Mandat de gestion locative : mission, durée, coût

Qu’il s’agisse d’un manque de temps, d’expertise ou d’envie, les raisons de recourir à un gestionnaire locatif sont multiples. Parfois, passer par une agence de gestion locative pour gérer ses biens est presque obligatoire, comme pour les expatriés qui investissent en France. Faire appel à un professionnel pour la gestion de votre patrimoine immobilier peut aussi s'imposer si vos investissements locatifs sont dispersés partout en France.

Qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative ?

Le mandat de gestion locative est un contrat créant une relation contractuelle entre un mandant, le propriétaire bailleur plaçant son bien en location, et un gestionnaire, le mandataire, qui va prendre en charge la gestion locative de ce logement.

Ce type de contrat est encadré par la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Le mandat de gestion répond à des obligations de formalismes concernant les informations qui y sont portées. Il est obligatoirement conclu à l'écrit et doit mentionner certaines informations obligatoires. Les professionnels de l'immobilier sont tenus de conserver un registre numéroté des mandats qu'ils détiennent.

Le mandat doit : 

• Mentionner l’identité des deux parties (raison sociale, numéro de la carte professionnelle, caisse de garantie financière)
• Préciser le bien concerné et sa localisation exacte
• Détailler l’ensemble des missions que remplira le gestionnaire
• Présenter les honoraires pour cette activité
• Expliquer que le gestionnaire est autorisé à percevoir des sommes d’argent (les loyers) au nom du propriétaire
• Détailler les honoraires du gestionnaire locatif et les modalités de sa rémunération
• Préciser la durée du mandat, avec la présence ou non d’une clause de reconduction tacite
• Être écrit, réalisé en deux exemplaires signés par les deux parties
• Être inscrit au registre des mandats de l’immobilier

Les obligations du mandataire

Dans le cadre de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, le gestionnaire locatif avec lequel vous signez votre mandat doit obligatoirement remplir différentes conditions. C’est une garantie pour vous de sérieux et de professionnalisme de la part du mandataire :

• Posséder la carte G qui justifie de son expertise et de son expérience de gestionnaire
• Posséder une garantie financière suffisante
• Posséder une assurance responsabilité civile
• Ne pas être frappé d’une interdiction d’exercer la profession

Quelles sont les missions du gestionnaire locatif ?

Les missions couvertes par la partie "location" les plus courantes sont les suivantes :

• La recherche de locataires solvables (annonces, visites…)
• La mise en location du bien (état d’entrée des lieux, état de sortie des lieux, remise des clés)
• La préparation et renouvellement du bail de location
• La perception des loyers et l’envoi des quittances de loyer
• La régularisation des charges locatives et révision annuelle des loyers
• L’entretien du logement, gérer les travaux nécessaires
• Un accompagnement fiscal

Vous pouvez aussi confier une partie seulement des missions relatives au logement à l'administrateur de biens, en choisissant par exemple de vous occuper de la partie location et en confiant la gestion comptable et financière à votre agence immobilière.

Différents types de mandats couvrent différentes situations : si votre bien locatif est situé au coin de votre rue, vous pouvez vous occuper de trouver des locataires et confier à l'agence la simple gestion technique et l'encaissement des loyers. Pour un bien à l'autre bout de la France, l'aide complète d'un professionnel sera certainement nécessaire.

De manière générale, les missions exécutées pour le compte du mandant concernent trois volets : la gestion administrative, la gestion technique et la gestion comptable et financière.

La gestion administrative

La gestion administrative d'un bien couvre à l'évidence la vérification des dossiers de location des locataires, l'établissement des contrats de location, la perception des loyers et les états des lieux (entrée et sortie), mais est loin d'y être limitée. La gestion des loyers impayés en est une, le gestionnaire locatif vous proposera généralement une garantie loyers impayés.

La gestion comptable et financière

La gestion comptable et financière prévoit les conditions dans lesquelles le gestionnaire reçoit et vous remet les sommes perçues de la part de vos locataires. Elle couvre aussi le paiement des taxes ou encore des charges de copropriétés. 

Votre mandataire est tenu de vous rendre des comptes, par écrit, sur la tenue de votre bien, vos flux financiers, ainsi que des différents événements qui ont pu survenir : interventions, départ de locataires, etc. Cette reddition des comptes doit intervenir au moins une fois par an, mais elle sera généralement mensuelle ou trimestrielle selon le mandat signé.

La gestion technique

Le gestionnaire est tenu de s'assurer que votre bien locatif "fonctionne". Cela signifie qu’il vérifie que le logement est correctement entretenu, il s’occupe des différents travaux d’entretien en lieu et place du propriétaire, surtout en cas de réparation urgente à effectuer. L'administrateur de biens sélectionne les artisans pour les travaux importants et vous soumet leurs devis pour approbation. Il coordonne ensuite les artisans pour les travaux effectués. Votre gestionnaire procède aux réparations et à la remise en état lors du départ du locataire.

