Quel est le bon taux de rendement locatif ?

Taux de rendement, de quoi parle-t-on ?

Comme souvent quand on fait un investissement locatif, la réponse est que… ça dépend. Pas de la météo ou de ce que vous lisez sur internet, mais de vos objectifs.

Il n’y a pas de loi universelle ou de chiffre passe-partout qui régit la qualité de votre rendement locatif. On peut néanmoins s’accorder sur un ensemble de bonnes pratiques et de règles de base.

Il est important de se rappeler que le rendement affiché n’est pas une fin en soi. Toutefois, il est généralement admis qu'un bon rendement locatif se situe entre 5 % et 10 %, selon vos objectifs patrimoniaux.

Le bon rendement locatif est celui qui vous permet d’atteindre vos objectifs.

Il ne faut pas être obsédé par a rentabilité au détriment de la qualité d’un investissement. Le bon rendement est celui qui vous permet d’atteindre vos objectifs d’investisseurs en minimisant les risques, et le recours à votre épargne.

Le rendement locatif n'est pas une fin en soi

Investir en immobilier dans un bien qui affiche un rendement de 6 % et qui est occupé toute l’année est un meilleur investissement qu’un bien qui promet 12 %, mais que vous avez du mal à louer.

Si vous avez pour objectif d’investir dans un bien à Lyon avec pour objectif de le revendre dans 10 ans avec une plus-value. Et que vous êtes prêt à consentir un effort d’épargne de 200 € par mois. Vous devrez atteindre le rendement locatif qui vous permettra d’arriver à cet objectif, voire de réduire encore cet effort financier. 

Si au contraire, vous cherchez à investir dans l’immobilier de rendement à Roubaix avec pour projet de dégager 100 € de cashflow mensuel. Vous devrez viser un chiffre plus élevé pour votre rendement locatif, et pourquoi pas le dépasser.

Tout est question d’équilibre.

Existe-t-il un taux de rendement pour un investissement locatif optimal ?

Le rendement locatif n’est que l’un des multiples outils qui vous permettent d’estimer la performance future d’un investissement. C’est un sujet que nous avons couvert à de nombreuses reprises. Exprimé sous forme de pourcentage, le taux de rendement sert à estimer la performance annuelle de votre investissement.

Le rendement brut

Petit rappel : on obtient le rendement brut en divisant les loyers annuels par le prix du bien et des travaux éventuels. Ce premier indicateur permet de faire une division grossière entre les biens qui valent votre attention et ceux que vous pouvez laisser de côté.

Exprimé sous forme de pourcentage, le rendement locatif sert à évaluer la performance annuelle d'un investissement.

Le rendement net

Le rendement net est un taux plus affiné. Il est obtenu en divisant les loyers annuels (desquels on retire les charges ainsi que les dépenses) par le prix d'achat du bien. Il faut ajouter au prix du bien les travaux, les meubles (dans le cas d'une location meublée) et les frais annexes.

Les frais annexes comprennent les frais de gestion locative, les frais d'agence, les frais de notaire, les frais bancaires ou encore les prélèvements sociaux.

Le rendement net-net

Enfin, le rendement net d’impôts ou net-net, vous permet d’affiner encore plus le dernier indicateur en y intégrant l’effet de votre fiscalité locative. Le calcul de rentabilité locative dépendra ainsi de votre situation propre.
Par exemple, du choix du régime fiscal et si celui-ci vous donne droit à des avantages fiscaux comme une réduction d'impôt sur le revenu.

Vous avez sans doute eu l’occasion de lire qu’une grossière règle d'or est de viser un rendement brut de 8 à 10 % pour viser l’autofinancement de votre bien.

Un investissement de ce type produit généralement un rendement net suffisant pour couvrir l’ensemble des dépenses. Voire les dépasser et créer un cashflow positif. 

Comme entrée en matière, cet objectif de 8-10 % est intéressant à retenir, mais il n’est pas automatique.

S’il peut être utile au moment de dresser une liste de biens intéressants, pour en exclure ou en inclure certains. C’est le rendement net (voire net-net, si vous êtes à l’aise avec ces sujets) qui vous donnera une idée plus précise du potentiel du bien et de son cashflow.

Méfier vous des projections trop optimistes et faites vos calculs avec 11 mois de loyers perçus sur 12.

Là encore, vous devrez procéder avec précaution et vous méfier des projections trop optimistes.

On vous conseille fortement de considérer que vous aurez un mois de vacance locative dans l’année (ou plus, selon votre ville d’investissement) et de calculer la rentabilité avec 11 mois de loyer seulement.

Après tout, les indicateurs ne sont que des projections dont la précision dépend de vos estimations.

Quel rendement locatif pour quels objectifs ?

Au fond, le rendement visé doit dépendre de vos objectifs et des risques que vous êtes prêt à prendre. Si vous avez envie de devenir rentier en 10 ans, alors il va falloir viser des biens à haut rendement. Si pour vous ce qui compte c'est plus se construire un beau patrimoine, la question du rendement est moins importante.

