Tout comprendre au rendement locatif

Comment calculer le rendement locatif ?

Savoir calculer le rendement locatif d’un logement est le  b.a.-ba de tout investissement immobilier. Le rendement se présente sous différentes formes (brute, nette de charges, nette nette) visant chacune à améliorer la précision sur la performance du bien.

Le but, à travers ces différents indicateurs, est de déterminer ce que va réellement vous rapporter votre location, si le projet d'investissement envisagé est rentable ou non.

Pour information, nous parlerons ici essentiellement de rendement locatif. Le terme est souvent confondu avec la rentabilité locative, une notion plus large qui englobe dans son calcul la potentielle plus-value et moins-value d’un bien.

Le calcul du rendement locatif brut

Le calcul du rendement locatif brut est le plus simple à effectuer. Il s’agit simplement du ratio entre les revenus locatifs et le prix d’achat.

(loyer mensuel x 12) / prix d’achat du logement x 100

Par exemple, vous avez trouvé un appartement à Marseille dont le prix d’achat est de 149 000 euros (frais de notaire, montant des travaux, frais d’agence et frais d’ameublement) . Dans le secteur où se situe le bien, vous comptez le louer 650 euros par mois. Le calcul du rendement locatif est : 

`(675 x 12) / 149000 x 100 = 5,4 %`

Ce qui signifie que pour 100 euros investis vous en récupérez 5,4. Bien sûr, ce rendement brut demande à être affiné, il faut prendre en compte toutes les charges, les différents frais et les impôts qui viennent grever votre rendement. 

Le calcul du rendement locatif net

Avec le rendement brut, vous avez obtenu un premier aperçu de votre investissement. Un aperçu, certes sommaire, mais pratique quand on a beaucoup de bien à comparer, c'est un préalable utile. Cependant, pour savoir comment vous rapporte votre investissement, il convient d’ajouter d’autres facteurs et de calculer le rendement net.

On va retirer des loyers différentes dépenses que sont les frais d’entretien, les frais comptables, la taxe foncière, les charges locatives, l’assurance PNO (propriétaire non occupant), on peut aussi y ajouter le taux de turnover et la gestion locative professionnelle. Et pour ce qui du prix d’achat, on y ajoute le prix des travaux s’il y en a de prévu, les frais de notaire, les frais d’agence et d’autres frais). Ce qui donne 

(Loyer x 12  - dépenses) / (prix d'achat + travaux + meubles + frais annexes) x 100

Si on reprend notre exemple de T2 à Marseille. 
Les dépenses, les charges locatives se montent ici à 3200 euros, dans le détail : 

• Charges de copropriété 1 440 €
• Taxe foncière : 748 €
• Assurance PNO : 146 €
• Gestion locative : 866 €

`(675 x 12 - 3200) / 149000 x 100 = 3,2 %`

Comme pour votre impôt sur le revenu, le passage du brut en net peut s’avérer violent. Mais le montant obtenu avec le rendement net est beaucoup plus proche de la vérité et de ce que vous allez réellement percevoir comme bénéfices. Vous pouvez aussi jouer sur le nombre de mensualités, pour prendre en compte le turnover entre les différents locataires (11 mois dans votre calcul au lieu de 12).

Le calcul du rendement net net

Le calcul du rendement net net, autrement appelé net de charges et net d’impôt, ajoute au calcul du rendement net la prise en compte des impôts qui pèsent sur votre location.

Contrairement aux précédents calculs, il n’existe pas une seule méthode. Même si on peut schématiquement poser comme formule : 

(Loyer x 12  - charges locatives - montant des impôts ) / (prix d'achat + travaux + meubles + frais annexes) x 100

Le calcul du rendement net net dépend du type de bien dans lequel vous avez investi (location vide, location meublée), du régime fiscal sélectionné (micro-foncier, micro-BIC, réel), des éventuels dispositifs de défiscalisation utilisés (loi Denormandie, loi Pinel…) et enfin de votre tranche d’imposition.

Selon les cas, les travaux peuvent être déclarés en tant que charges ou non, vous pouvez aussi faire fonctionner le mécanisme de l’amortissement. Bref, il existe une multitude de situations possibles. Avec un tel calcul, vous allez vous approcher au plus près du rendement de votre investissement locatif.

La rentabilité locative

La rentabilité locative à la différence du rendement locatif englobe toutes les données financières concernant votre projet : depuis l’acquisition jusqu’à sa revente. Ce qui signifie que dans le calcul de la performance, on prend en compte la plus-value ou la moins-value. 

Pour calculer la rentabilité locative théorique, on peut estimer la plus-value en observant la tendance en termes de prise de valeur dans les années précédant l’acquisition pour en déduire un montant. Ce qui donne comme formule :

(revenus locatifs annuels - charges locatives - frais - taxe foncière + plus-value)  / prix d’achat total  x 100

Des facteurs qui jouent sur le rendement locatif

La vacance locative

La vacance locative, c’est-à-dire l’absence de locataire dans votre location est le cauchemar de tout investisseur immobilier. Sans locataire pour verser les loyers (et rembourser les mensualités de votre prêt), la rentabilité tombe à 0.

C’est pourquoi avant d’investir vous devez être certain que la tension locative est forte dans la ville et le quartier, mais aussi qu’il y a de la demande pour le type de bien que vous proposez.

Par exemple, mettre en location un studio dans un quartier avant tout familial où sont recherchés des logements de grande taille, c’est l’assurance de ne pas louer son bien. Soyez donc très attentif aux profils des locataires dans le quartier visé.

