Nos conseils pour bien choisir son agence de gestion locative

La sélection du gestionnaire locatif professionnel doit reposer sur des critères objectifs garantissant que votre bien est entre de bonnes mains. Quels sont les paramètres à prendre en compte ? Comment être sûr de choisir la bonne agence de gestion immobilière, celle qui permettra à votre investissement de maintenir une excellente rentabilité locative ?

Pourquoi déléguer la gestion locative ?

Avant de démarrer, petit rappel : qu'entend-on par gestion locative ? La gestion locative regroupe l’ensemble des activités de gestion (surprise, surprise) d’un bien immobilier (appartement, maison, immeuble de rapport). Vous pouvez gérer votre location vous-même, ou la confier à un tiers qui va administrer le bien à votre place.

Cette délégation du propriétaire-bailleur s’effectue dans le cadre d’un mandat de gestion locative qui précise les missions du gestionnaire ainsi que sa rémunération. 

La gestion locative directe (sans passer par une agence) a ses avantages, en particulier… sa gratuité. Vous avez le contrôle intégral sur ce qui se passe dans le bien : recherche, visites et sélection des locataires, montant du loyer, état des lieux, rédaction du contrat de bail, signature du bail, réactivité en cas de soucis ou de travaux à effectuer, meilleur relationnel avec les locataires… 

En revanche, gérer son bien en solo demande du temps, de l’implication et surtout de la motivation. Trois choses dont il faut pouvoir disposer en abondance. L’éloignement est aussi un critère essentiel.

Si vous êtes à des centaines de kilomètres de votre investissement locatif, gérer soi-même peut vite devenir un défi en cas de dégradations ou de sinistres, de loyers impayés, etc. Il faut aussi connaître toute la législation et vos obligations en tant que propriétaire (loi Hoguet, loi Alur), et suivre les évolutions légistlatives chaque année.

C’est pourquoi faire appel à une agence de gestion locative professionnelle présente des avantages non négligeables.

Quels sont les astuces pour sélectionner une bonne agence de gestion locative ?

Le bon gestionnaire locatif, c’est celui qui prendra soin de votre investissement immobilier pour un tarif raisonnable. Ni plus, ni moins.

Vérifier les compétences du gestionnaire

Un administrateur de biens doit respecter différentes obligations réglementaires attestant que celui-ci est en mesure d’effectuer les missions définies dans son mandat de gestion. Il doit :

• Posséder une carte professionnelle (carte G) délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie (loi Hoguet du 2 janvier 1970)
• Disposer d’une garantie financière suffisante
• Bénéficier d’une assurance Responsabilité civile professionnelle 
• Ne pas être frappé d’une interdiction d’exercer l’activité de gestionnaire locatif

Avant de signer avec votre gestionnaire, nous vous conseillons de vérifier que celui-ci est en règle dans le Registre des professionnels de l’immobilier. 

Sélectionner une agence spécialisée en gestion locative

Toutes les agences immobilières qui pratiquent la gestion locative n’en font pas leur spécialité. Beaucoup pratiquent la gestion locative comme une activité secondaire et s’occupent avant tout de transaction et de la vente de biens. Notre conseil : préférez une agence qui possède une vraie expertise en la matière. 

Ce qui compte pour être sûr que votre bien est entre de bonnes mains, c’est la capacité de l’agence immobilière à intervenir rapidement. S’il ne s’agit pas de son activité principale, elle aura tendance à mettre du temps à régler les problèmes (dégâts des eaux, impayés du locataire…).

Cela peut rapidement se traduire par une dégradation de votre investissement locatif et une perte de rentabilité.

Vérifier la réputation

Vous disposez de nombreux outils en ligne et des réseaux sociaux pour comparer les agences immobilières (avis clients Google, Facebook, Twitter, les forums des associations de consommateurs et on en passe). Les commentaires laissés sont un bon moyen de voir si la qualité de service est au rendez-vous. Une agence qui cumule trop d'avis négatifs ou mitigés, passez votre chemin.

Le bouche-à-oreille est un bon outil pour faire votre choix. Si vous connaissez des personnes (familles, amis, proches) louant un bien dans la même ville demandez leur s'ils ont une agence à recommander.

Vous pouvez aussi vérifier la qualité des annonces passées en ligne par l’agence, ou vous faire passer pour un potentiel locataire. Cela permet de vérifier le sérieux de l’agence immobilière et la façon dont ils traiteront vos futurs locataires. En somme, il s’agit à de vérifier la qualité du service client de l’agence et son sérieux. 

Les photos sur les annonces mettent-elles en valeur le logement ? Les annonces locatives sont-elles globalement de qualité ? Les échanges par email et téléphone sont-ils cordiaux ? L’agent immobilier est-il facile à contacter et réactif dans ses réponses ? Faire gérer son patrimoine immobilier n'est pas un acte anodin, alors prenez le temps de comparer.

