Gestion locative : gérer seul ou passer par une agence ?

La question se pose de savoir s’il vaut mieux déléguer la gestion à un professionnel spécialisé, ou alors s’occuper soi-même de gérer son bien. Quels sont les avantages et les contraintes à passer par une agence immobilière ?

Qu’est-ce que la gestion locative ?

Avant d’évaluer les mérites respectifs de la gestion locative personnelle et de la gestion professionnelle, il faut d’abord voir ce qu’on entend par gestion locative.

La gestion locative regroupe l’ensemble des activités entourant la vie de votre investissement immobilier. On peut découper la gestion en trois grands ensembles : la gestion administrative, la gestion financière et comptable et enfin la gestion technique.

La gestion administrative 

Administrer un bien locatif implique de diffuser l’annonce de location pour trouver un locataire, de comparer les dossiers de location reçus pour sélectionner les meilleurs candidats, de rédiger le bail de location, mais aussi d’effectuer l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Il faut aussi penser à la question des éventuels litiges avec le locataire que vous aurez à gérer. 

La gestion comptable et financière

Une location n'est pas un long fleuve tranquille : vous aurez de nombreuses tâches à gérer et autres événements au cours de votre investissement. La principale activité, et la plus récurrente, est la question des loyers. Vous devrez envoyer les quittances de loyer tous les mois à votre locataire ainsi que procéder à la révision annuelle des loyers. 

La gestion comptable et financière implique aussi la gestion des impayés (relances, mise en demeure), et de traiter tout ce qui est relatif aux charges (charges de copropriété) et à la fiscalité (taxe foncière).

La gestion technique

Un logement quel qu’il soit vieilli et requiert par conséquent de l’attention. Si le petit entretien quotidien est à la charge du locataire, pour les réparations les plus importantes et la rénovation, c’est au gestionnaire locatif ou au propriétaire lui-même s’il n’a pas délégué la gestion à s’en occuper. Trouver les bons artisans, demander et comparer les devis, suivre les travaux de réparation, voici quelques-unes des activités techniques entourant le logement.

C’est notamment le cas au départ du locataire, avec toute la question de la remise en état du logement. On pense aussi au suivi de l’entretien annuel de la chaudière (s’il y en a une), aux commandes d’éventuels diagnostics manquants type DPE, et aux différents sinistres qui peuvent survenir.

Gérer seul ou via un professionnel : avantages et inconvénients

Vous hésitez à déléguer la gestion locative à un administrateur de biens ou à prendre en charge personnellement la gestion ? On fait le tour des avantages et des inconvénients de ces deux types de gestion.

Quels sont les avantages à gérer seul son bien ?

Pas besoin d'être un professionnel de l'immobilier pour effectuer seul la gestion locative de son bien. Il est toutefois indispensable d'être organisé et bien informé sur vos obligations vis-à-vis de vos locataires.

Une autonomie totale 

Seul maître à bord, vous allez pouvoir décider de ce qui vous semble le mieux pour assurer la rentabilité de votre investissement locatif.

D’une part dans l’agencement de l’appartement ou de la maison, vous décidez de l’organisation des pièces pour satisfaire au mieux à la demande locative locale. Vous pouvez, soit loué meublé, soit loué vide en fonction de ce qui vous semble le plus pertinent et choisir le meilleur régime fiscal selon le type de location.

D’autre part, c’est vous qui diffusez les annonces, faites les visites et sélectionnez les locataires. Vous pourrez choisir ceux qui vous semblent les plus convaincants et les plus sûrs. Des locataires au profil stable et qui prévoient de rester longtemps.

Vous n'êtes pas non plus contraint par un contrat de gestion locative, qui ne peut se résiler qu'à une certaine période de l'année ou seulement lors d'événements particuliers (vente ou décès).

Réactivité et proximité

Quand vous gérez seul votre bien, c’est plus facile de nouer une relation de confiance avec le locataire. Une relation moins impersonnelle que via une agence, puisque c’est lui que vous avez sélectionné personnellement. Votre rapport pourra être plus direct et simple.

Ce dernier pourra facilement vous signaler un problème (une nuisance, un trouble de jouissance) ou un dysfonctionnement dans le logement, vous pourrez alors intervenir vite puisqu’il n’y a pas d'intermédiaires, ce qui est crucial par exemple en cas de dégât des eaux.

