Gestion locative professionnelle : avantage et mode d’emploi

Qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative ?

Le mandat de gestion locative consiste à déléguer à un professionnel le pouvoir de s’occuper d’un bien immobilier. Le professionnel, qu’il s’agisse d’un administrateur de biens ou d’une agence de gestion locative, s’engage à effectuer les missions prévues dans le contrat de gestion locative et à rendre des comptes.

Le mandat de gestion locative prend la forme d’un contrat écrit signé en deux exemplaires par le propriétaire et le gérant.  La gestion locative est une activité encadrée par la législation et notamment la loi Hoguet du 20 juillet 1972. Une réglementation qui vise à limiter les anciennes pratiques abusives de la profession.

Le mandataire (le gestionnaire) qui a reçu la délégation de gestion locative doit posséder une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie. Il doit aussi avoir une assurance en responsabilité civile professionnelle et disposer de garanties financières suffisantes. 

Que contient un contrat de gestion locative ?

Tout contrat de gestion locative doit contenir l’ensemble des informations suivantes :

• L'identité du propriétaire et du gestionnaire
• Le ou les biens en gestion locative (adresse, situation…)
• La durée du mandat et les modalités de renouvellement
• Les missions du gestionnaire et tous les actes qui seront ou peuvent être réalisés
• Les tarifs pratiqués
• Le suivi des comptes

Quelles sont les missions d’une agence de gestion locative ?

Les missions effectuées par un gestionnaire locatif professionnel recouvrent un large éventail de possibilités depuis les plus communes jusqu’aux missions ponctuelles. La gestion locative regroupe des activités autant administratives, techniques que financières.

Voici quelques-unes des missions les plus courantes que vous proposeront des gestionnaires locatifs professionnels.

L'administration du bien :

• La mise sur le marché du bien : annonce, recherche locataire ;
• L’étude des dossiers locatifs des candidats et la sélection du locataire ;
• Les visites, l’entrée des lieux et la sortie des lieux ;
• L’établissement des baux de location.

La gestion administrative et financière

• La rédaction et l’envoi du bail avec signature électronique ;
• La gestion des flux financiers : appels, quittances, règlements des loyers, comptes-rendus mensuel et annuel ;
• L’établissement des éléments pour la déclaration des revenus fonciers (envoi des récapitulatifs annuels) ;
• La gestion du dépôt de garantie (perception et restitution).

La gestion technique

• La prise en charge et le suivi des sinistres, des litiges, des impayés ;
• L’intervention en cas de problème dans la location ;
• Le suivi des devis travaux lorsqu’ils sont nécessaires (remises en état).

Il ne faut pas non plus oublier la garantie des loyers impayés (GLI) qui vient s’ajouter. Elle n’est pas obligatoire, mais reste vivement recommandée pour réduire les risques qui pèsent sur un investissement locatif. En règle générale, le coût de cette garantie est compris entre 2 et 3 % du montant du loyer.

Quelle est la durée d'un mandat de gestion ?

Un mandat de gestion locative est établi pour une durée déterminée qui ne peut pas dépasser les 30 ans. La durée des contrats est généralement d’un an renouvelable par tacite reconduction. Toutefois, cette reconduction ne peut pas excéder une durée de 10 ans. Au-delà, il faudra établir un nouveau contrat.

Il est cependant possible de résilier son contrat de gestion locative avec l’envoi d’une lettre recommandée et accusé de réception à n’importe quel moment. Il convient simplement de respecter le préavis établi dans le contrat, d’un à trois mois en général.

Il faut penser aussi à alerter le locataire de ce changement.

Quels sont les avantages de la gestion locative par un professionnel ?

Si la très grande majorité des particuliers qui disposent d’un investissement locatif passent par un gestionnaire professionnel, c’est parce que cette solution cumule les avantages. On passe en revue les trois atouts principaux d’une délégation de gestion locative à une agence ou un administrateur.