Exiger de la réactivité

Plus encore que les frais de gestion, c’est la réactivité de l’agence de gestion immobilière qui compte. Vous avez besoin d’un gestionnaire efficace et réactif pour plusieurs raisons : trouver rapidement des locataires pour éviter toute vacance locative, pouvoir intervenir vite en cas de détérioration ou de sinistres et ne pas laisser traîner les choses. Cela peut vite devenir préjudiciable pour votre bien ou l'occupant.

Il faut que les horaires d’ouverture de l’agence soient suffisamment larges pour être contactés facilement ou pour intervenir. Dans l’idéal, votre gestionnaire locatif doit être implanté, à proximité du logement. 

Comparer les frais de gestion locative

Pour un administrateur de biens traditionnel (de type franchise nationale), les honoraires correspondent environ à 7 % du loyer mensuel hors charge. Un coût qui avoisine les 10 % si vous prenez l’assurance loyer impayée. L’avantage des grandes franchises est qu’elles s’occupent de tous les aspects de la vie de votre bien : la gestion comptable, la gestion technique et la gestion juridique. Vous êtes tranquille.

La contrepartie, c’est le prix conséquent de la gestion qui s’impute sur la rentabilité de votre investissement. Sur une année, c’est presque un mois de loyer en moins simplement dédié à la gestion locative. Aux frais de gestion s'ajoutent aussi une multitude de frais annexes selon les formules choisies (déclaration fiscale, organisation des travaux, frais de résiliation…). Regardez si l’agence propose aussi une garantie loyers impayés.

Les frais de gestion pratiqués sont souvent d’une complexité extrême. Le prix varie aussi selon la localisation du bien : on ne vous demandera pas les mêmes tarifs pour votre studio à Paris et votre maison à Guéret. Prenez le temps de tout analyser en détail et faites des devis comparatifs.

Observez les services proposés et voyez si ceux-ci correspondent à vos besoins. Le coût des frais annexes peut varier du simple au double entre les agences alors soyez vigilants. Certaines conditions de mandat de gestion sont aussi parfaitement abusives, notamment les mandats de plus d’un an.

Bien relire le mandat de gestion locative

Le mandat de gestion locative est le document qui vous lie en tant que mandant au mandataire, c’est-à-dire le gestionnaire locatif. Il faut que toutes les clauses et missions que vous avez convenues soient consignées dans le mandat.

Les honoraires de gestion et les frais ponctuels doivent aussi être clairement détaillés et transparents.

Agence franchisée ou petite agence indépendante locale ?

Les grands réseaux nationaux ont l’avantage de rassurer. Leurs agences sont présentes sur tout le territoire et répondront à l’ensemble des demandes de gestion locative. À l'inverse, une petite agence locale sera peut-être plus réactive sur le marché immobilier de sa ville et pourra intervenir plus efficacement dans votre location. 

Une agence locale indépendante aura une bonne connaissance du secteur dans lequel se situe votre logement et pourra aussi faire preuve d’un peu de souplesse dans les prix proposés. Ce que n’offrira pas forcément un gestionnaire locatif dans un grand réseau.

L’avantage d’une formule intermédiaire de gestion

En passant par un prestataire en ligne, vous pouvez réduire vos frais de gestion. Plusieurs plateformes vous proposent des tarifs autour de 2 à 3 % du loyer hors charge. Nettement moins qu’une agence classique. En revanche, elles prennent d’abord en charge la partie administrative de la gestion locative.

Pour les travaux de remise en état et autres (interventions d’urgences…) , vous serez seul. Plusieurs plateformes vous proposent des solutions de gestion complètes, mais le coût final de cette gestion locative en ligne se rapproche de celui d’un administrateur de biens classique. D’autant plus qu'il faut y ajouter la garantie loyers impayés.

Comment sélectionner une bonne agence de gestion locative ? Verdict

La gestion locative est l’un des aspects les plus cruciaux de votre investissement immobilier.  Il est essentiel de choisir un partenaire qui fera fructifier votre patrimoine et défendra au mieux tous vos intérêts. C’est pourquoi, il est aussi important de sélectionner avec soin l’agence de gestion. Vous devez pouvoir avoir confiance dans l’agent immobilier responsable de votre logement. 

Un gestionnaire locatif peu impliqué ou qui s’acquitte mal de ses missions va mettre en danger la rentabilité de votre investissement. Alors, prenez le temps de comparer les offres, les services proposés, les avis, les honoraires pour déterminer l’agence la plus adaptée à votre projet. Idéalement, une agence remplissant toutes les missions au meilleur prix sans sacrifier la qualité de service.

Spécialiste de l’investissement locatif dans l’immobilier ancien, Masteos a développé une offre de gestion locative adaptée aux investisseurs.

Notre objectif : que vous n’ayez aucune contrainte dans la gestion du bien, on s’occupe de tout. Présentes dans une vingtaine de villes, nos équipes préparent la mise en location aux normes en vigueur, trouvent les locataires (photographie du bien et création de la visite virtuelle, annonce en ligne, visites du bien, sélection des dossiers), s’occupent de la gestion locative courante et accompagnent les propriétaires jusque dans leurs déclarations fiscales.