L'investissement patrimonial, gage de sécurité

Tous les investisseurs ne cherchent pas l’autofinancement, ou leur profil d’emprunteur ne leur permet pas d’y prétendre.

Quand on réalise un investissement patrimonial, on est généralement ouvert à un effort d’épargne mensuel, en contrepartie d’une plus-value future. On prend alors en compte la rentabilité à long terme de son investissement, pas uniquement les flux entrants et sortants annuels.

Les modalités de financement, le montant de votre apport, la durée du prêt, votre situation matrimoniale et fiscale sont autant d’éléments qui feront varier votre rendement net. Et ce, quel que soit le rendement brut affiché par un bien.

De la même manière, l'emplacement de votre investissement immobilier locatif aura une place prépondérante dans sa performance. Si vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien loué dans un village de 300 habitants. Vous aurez sans doute une rentabilité brute à 2 chiffres, mais personne pour habiter les lieux. Le passage au rendement net risque de vous décourager.

Les rendements bruts à deux chiffres ont tendance à se concentrer dans les territoires et les villes moins dynamiques.

Si en revanche, votre bien se situe en plein cœur de Lyon, vous devrez sans doute faire un effort financier conséquent tous les mois. En revanche, vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires toute l’année. Sans compter la plus-value immobilière future d’un tel bien à la revente.

Les dangers de l'investissement locatif à haut rendement

On caricature à peine, mais vous avez compris : l’emplacement d’un investissement immobilier, la tension locative locale, le dynamisme de la ville et du marché sont autant de variables à considérer.

C’est là que le bât blesse : les rendements bruts à deux chiffres ont tendance à se concentrer dans des territoires et des villes moins dynamiques. Des villes où le risque locatif est plus élevé et la demande locative faible.

Cela ne veut pas dire qu’il n’est pas possible d’atteindre des rendements à deux chiffres dans des villes moyennes. Beaucoup présentent un meilleur profil de risque tout en présentant un rendement brut de base correct. C’est là que vous intervenez.

Des villes à haut rendement en France

Le Havre

Poitiers

Brest

Atteindre le rendement locatif qui convient à son projet d'investissement

Que vous cherchiez à générer immédiatement du revenu ou que vous soyez partisan d’une approche patrimoniale. Votre but est de vous fixer un objectif de rendement locatif minimum et d’essayer de le valider chaque année, ou de le surperformer. 

Le faire monter dans les tours ne tient qu’à vous. En tant qu’entrepreneur de l’immobilier locatif, vous disposez d’un ensemble d’outils, des travaux aux modalités de financement, en passant par les bons ajustements fiscaux. Des facteurs qui vous permettent de jouer sur le taux de rendement attendu. 

La qualité de votre investissement est essentielle. Un bien accueillant, en bon état, dans un quartier dynamique est plus susceptible d’être constamment occupé. Cela va vous permettre aussi de jouer sur le montant des loyers.

Pas à outrance, le marché immobilier est impitoyable, mais suffisamment pour espérer des gains marginaux. Il est aussi de plus en plus important de prendre en considération l'encadrement des loyers dans le calcul de la rentabilité locative.

Comment distinguer un bon investissement d'un mauvais investissement ?

On n'a pas de boule de cristal pour lire dans l'avenir, en revanche, on peut vous dire qu'il y a des règles à respecter pour distinguer le bon investissement immobilier du mauvais investissement.

1. Définir sa stratégie. Avant tout projet locatif, il vous faut une stratégie. Budget, type de bien, type de location, vous devez avoir cela en tête.

2. Soigner son financement. Vous ne devez pas utiliser tout votre apport ou même payer cash, mais au contraire maximiser l'effet de levier bancaire.

3. Choisir le bon emplacement. La qualité de l'emplacement fait vraiment la différence entre le bon et le mauvais investissement. Avec un logement bien situé, ce dernier va prendre de la valeur et sera toujours loué. Inversement, mal situé, vous aurez du mal à le rentabiliser.

4. S'adapter à la demande locale. Votre investissement doit toujours correspondre à la demande locale. À proximité d'un campus, on investira dans un studio ou un T2 plutôt qu'une maison... Le but est d'éviter le risque de vacance locative qui ruine la rentabilité de votre projet immobilier.

5. Sélectionner le locataire idéal. Prenez le temps d'éplucher en détail les dossiers de location qui vous sont présentés. Il faut être sûr que votre locataire vous paiera tous les mois et qu'il a de solides garants.

6. Choisir le bon régime fiscal. Que ce soit en location nue, en location meublée, que vous investissiez via un dispositif de défiscalisation, il y a pléthore de possibilités. Une bonne fiscalité vous fera toujours gagner plusieurs points de rentabilité. Il vaut mieux passer du temps à choisir le bon régime plutôt que de se lancer n'importe comment.

