Les meilleurs rendements locatifs en 2024

Quels sont les meilleurs rendements locatifs en 2024 ?

2024 est une très bonne année pour investir. Les taux d’intérêt marquent le pas et sont orientés à la baisse depuis plusieurs mois. Parallèlement, les prix de l’immobilier diminuent également dans la plupart des métropoles, de quoi augmenter votre rendement locatif. D’autant que la demande locative est, elle toujours au maximum. La crise immobilière est loin d’être résolue avec des besoins en logements grandissants dans le pays.

Un rendement locatif, ça se calcule comment ?

Pour calculer le rendement locatif brut d’une ville ou d’un quartier, vous avez besoin du prix au mètre carré, et du montant des loyers mensuels. Cela tombe bien, vous pouvez facilement obtenir ces informations sur des sites comme MeilleursAgents.

Le calcul : (prix au mètre carré / loyer annuel) x 100

Vous obtenez ainsi une rentabilité brute.

Il est aussi possible d’affiner le calcul avec le loyer par mètre carré selon la typologie de bien visé dans la ville : studio, T1, T2, T3, T4 ou maison.

Le rendement brut, vous l’aurez compris est un indicateur sommaire qui ne prend pas en compte tous les coûts. Quand vous faites votre recherche d’investissement, il est possible d’affiner ce calcul pour obtenir un rendement net.

L’idée est de déduire du loyer toutes les charges qui pèsent sur votre investissement immobilier. On pense aux charges de copropriété, à la taxe foncière, aux charges locatives, aux dépenses d’entretien ou de rénovation, l’assurance loyers impayés.

Il est possible également d’aller plus loin dans le calcul du rendement en déterminant par avance le rendement après imposition. On parle alors de rendement net net, cela demande un peu plus de connaissances et de recherche. La fiscalité de la location varie en fonction de plusieurs facteurs et plusieurs régimes sont accessibles (micro ou réel).

Le TRI, pour taux de rendement interne est une formule déterminant le rendement sur le long terme. Dans ce calcul, on prend en considération la durée de détention, la prise de valeur potentielle du logement, la plus-value à la sortie.

Tableau du rendement locatif dans les 20 premières villes de France

La baisse des prix en 2024 : une aubaine pour investir dans les grosses métropoles

Sur l’année 2023, les prix immobiliers ont baissé de 3,9 % en France et de presque 7 % en Île-de-France, selon les Notaires de France. Appartement ancien ou maison, tous les types de biens sont concernés.

Et cette année, encore la baisse des prix se poursuit, mais dans des proportions moindres. De manière mécanique, pour celles et ceux qui peuvent emprunter pour acheter un bien et le louer, le rendement locatif progresse. Puisque dans le même temps, les loyers continuent à suivre l’inflation. Tout n'est donc pas si sombre dans cette période particulière.

Tableau de l'évolution des prix depuis le 1er janvier 2024

À Paris, sur 1 an, les prix baissent de 7 %, de 3 % à Montpellier, de 2,2 % à Lyon, de 3,4 % à Toulouse, Rennes -1,8 % ou bien encore de 5 % à Bordeaux. Sauf exception, les principales grandes villes du pays continuent à subir une baisse des prix au mètre carré.

Les acheteurs, primo-accédants et investisseurs ont subi la hausse des taux d’intérêt, ce qui limite leur pouvoir d’achat et provoque une diminution du nombre de transactions. Dans cette ambiance morose, les vendeurs baissent peu à peu leurs prix. De quoi réaliser de bonnes affaires.

Quels facteurs influencent le rendement locatif ?

De très nombreux paramètres entrent en jeu quand il s’agit de rendement locatif. Parmi tous les facteurs qui ont un impact sur le rendement, on peut citer les principaux :

La location meublée ou vide

Quand il s’agit d’investir dans l'immobilier, vous disposez de deux options, à savoir, louer votre bien meublé ou le louer vide. Si elle est plus pratique à mettre en place, la location vide offre des loyers inférieurs à la location meublée. Avec une location meublée, les loyers sont supérieurs de 10-15 %, qui dit loyers supérieurs dit meilleure rentabilité locative.
Attention toutefois, toutes les villes ne se prêtent pas aussi bien à la location meublée, celle-ci est surtout recherchée dans les villes étudiantes, les métropoles et les stations balnéaires ou de montagne.

La fiscalité de la location

Le rendement locatif est dépendant également de la fiscalité que vous avez choisie. En choisissant avec soin le type de fiscalité, vous pouvez fortement améliorer votre rentabilité. C’est notamment le cas avec le régime réel (qui fonctionne en location meublée ou location vide).

Vous déduisez de vos revenus locatifs toutes les charges locatives qui pèsent sur la location. Plus les charges sont importantes, moins vous payez d’impôts et plus le rendement de votre location est important. S'ajoutent également deux mécanismes attractifs à savoir, le déficit foncier permettant parallèlement de réduire votre impôt global et l’amortissement avec la location meublée.

Il s’agit ici d’un rapide aperçu, en lisant sur le sujet, vous allez vous rendre compte des multiples possibilités dont vous disposez. Sans parler de tous les dispositifs de défiscalisation : loi Denormandie, loi Malraux, loi Pinel…

Les critères démographiques et économiques

Une ville qui voit sa population croître régulièrement est une ville dans une dynamique positive. Cela témoigne de l’attractivité de la commune sur son territoire. Pour un investisseur immobilier, l'équation est simple, plus d’habitants, c’est plus de demande locative. Et comme, le marché de l’immobilier neuf est à la peine, la tension locative se renforce assurant d’avoir son bien loué tout au long de l’année.

Nombre d’entreprises et de créations par an, qualité du tissu économique local, taux de chômage, sont autant d’indicateurs pour comprendre les ressorts d’un territoire. Ce qui rejaillit ensuite sur le rendement locatif. Beaucoup de chômage, peu d’entreprises, un développement économique à l’arrêt influe sur le marché immobilier et les prix.