Un coût moindre

Les agences de gestion locative fixent librement leur prix hormis pour certaines activités encadrées par la loi ELAN (état des lieux par exemple). En moyenne, la gestion locative effectuée par un administrateur de biens coûte 7 % du montant du loyer.

Un montant loin d’être négligeable même s’il existe des formules basiques moins chères. Seul, vous économisez de l’argent puisque vous ne reversez pas une partie du loyer, ce qui vous permet de maintenir un taux de rentabilité plus élevé.

Une agence locative qui vous prélève par exemple 5 % des loyers, c’est 0,5 % de rentabilité locative en moins. Sur une année, cela correspond peu ou prou à un mois de loyer perçu en moins. Surtout, que l’administrateur de biens vous facture d’autres éléments, des prestations particulières comme les frais de mise en location, la rédaction d’actes juridiques, les interventions techniques, etc. Des frais qui alourdissent le coût de la gestion locative.

Quels sont les inconvénients à louer seul son bien ?

Toutefois, gérer seul un bien n’est pas exempt de défauts. Ne pas déléguer vous demandera du temps, de la motivation et plus encore une solide capacité d’organisation.

L’organisation, un élément crucial

Rédiger et diffuser une annonce, faire passer les visites de locataires intéressés, sélectionner un locataire sont autant d’activités très chronophages. Pour gérer seul votre appartement ou votre maison, vous aurez besoin d’y consacrer du temps.

Les tâches sont nombreuses et surtout répétitives, d’autant plus si vos locataires quittent fréquemment l’appartement

Dans une zone tendue, ce sera plutôt facile de retrouver un locataire, cependant si cela n’est pas le cas, cela peut s’apparenter à un parcours de longue haleine.

Par ailleurs, vous ne devez pas passer à côté des dates importantes (déclaration des revenus fonciers par exemple), réaliser les diagnostics immobiliers, gérer les retards de loyers et les impayés, vous occuper de la régularisation de charges de copropriété, prendre en charge les éventuels sinistres, ou bien encore gérer le congé du locataire (et la durée de son préavis). Des éléments parmi d’autres qui demandent une sacrée organisation.

Manquer de motivation

Pour un appartement, toutes les activités précédentes dont on vient de parler sont envisageables, mais si vous louez plusieurs biens, cela se complexifie. Si le bien est éloigné de votre domicile, si vous en possédez plusieurs, la logistique peut devenir vraiment ardue de quoi se décourager.

Tous les investisseurs n’ont également pas vocation à devenir gestionnaires locatifs de leur appartement. On peut vouloir faire fructifier son patrimoine, sans y passer toutes ses soirées et ses week-ends, c’est pourquoi la gestion locative professionnelle est aussi prisée. 

Oublier des règles juridiques

L’activité de gestionnaire locatif est une activité normée. Elle est encadrée par différentes lois qui visent à protéger le propriétaire comme le locataire. Le contrat de location par exemple ne doit pas être rédigé à la légère. Certes, des modèles gratuits existent en ligne, mais bien souvent, ils omettent des clauses. Si vous pratiquez la location meublée, vous ne pouvez pas mettre n’importe quels meubles, il y a des règles administratives en la matière.

En tant que bailleur, vous devez vous tenir au courant des évolutions législatives qui entourent la location. Et le secteur évolue fréquemment, loi Alur en 2014, loi Elan en 2018, future loi contre les squats...

Vous devez suivre l’évolution de l’encadrement des loyers introduit par la loi Alur qui s’étend à de plus en plus de villes ou de la revalorisation annuelle des loyers (via l’indice de révision des loyers), idem pour ce qui est des évolutions liées à la fiscalité des locations.

La déclaration fiscale des revenus locatifs est un autre point important. Selon que vous louez votre appartement sous la forme d’une location vide, d’une location meublée, d’une location saisonnière, le statut fiscal sera différent et avec lui les règles de déclaration (régime micro-foncier, micro-BIC, régime réel simplifié…). Pour appliquer à vos déclarations des choses aussi complexes que l’amortissement en location meublée, cela demande de bonnes connaissances, sous peine d’essuyer un redressement fiscal.

Des solutions de gestion locative intermédiaire

Pour les propriétaires qui ne veulent pas déléguer toute la gestion locative, tout en étant accompagnés et aidés, il existe des solutions intermédiaires. Depuis plusieurs années, celles-ci se sont multipliées.

