Investissement locatif : comment optimiser le rendement locatif ?

En ce qui concerne la rentabilité nette de votre investissement, elle peut également être calculée de manière assez précise avant l'opération, mais la théorie et la réalité ne se croisent pas toujours. Vacances locatives, travaux imprévus, turnover élevé, crise sanitaire majeure : un rendement net se calcule au cours de la vie d'un investissement, plus difficilement avant l'opération.

Mais en matière d'immobilier, les rendements ne sont certainement pas marqués dans la pierre : un investisseur est un entrepreneur qui dispose de plusieurs leviers pour améliorer son rendement locatif, pour atteindre celui qu'il juge idéal pour son projet.

Du moment de l'acquisition à la revente du bien, en passant par les travaux et les choix fiscaux, vous pourrez améliorer votre rendement locatif durant la vie du bien.

Négocier le prix

Si le rendement brut est généralement inamovible, il n'est pas totalement fixé et peut être marginalement amélioré par une négociation sur le prix.

Plus facile à dire qu'à faire, mais en immobilier, patience est mère de vertu. Vous passerez plusieurs semaines ou mois à trouver un bien locatif intéressant et à fort potentiel, vous saurez donc repérer ceux qui sont régulièrement remis sur le marché et dont les propriétaires peuvent s'impatienter.

Un bien qui présente des faiblesses (que vous saurez fixer au moment des travaux) est également un bien sur lequel vous aurez sans doute un pouvoir de négociation. Une négociation réussie permet à la fois d'obtenir un rabais sur le prix affiché, les frais de notaires et de faire baisser en conséquence le coût du crédit et l'assurance, puisque la somme empruntée est moins élevée.

Avec des taux d'intérêt historiquement bas, la différence n'est pas exceptionnelle, mais l'accumulation de gains marginaux construit la réussite d'un investissement en immobilier locatif. Surtout, si les taux venaient à effectuer une remontée spectaculaire, l'intérêt de faire baisser le prix d'achat prend tout son sens.

Perfectionner son financement

En immobilier locatif, votre rentabilité locative est intimement liée à votre financement et aux conditions du crédit que vous avez souscrit. Avoir recours à un courtier est une excellente idée pour trouver le crédit immobilier le plus pertinent pour votre projet.

Si vous cherchez votre crédit seul, la négociation sur le taux d'intérêt est un bon point de départ, mais il est loin d'être le facteur principal de la réussite de votre investissement.

Si vous visez un immeuble de rapport qui affiche un rendement de 10 %, un taux d'intérêt à 1,2 % ou à 1,4 % représente une différence minimale. Attention cependant : si votre bien affiche un rendement plus ordinaire, autour de 5 ou 6 % brut, le taux d'intérêt aura un impact plus important.

Un autre levier important sur l'aspect financement est l'assurance emprunteur. Vous n'êtes pas tenu de choisir celle proposée par la banque, et vous pouvez opter pour une délégation d'assurance pour économiser plusieurs milliers d'euros. Là aussi, un courtier sera d'une aide précieuse.

Dernier point, qui n'impacte pas votre rendement stricto sensu : la durée de financement et l'apport mobilisé. La première doit être la plus longue possible, le second aussi faible que possible. En jouant avec ces deux paramètres, vous pouvez à la fois augmenter votre effet de levier, réduire le montant de vos mensualités et préserver votre capacité d'emprunt pour de futurs investissements locatifs.

Faire de la location meublée

La location meublée est sans doute l'enfant chérie des investisseurs en quête d'un bon rendement locatif, ce qui permet à la LMNP d'avoir le vent en poupe.

Si les chiffres et les données peuvent diverger, la plupart des professionnels s'accordent à dire que la location meublée permet d'obtenir des loyers plus élevés et de réduire le taux de vacances locatives.

Le revers de la médaille est évidemment un turnover généralement plus important en location meublée qu'en location vide, mais dans les villes en tension locative forte, un meublé trouvera rapidement preneur dans la plupart des cas. Plus qu'un meublé, c'est un meublé de qualité qui fait la différence et réduit le spectre de la vacance locative.

Meubler et équiper un bien locatif représente un coût conséquent dont vous devez tenir compte dans le calcul du rendement locatif. En échange, l'amortissement de votre bien vous permettra de déduire les charges associées de vos revenus locatifs pendant plusieurs années. Il faut pour cela évidemment faire sa déclaration au réel et éviter le micro-BIC et sa simplicité, ce qui nous amène au point suivant : la fiscalité.

Optimiser sa fiscalité

En termes de régime d'imposition, que vous ayez opté pour une location meublée ou une location nue, il est essentiel de planifier votre fiscalité à long terme pour l'optimiser au mieux.

En LMNP, votre objectif est d'écraser autant que possible vos revenus locatifs grâce aux charges et aux amortissements. Par exemple, les frais de gestion ont beau faire diminuer votre rentabilité nette, ils sont défiscalisables et déductibles de vos revenus locatifs. De même, les travaux et l'ameublement sont amortissables pendant de longues années.

En location nue, vous ne bénéficiez pas de la possibilité d'amortir votre bien et vos équipements, mais vous avez la possibilité de générer un déficit foncier, qui écrase vos revenus fonciers. Ce mécanisme est extrêmement intéressant pour les hauts revenus, car il permet de réduire l'assiette imposable globale, revenus du travail inclus.

Indexer les loyers

L'indexation des loyers, calculée selon l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, est essentielle dans la réussite de votre investissement. En effet, en recalculant le loyer annuellement, vous permettez à vos revenus locatifs de suivre l'évolution du coût de la vie et de résister à l'inflation.

En effet, si le loyer augmente, mais que votre mensualité est fixe votre rendement augmente mécaniquement chaque année.

Dans ce sens, les gains sont négligeables (de l'ordre du dixième de point de rendement annuel), mais si le loyer n'est pas indexé, les pertes peuvent être conséquentes.

Si votre locataire dont le loyer n'a pas changé depuis 10 ans quitte votre logement, il y a fort à parier que les prix du marché, eux, ont augmenté.

Petit souci : pour un logement dont le loyer n'a pas été indexé, il vous est interdit de procéder à des hausses trop conséquentes à l'arrivée d'un nouveau locataire. Vous aurez donc 10 ans de retard sur le marché locatif de votre ville, une éternité en immobilier locatif.

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