissement. Le montant demandé sous forme d’apport ou de nantissement par la banque est en général du même ordre, environ 10% du montant du prêt (0% si l’on a un excellent courtier), et tend vers 20% au bout de plusieurs investissements.

L’impact d’un prêt locatif sur sa capacité d’emprunt future

Est-ce que ce financement pour un investissement locatif va impacter ma capacité d’emprunt pour acheter ma Résidence Principale (RP)? Si l’investissement s’autofinance parfaitement (=rendement brut > 8-9%), ça ne devrait théoriquement pas être pénalisant pour un emprunt RP futur.

Cela dépend aussi des méthodes de calcul de la fameuse règle d’endettement retenues par les banques : méthode de calcul dite « classique » ou bien « différentielle ».Ces modalités de calcul peuvent se durcir selon les recommandations du moment venant de Bercy et de la Banque de France et selon les banques elles-mêmes, plus ou moins rental-friendly en fonction de l’enseigne.

Notons que les banques intègrent les loyers, actuels ou estimés, aux revenus personnels de l’emprunteur à hauteur, en général, de 70%. Pour un investissement locatif qui dégages 1 000€ de loyer, la banque rajoutera700€ à la capacité d’emprunt de l’investisseur.

En résumé, si les conditions de financement et règles de calcul du taux d’endettement ne se sont pas durcies depuis, les investissements locatifs autofinancés sont théoriquement neutres vis-à-vis de notre capacité d’emprunt future. Par ailleurs on n’échappe pas au couperet du taux d’endettement de 33% sous prétexte que l’on emprunte en SCI, sauf à se cacher derrière la capacité d’emprunt de son co-investisseur.

Cloisonner ses flux locatifs

Dans le doute, il ne faut pas hésiter à cloisonner ses comptes bancaires, notamment le compte où sont domiciliés nos flux locatifs par rapport à celui qui reçoit nos revenus pros. Ce compte locatif peut donc être bien distinct de notre compte principal, et ne pas forcément être dans la même banque.

En cas de nouvel emprunt, il faut savoir être stratégique, habiller la mariée et avoir l’air le plus vierge possible avant la nuit de noce. Bien connaitre sa cartographie bancaire (banques Crédit-Logement, banques SACCEF et CAMCA, banques hypothécaires etc.), surtout si l’on compte avoir plus d’un interlocuteur.