L’idée est de déléguer seulement une partie de la gestion, notamment le volet administratif (la réalisation et l’envoi des quittances des loyers), la rédaction du bail de location. Des plateformes et des logiciels payants existent pour vous faciliter la vie.

Déléguer seulement une partie de la gestion, la partie administrative et comptable pour garder la main sur le reste

En échange, le coût de ce type de gestion locative demeure bien inférieur à une gestion locative faite par un administrateur de biens, de 2 à 3 % des loyers. Par contre, il ne s’agit que de gestion administrative.

Leur principale force est d'automatiser les démarches dans le cadre de la gestion courante : générer un contrat de location standard, un modèle d’état des lieux, envoyer des appels et des quittances de loyer à échéances fixes, réviser les loyers… autant d'étapes sensibles et importantes pour lesquelles une assistance virtuelle sera la bienvenue.

Quel est l’intérêt de se tourner vers une agence de gestion locative professionnelle ?

Le gestionnaire locatif est un professionnel qui vous apporte ses conseils et son expertise sur l’intégralité de la gestion de votre bien. Il a l'obligation de travailler dans votre intérêt pour rentabiliser de la meilleure des manières votre investissement locatif. C’est pourquoi il vous fournit une assistance aussi bien sur des questions patrimoniales, que juridiques ou fiscales. 

Passer par une agence immobilière spécialisée en gestion locative est indispensable selon nous dans au moins trois situations : 

• Vous êtes expatrié. Ce qui signifie que pour investir dans l’immobilier en France vous n’avez pas trop le choix que de passer par un gestionnaire à moins de multiplier les allers-retours en avion, ce qui économiquement est assez peu rentable.
• Vous êtes multi-propriétaire. Plus vous possédez de biens locatifs, plus la gestion seule peut devenir complexe et chronophage. D’autant plus, si vos appartements ou maisons placés à la location sont éloignés les uns des autres. Vous allez multiplier les déplacements, ce qui à long terme est épuisant.
• Vous êtes novice en immobilier locatif. Fiscalité, cadre juridique, travaux, l’immobilier locatif est une activité qui implique des connaissances dans de très nombreux secteurs. Si vous démarrez dans l’immobilier, si vous manquez de motivation pour vous intéresser à toutes les subtilités des règles fiscales, alors passer par une agence de gestion locative est assurément un excellent moyen de faire fructifier son patrimoine tout en gardant sa tranquillité d’esprit.
• Vous êtes surchargé. Si sur un plan professionnel ou personnel, vous êtes débordé, difficile d'accorder toute l'attention qu’il faut à votre ou vos biens en location. Le gestionnaire vient vous décharger de ces activités supplémentaires.

Autant de raisons légitimes pour confier son patrimoine en gestion à une agence immobilière. Certes, vous devrez vous acquitter d’honoraires de gestion, mais c’est le prix à payer pour être tranquille au quotidien.
Pas de recherche de locataire, pas de contrat à rédiger, pas d’appel impromptu de la part d’un locataire qui a un souci… le gestionnaire locatif prend en charge toutes les missions.

La gestion locative professionnelle est une solution qui vous enlève tout ce stress et ce travail. Surtout si vous souscrivez auprès du gestionnaire à une garantie loyers impayés, c’est ce dernier qui travaillera à récupérer les loyers impayés ou en retard et à gérer les potentiels litiges. Il existe des formules de gestion adaptées à votre situation, vous n’êtes pas obligé de confier l’intégralité de la gestion, mais une partie seulement, à vous de décider. 

Conclusion

En résumé, aucun mode de gestion n'est supérieur à l'autre. Si vous devenez propriétaire d'un seul logement, situé à deux rues de chez vous, et qu'il s'agit d'un studio étudiant, un logiciel de gestion locative et un peu d'organisation sont suffisants.

En revanche, si on parle d'un immeuble de rapport de six lots, situé à l'autre bout de la France, une gestion professionnelle prend tout son sens. 

Accepter de perdre un peu de rentabilité locative et de payer des honoraires de gestion pour avoir l'esprit libre, voilà au fond le vrai arbitrage à faire. Certains investisseurs qui n’ont pas le temps, l’envie ou les connaissances de prendre à bras le corps la gestion de leur appartement en location préfèreront déléguer tandis que pour d'autres, maîtriser de A à Z ce qui se passe dans leur logement est indispensable.