• Vous gagnez du temps. Trouver un locataire, comparer les dossiers locatifs, appeler les candidats, faire passer les visites, établir l’état des lieux, recueillir les loyers, etc. S’occuper d’un bien en location est une activité chronophage. Cela demande du temps et de l’implication. Toutes les missions que vous faites pour un locataire, il va falloir les recommencer à chaque mise en location. C’est extrêmement fastidieux qui plus est quand vous n’habitez pas à proximité de votre investissement. 
• Moins de tracas administratifs, vous êtes tranquille. Le professionnel vous épargne les tâches administratives et fiscales redondantes. Percevoir les loyers, calculer les charges par exemple. De même, s’il survient un litige dans le bien, un dégât des eaux, c’est au gestionnaire de résoudre ce genre de situation. Le gestionnaire locatif a aussi pour obligation de se tenir informé des dernières évolutions législatives qui encadrent l’immobilier. Cela vous évite d’être toujours en alerte sur ce sujet, vous gagnez clairement en tranquillité.
• Moins de vacances locatives. Le professionnel dispose en règle générale d’un carnet de locataire à la recherche d’un logement. De plus, il est rodé à la mise en ligne et à la publication des annonces. Il saura mieux mettre en valeur votre bien pour trouver un habitant et assurer la rentabilité de votre investissement.

Quel est le coût de la gestion locative ?

Le professionnel qui s’occupe de la gestion locative de votre bien reçoit une rémunération selon les activités effectuées. Les honoraires de gestion sont calculés sur la base des loyers encaissés.

En moyenne, un gestionnaire locatif professionnel perçoit 7 % des loyers de votre bien. Ce pourcentage varie d’une agence à l’autre, mais reste compris dans une fourchette de 5 à 10 %. La plupart des agences proposent une gestion locative unique avec des services à la carte qui vous sont facturés au cas par cas. Ce sont des services supplémentaires qui sont facturés au cas par cas (travaux de rénovation, etc.).

Depuis la loi ALUR, les professionnels de la gestion locative ont l’obligation d’afficher leurs tarifs et leurs barèmes de prix en vitrine et sur leur site web. Les prix doivent apparaître toutes taxes comprises (TTC).

Gérer son bien soi-même, quels avantages ?

Gérer soi-même son investissement présente des avantages comme des inconvénients.

Vous allez être l’unique interlocuteur de votre locataire. Il faut être réactif et avoir une bonne connaissance de vos devoirs en tant que gestionnaire. Gérer son bien peut vite devenir chronophage, pourtant cela n’a rien d’insurmontable à condition d’être rigoureux et motivé.
Vous êtes en charge de la gestion sans intermédiaire et donc libre dans ce que vous estimez indispensable afin d’assurer la rentabilité de votre investissement locatif.

Vous avez un contrôle total et vous êtes au courant de tout ce qui se passe dans la location. Cela vous offre la possibilité d’entretenir un meilleur relationnel avec votre locataire puisqu’il n’y a pas d’intermédiaire. Vous êtes aussi plus réactif en cas de dégât des eaux ou autres, vous pourrez agir plus vite et efficacement qu’une agence de gestion locative. Gérer seul signifie également qu’il faut aussi savoir régler les litiges avec le locataire et désamorcer les conflits, des éléments qui font partie de la vie de votre investissement.

Autre atout : vous faites des économies substantielles. Une agence de gestion locative coûte en moyenne 7 % des loyers hors taxes par mois, ce qui peut amputer la rentabilité visée de votre investissement. Seul, vous n’avez pas de frais (hors travaux de réparation et d’entretien indispensables).

La gestion locative en ligne : une solution intermédiaire

Plutôt que de faire appel directement à un professionnel, ce qui représente un coût important, vous pouvez opter pour une solution intermédiaire. 

Il existe des plateformes en ligne qui pour un coût beaucoup plus bas que des agences immobilières traditionnelles prennent en charge une partie de votre gestion locative. Via un site internet ou une application, ces gestionnaires vous permettent de connaître l’état de votre bien en temps réel et de prendre en main différentes activités (sélection des locataires, envoi automatique des quittances de loyer, gestion des retards, etc.). 

Pour vous aider, vous bénéficiez de documents préremplis ou de modèles de contrat de bail, des feuilles d’état des lieux, lettre aux impôts, demande d’attestation d’assurance. Vous pouvez aussi accéder en permanence à tous vos documents.

Vous êtes accompagné et en même temps autonome dans la gestion de votre bien ce qui a ses avantages. Il existe une multitude de formules sur le marché, certaines contiennent aussi la garantie loyers impayés et s’occupent de la gestion des impayés.