Une obligation d’information et de conseil

Au-delà des missions qu’il remplit pour le mandant, le gestionnaire locatif est tenu de respecter différentes règles et des principes éthiques qui découlent de son activité.

Le mandataire a une obligation d’information au mandat, il lui rapporte ses activités de manières claires, précises et transparentes, il ne doit rien cacher. “Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion”  (art. 1793 du Code civil), une idée rappelée dans le Code de déontologie des agents immobiliers issu de la loi ALUR expliquant que le mandant apporte “l'ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu'ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée”. 

Votre gestionnaire a également une obligation d'assistance et de conseil concernant la gestion de votre patrimoine immobilier. Il se doit d'œuvrer toujours dans votre intérêt, si ce n’est pas le cas, vous serez en droit de demander une résiliation du mandat de gestion pour faute grave.

Quelle est la durée d’un mandat de gestion locative ?

Les mandats de gestion ne peuvent pas être conclus pour une période illimitée. 

Leur durée maximum est limitée à 30 ans.

En règle générale, les contrats sont fixés pour un an puis renouvelés par tacite reconduction chaque année. Dans ce cas-là, leur durée ne peut excéder 10 ans. Après 10 ans, il faudra établir un nouveau contrat entre vous et le gestionnaire.

Comment arrêter un mandat de gestion locative ?

Plusieurs événements permettent d'arrêter le contrat qui vous lie au gestionnaire. 

En cas de décès du propriétaire ou lors d’une vente, le mandat de gestion locative prend fin immédiatement, sauf si des clauses particulières (transmission aux héritiers en cas de décès, etc.). 

Votre gestionnaire locatif est tenu de vous informer trois mois au plus tôt (et un mois au plus tard) avant la date d’anniversaire du renouvellement du contrat de la possibilité dont vous disposez de mettre fin au mandat donné sans frais et sans avoir à apporter de justification (loi Chatel 2008).

Comme beaucoup de démarches administratives, la demande de résiliation du mandat est notifiée au mandataire par lettre recommandée avec accusé de réception. S'il ne se conforme pas à cette obligation, vous êtes en droit de résilier le mandat sans pénalités dès la date anniversaire de sa conclusion.

Il est possible de demander à résilier le mandat de gestion locative en cas de faute avérée du gestionnaire. La procédure est en revanche plus longue et se règle (à défaut d’accord à l’amiable) devant un juge ce qui prend plusieurs années.

Gestion locative, rendement et fiscalité ?

Dans le cadre d'un investissement locatif, avoir recours à un gestionnaire locatif aura une incidence directe sur votre rendement net. Cet impact sera plus ou moins important selon les honoraires pratiqués par votre agence immobilière. Le montant des honoraires varie entre 5 % et 10 % du loyer hors charges selon les agences. Cela aura également un impact sur votre cashflow mensuel.

Les frais de mise en location varient également (selon la zone géographique, la tension locative), et représentent un montant de 8 à 12 € par mètre carré et par location, et 3 € par mètre carré et par location pour l'état des lieux. Ces tarifs sont réglementés.

Attention cependant : certaines agences facturent des prestations supplémentaires et ces derniers peuvent vite s'accumuler et représenter une proportion non négligeable du loyer.

Pour des honoraires de gestion de 4,99 %, l'impact de la gestion locative sur votre rendement net sera d'environ 0,5 % : il vous appartient de décider si le temps et l'énergie que vous mettez dans la gestion d'un bien un demi-point de pourcentage.

Un point souvent négligé en ce qui concerne la gestion locative est l'avantage fiscal que vous pouvez en tirer, puisque les frais de gestion sont des charges déductibles de vos revenus locatifs. Ils peuvent ainsi vous offrir un avantage fiscal autant en LMNP que si vous cherchez à générer un déficit foncier.

Quels documents pour un mandat de gestion ?

Lorsque vous signez le mandat de gestion locative, le mandataire vous demande généralement les pièces suivantes. Des documents relatifs à la fois à vous en tant que propriétaire, au bien ou au locataire si ce dernier est loué. 

• Une pièce d’identité
• Le titre de propriété
• Le plan du logement et des annexes
• L’attestation d’assurance propriétaire non occupant 
• Le règlement de copropriété, si le logement est dans une copropriété
• Le règlement intérieur
• Une copie du dernier avis de taxe foncière. 
• Les diagnostics techniques (le dossier Amiante parties privatives et parties communes, le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des risques au plomb, l’état de l’installation électrique, etc.
• Un jeu de clés si le logement est inoccupé

Si le logement est actuellement occupé, il faut fournir : 

• Une copie du bail de location en cours
• Une copie de l’état des lieux d’entrée
• Une copie du dossier de location avec les coordonnées du locataire
• L’attestation d’assurance du locataire
• Une attestation de loyer à jour
• Un décompte des charges du locataire
• Le dernier décompte de charges du locataire