Enfin, un dernier conseil, n'attendez pas éternellement le "bon moment" pour investir. À trop attendre, on passe à côté d'opportunités. Et même si les taux d'emprunt sont élevés aujourd'hui, rien ne vous empêche de les renégocier plus tard.

Comment savoir si un bien locatif est rentable ?

Le calcul pour connaître le taux de rentabilité brut d’un logement correspond à la formule suivante :

(loyer x 12) x 100 / prix d’achat = rentabilité brute

Concrètement, si par exemple vous avez fait l’acquisition d’un T2 pour un montant de 180 000 euros acheté à Nantes et loué 700 euros par mois.

Le calcul est le suivant : (700 € x 12) x 100 / 180 000 euros = 4,66 % 

Le pourcentage obtenu, 4,66 %  correspond alors à la rentabilité brute que vous allez obtenir sur cet investissement. Dans le prix d’achat, il faut généralement ajouter les frais de notaire et les frais liés aux travaux de rénovation.
Quoi qu’il en soit, retenez que plus le pourcentage est élevé, plus votre placement sera rentable.

Pour obtenir le rendement net d’un logement, vous devrez soustraire les charges locatives de vos revenus locatifs.

(loyer x 12 - les charges locatives) x 100 / prix d’achat = rentabilité nette

Si on reprend pour base de calcul l’exemple développé au-dessus avec pour estimation 1200 euros de charges annuels.
Cela donne : (700 € x 12 - 1200) x 100 / 180 000 euros = 4 %

La rentabilité nette de votre bien immobilier est de 4 %, un montant satisfaisant s’il s’agit d’un emplacement patrimonial dans le centre-ville de Nantes. 

La liste des charges que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs est vaste. En effet, il peut s’agir des charges liées à l’entretien de l’appartement, aux travaux d’amélioration, le remplacement d’équipements, la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), le salaire du gardien, les frais de syndic, les frais de gestion locative, l'assurance sur le crédit immobilier, etc.

À noter que lors de votre déclaration d’impôts, vous pourrez récupérer certaines charges. Les charges dites récupérables comme la TEOM. En effet, loin d’être négligeable, la question de la fiscalité est essentielle pour un placement immobilier, car c’est ici que vous pourrez gagner des points de rentabilité.

LMNP au réel, au micro-BIC, ou encore loi Pinel, etc. prenez le temps de vous renseigner sur tous les dispositifs et régimes fiscaux.

Quel investissement locatif rapporte le plus ?

L’un des éléments que vous devez avoir en tête pour votre projet est que le rendement est corrélé au risque. Plus le rendement théorique sera haut, plus les risques locatifs seront élevés. C’est un aspect fondamental que connaissent bien les investisseurs avertis. 

L’investissement rentable, c’est avant tout celui qui répond à vos objectifs.  

Vous préférez la sécurité, c'est-à-dire une ville où la demande locative est forte, le bien de qualité pour être sûr qu’il ne perde pas en valeur ? On vous conseille de choisir comme emplacement un centre-ville de métropole comme Bordeaux ou Paris. L'inconvénient : des prix élevés. L’avantage, un potentiel de locataire massif et un bien patrimonial à transmettre à ses enfants. 

Au contraire, si votre truc, c’est plutôt le cashflow positif ou l’autofinancement, d’autres options s’offrent à vous, certes plus risquées. Faire l’acquisition d’un appartement à transformer en colocation est une excellente idée pour booster votre rentabilité.
Le rendement moyen d’une colocation se situe autour de 9 %.

Plusieurs raisons à cela, le prix d’un grand logement est inférieur à celui d’une petite surface et au lieu d’un loyer, vous en percevez plusieurs. Proposez une colocation meublée, très recherchée par les jeunes actifs et les étudiants, est aussi un bon moyen de booster ses revenus locatifs.

L’immeuble de rapport, si vous en avez les moyens, est la star par excellence pour ceux qui veulent se construire un patrimoine rentable. Le taux de rentabilité avec un tel investissement est en moyenne de 6 et 8 %, et surtout vous êtes le seul maître à bord. Vous pouvez optimiser votre immeuble de rapport comme bon vous semble, il n’y a pas de syndic de copropriété pour vous brider.

Après, il est toujours possible d’investir dans la banlieue de Saint-Etienne pour une rentabilité estimée à 12 %. Pas sûr que vous ne trouviez un locataire pour votre logement par contre.

C’est un peu le danger quand on vise des zones où les prix sont très bas, cela veut dire que le quartier est peu attractif (transport, économie, insécurité…). Vous allez à la rencontre de nombreuses galères dans votre location (absence de locataires, dégradations fréquentes, etc.).

Emplacement, fiscalité, impôts... vous ne savez pas comment mener à bien votre projet d'investissement ? Pas d'inquiétude on vous guide chez Masteos vers les meilleures opportunités d'investissement.