Le financement

L’investissement locatif est le seul véhicule d’investissement que l’on peut financer via un prêt bancaire, un avantage par rapport à l’assurance-vie et aux actions en Bourse. Surtout que grâce à l’effet de levier du crédit, vous pouvez devenir propriétaire d’un bien que vous ne pourriez pas vous payer autrement. 

Le financement de votre investissement a un effet direct sur votre rentabilité locative. Plus le crédit est long, plus les mensualités à rembourser sont faibles et plus vous avez de chance de dégager un cash-flow positif.

On dit que le bien s’autofinance, vous êtes capable d’en tirer des revenus immédiatement. En revanche, le coût d’un crédit sur 25 ans est plus élevé que pour un crédit de 10 ans.

Quel taux de rendement locatif viser ?

À la lecture des différents calculs, vous vous demandez certainement quel est le bon taux de rendement.

Tous les biens immobiliers n'offrent pas les mêmes rendements locatifs. Entre un appartement meublé et un appartement vide, un studio ou une grande surface, un logement dans une métropole et l’autre situé à la campagne, le taux de rendement fluctue énormément. 

En moyenne, en France, on estime qu’un bon taux de rendement locatif (brut) se situe entre 5 et 7 %. Les petites surfaces de type studio sont les biens les plus rentables du marché avec les colocations, ainsi que les immeubles de rapport.

Certes, un taux élevé est intéressant pour investir, mais cela ne doit pas être l’alpha et l’oméga de votre recherche. Vous trouverez certainement des biens avec des taux à 15 % de rendement locatif, mais ceux-ci sont souvent situés dans des secteurs moyennement attractifs, ce qui explique les prix d’achat faibles et les problèmes de location derrière (risque d’impayé plus élevé, etc.). Plus le taux de rendement annoncé est élevé, moins votre location est sécurisée. 

À Paris, vous pouvez aujourd’hui espérer un taux de rendement net compris entre 2 et 3 %. C’est peu oui. En revanche, en investissant dans un bien patrimonial de type haussmannien que vous allez posséder de longues années, vous profiterez certainement d’une belle plus-value à la revente. Tout est question de dosage entre le taux de rendement et la prise de valeur potentielle de la location.

Comment obtenir le meilleur rendement locatif ?

Plusieurs techniques permettent d’accroître et d'optimiser le rendement locatif d’un investissement. Des techniques portant sur le financement du bien et la nature du logement.

Tous les types de locations ne se valent pas et la location meublée étudiante ainsi que la colocation demeurent des valeurs sûres pour augmenter votre rendement tout comme l'immeuble de rapport.

Baisser le prix de vente

Un bien qui présente des défauts est l’occasion de négocier un prix de vente inférieur à ce qui était demandé initialement. De quoi gagner quelques points de rendement. 

Actuellement, on vous conseille de trouver des biens classés F ou G au DPE. Des biens (type passoire thermique) qui seront prochainement interdits à la location et qui ont un besoin drastique de travaux de rénovation. Sur ce type de logements, vous pouvez escompter une baisse de 15 % du prix par rapport à un bien mieux classé au DPE.

Assurance emprunteur et taux d’intérêt

Les taux d’intérêt ont effectué une remontée impensable il y a encore quelques mois. Conséquence : l’accès au crédit immobilier est plus difficile et le coût du prêt grimpe en flèche. Lorsque vous investissez dans l’immobilier c’est sur le long terme, dans quelques années les taux retrouveront peut-être un niveau plus bas.

Ce sera l’occasion de renégocier votre taux pour baisser vos mensualités. Depuis 2022, vous pouvez aussi renégocier à tout moment votre assurance emprunteur adossée au crédit. Cela ne représente que quelques euros par mois, mais sur le temps long cela constitue une économie intéressante.

Les atouts de la location meublée

Plutôt que de louer votre appartement ou une maison vide, on vous conseille de les meubler. Les biens meublés sont en effet très recherchés en centre-ville et à proximité des universités notamment par les étudiants et les jeunes actifs.

En plus d’une demande supérieure, vous pouvez aussi pratiquer des loyers plus élevés (jusqu’à 20 % en plus). La location meublée s’applique aussi autant au studio, au T2 que pour les grands logements pour y faire de la colocation.

Des loyers plus élevés, c’est mathématiquement un rendement locatif qui augmente. Sans compter que dans le cadre du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) couplé au régime fiscal du régime réel, vous pourrez déduire les charges de vos revenus locatifs et amortir le bien. Un excellent moyen d’optimiser la fiscalité de votre projet immobilier.

Choisir le bon emplacement

La qualité de l’emplacement est l’aspect sans aucun doute le plus fondamental dans votre stratégie d’investissement. La demande locative doit être forte dans le secteur et en rapport avec la typologie de votre logement. L’idée est de louer son logement 12 mois sur 12 et d’avoir la durée de turnover la plus réduite possible. 

Pour cela, vous pouvez vous appuyer sur le tensiomètre locatif et vérifier quelles sont les villes qui attirent le plus. Si les métropoles voient leurs prix au mètre carré fléchir, la demande reste forte pour les grandes villes qui cumulent les atouts : dynamisme économique, qualité du réseau de transport, vie culturelle.

Les villes moyennes et les littoraux de la côte atlantique sont aujourd’hui de plus en plus attractifs, et connaissent un réel engouement depuis le Covid. Dans tous les cas, prenez bien le temps d’analyser le marché immobilier de la ville dans laquelle vous souhaitez investir pour éviter tout faux pas.