Les meilleurs emplacements où investir

Tout investisseur se doit de maîtriser cet indicateur. Il s’agit du rapport entre l’argent investi (le prix du bien) divisé par les loyers perçus chaque année. Par exemple, un bien immobilier de type T3 à Bordeaux coûte 300 000 euros, les loyers estimés chaque année sont de 12 000 euros. 12000/300000 x 100 = 4
Le rendement brut pour cet achat immobilier est estimé à 4 %. 

Le rendement brut est un indicateur intéressant, mais très insuffisant. Il doit être complété par le rendement net. Dans ce calcul, on retire les frais et charges qui pèsent sur les revenus locatifs pour obtenir un chiffre plus près du réel. Parfois le passage du brut en net réduit à néant l’intérêt d’un investissement locatif. Et pour aller encore plus loin, vous pouvez calculer le rendement “net-net”, ici en plus d’imputer les charges sur vos revenus locatifs, vous prenez aussi en compte l’impact de la fiscalité. Car oui, la fiscalité des revenus locatifs varie du tout au tout selon la nature de votre location (et potentiellement le dispositif de défiscalisation que vous avez sélectionné). 

Pour qu’un investissement locatif vous rapporte chaque mois, il faut en priorité que votre appartement placé en location soit loué. Ce qui implique d’avoir en permanence des locataires. Toutes les villes ne sont pas aussi désirables les unes que les autres. Dans certaines, la tension locative est basse, signe du peu d’attrait pour la localité, alors que dans les grandes métropoles et des villes dynamiques, elle est au maximum. Mais dans une même ville, la demande locative peut être différente selon les quartiers, les types de biens, les prestations proposées. Il faut donc vérifier tous ces points pour être certain de proposer un logement à la location en adéquation avec les besoins locaux. Vous avez ainsi de plus fortes chances d’éviter toute forme de vacance locative.

Tous les territoires ne se valent pas en matière de prix, les évolutions varient d’une ville à l’autre, d’une région à l’autre. Avec la remontée des taux d’intérêt, l’immobilier a été rapidement pénalisé. Conséquence, les prix ont entamé un déclin dans de nombreuses métropoles. Surtout les métropoles où la hausse avait été forte depuis 10 ans, on pense à Bordeaux par exemple ou à Lyon. Deux métropoles régionales où la hausse avait été de +34 % pendant les 10 dernières années. Tout investisseur se doit de suivre en permanence l’évolution des prix pour savoir à quel moment placer son argent. L’objectif est d’investir dans un territoire qui prend de la valeur sur le long terme et de ne pas surpayer un bien.

Selon nous il s’agit d’un indicateur indispensable qu’il ne faut pas négliger, bien au contraire. Le salaire médian d’une ville divise les habitants en deux et donne une bonne vision sur le revenu des ménages. Plus le salaire médian est bas, plus le risque d’impayés des loyers est important. Le risque locatif augmente, de la même manière, il est aussi utile de regarder le niveau de chômage dans le secteur envisagé pour votre investissement immobilier. 

Tout investisseur immobilier averti le sait, on investit en priorité dans des villes bénéficiant d’une belle dynamique démographique. Acheter dans une bille qui perd des habitants signifie que le marché immobilier accueille de plus en plus de locations. Sauf si vous proposez une location attractive, la compétition s’accroît et vous avez moins de chance de trouver un locataire. En France, de manière générale, la hausse de la population est constante dans les grandes métropoles et de plus en plus dans les villes moyennes. Seuls quelques villes et territoires sont en déclin.

La démographie est importante, mais l’attractivité générale du territoire l’est tout autant. Par attractivité on pense au dynamisme de l'économie locale, à la qualité des infrastructures de transport et des aménagements, à l’existence ou non de grands projets qui vont contribuer à développer la ville. On mise sur des territoires qui affichent une belle croissance et proposent toujours plus d’équipements. L’idée est également de regarder la qualité des équipements culturels, sportifs ou éducatifs, des choses qui attirent ou non les locataires.