Gestion locative professionnelle : comment résilier son contrat ?

Résilier son contrat de gestion locative : mode d’emploi

Le mandat de gestion locative est le document par lequel sont liés le mandant (le propriétaire du logement mis en location) et le mandataire (le gestionnaire locatif). Le mandant s’engage à rémunérer le mandataire pour ses missions et à mettre son logement à disposition. Et le mandataire s’engage en retour à effectuer toutes les activités pour lesquelles il est missionné, dont les plus courantes sont : 

• la recherche de locataires solvables
• l’organisation de visites
• la mise en location du bien
• la signature du bail de location, le renouvellement des baux
• l’envoi des quittances de loyer
• la gestion des impayés, des travaux de réparation

Ô combien importante pour garantir la rentabilité de son investissement immobilier, la gestion locative professionnelle a un coût. Ce dernier fluctue d’une agence à l’autre, même si on estime en moyenne que ce dernier est compris entre 4 % (pour les formules les plus simples) jusqu’à plus de 10 % du montant du loyer (pour des formules complètes).

Changer de gestionnaire locatif pour obtenir un prix inférieur dans la gestion ou une meilleure prise en charge est donc tout à fait normal. Surtout quand on veut augmenter la rentabilité de sa location. Mais ce type de contrat ne peut se résilier que selon des conditions et des délais particuliers.

Dans quelles circonstances résilier son contrat ? 

Vous pouvez être amené à vouloir résilier votre contrat de gestion locative pour tout un tas de raisons.

Soit parce que vous estimez que le gestionnaire ne remplit pas les missions pour lesquelles il est rémunéré, soit parce que vous estimez son coût trop élevé et que vous souhaitez en trouver un nouveau. Ou alors, vous voulez effectuer la gestion locative vous-même.

Si l'article 2004 du Code civil précise que « le mandant (le propriétaire) peut révoquer sa procuration quand bon lui semble ». Dans la pratique, les choses ne sont pas aussi simples.
Lorsque vous signez un mandat de gestion locative, vous vous engagez sur une période déterminée, qui ne peut pas excéder 30 ans. Les contrats sont signés en général pour un an et renouvelés par tacite reconduction chaque année. En principe, vous ne pouvez rompre sans frais le contrat qu’à sa date d’anniversaire (loi Chatel), cependant il existe d’autres possibilités.

Vente et décès : une résiliation automatique

Un mandat de gestion locative est un contrat signé entre un mandant (le propriétaire) et le mandataire (l’agence de gestion locative), le contrat lie les deux parties, il n’est pas relié au bien.

Ce qui signifie que lorsque le propriétaire ou l’investisseur décide de vendre le logement, le contrat de gestion locative prendra fin. À moins que des dispositions n’aient été prises pour poursuivre la gestion locative avec le nouveau propriétaire, ce qui est parfaitement envisageable. 

Le décès du propriétaire est aussi un motif de résiliation immédiate du contrat de gestion locative, puisqu’il n’y a plus de mandataire, le contrat est caduc. Sauf s’il est expressément stipulé dans les clauses du contrat que ce dernier sera transmis aux héritiers ou aux ayants droit lors du décès du propriétaire. Dans ce cas, le mandat de gestion se poursuit.

La résiliation à la date d’anniversaire du mandat

Un contrat de gestion locative est déterminé pour une période donnée (1 an ou 3 ans) puis renouvelé tous les ans par tacite reconduction dans la limite de 10 ans. La loi Chatel (loi n° 2005-67 du 28 janvier 2005) est venue améliorer le processus de résiliation dans ce cas de figure.

3 mois au plus tôt et 1 mois au plus tard avant la date de reconduction automatique du contrat, le gestionnaire locatif vous avertit de la possibilité de ne pas renouveler le contrat. Il s’agit d’une obligation légale pour le mandataire d’informer le propriétaire. S’il oublie de le faire, vous êtes en droit de résilier le contrat à tout moment et sans pénalités une fois la date d’anniversaire dépassée.

Pour effectuer la résiliation, le propriétaire du logement, le mandant, doit envoyer au gestionnaire une lettre recommandée avec accusé de réception en précisant : 

• l’application de l’article C136-1 du Code de la consommation (loi Chatel) pour mettre fin à son contrat
• l’identité et les coordonnées des deux parties
• la date de signature du contrat et son échéance
• le numéro du contrat de gestion locative
• le bien concerné
• la date et durée du préavis

Il n’y a pas de frais supplémentaires pour mettre fin au contrat, autres que ceux prévus dans le contrat de gestion initial. C’est l’un des avantages de la loi Chatel lorsqu’on résilie son contrat. Vous n’avez pas non plus à vous justifier de votre décision.

Si l’agence immobilière a continué à prélever après le renouvellement, elle devra rembourser les sommes d’argent trop perçues. Il faut aussi prendre en compte le délai de préavis tel qu’il a été défini entre les deux parties dans le contrat de gestion locative initial. 

La résiliation pour faute grave du gestionnaire

En dehors des différents cas de figure évoqués ci-dessus, il n’est pas possible de rompre le contrat de gestion locative de manière anticipée, sauf en cas de manquement ou de faute grave du gestionnaire.

Ce type de résiliation est plus complexe à mettre en place et la procédure peut s’avérer relativement longue. Il faudra apporter la preuve manifeste du non-respect des obligations du gestionnaire. En plus des missions courantes pour lesquels il est engagé, le mandataire a des obligations vis à vis du mandant, il doit :

• apporter conseil et assistance au propriétaire-bailleur
• toujours travailler dans l’intérêt du mandant

Il existe de nombreux types de fautes graves reconnues par la justice concernant aussi bien le non-respect des missions que des obligations du mandataire.
Par exemple, le gestionnaire locatif n’a pas vérifié la solvabilité du locataire avant que celui-ci ne signe le contrat de location ou alors il a omis de vérifier que ce dernier a pris une assurance habitation, il a oublié de demander au locataire une caution ou un dépôt de garantie, etc. La jurisprudence abonde sur les cas de manquements de la part de gestionnaires qui ont été par la suite sanctionnés.

S’il s’avère que le gestionnaire ne remplit pas ses obligations contractuelles, vous pouvez demander une rupture du mandat pour faute grave.

Vu la longueur de la procédure, mieux vaut toutefois commencer par tenter de résoudre le problème à l’amiable. Faites une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au gestionnaire en expliquant le litige et pourquoi ce dernier ne remplit pas ses obligations. 

S’il ne réagit pas, vous pouvez passer à la vitesse supérieure, en commençant par prendre une assistance juridique ou un avocat. La procédure peut durer plusieurs années avant qu'un verdict ne soit rendu par le juge et que vous puissiez percevoir des dommages et intérêts. Dans tous les cas, votre demande doit être suffisamment documentée et justifiée pour avoir des chances d’aboutir. 

Quelles sont les conséquences de la résiliation du contrat ?

Pour le locataire

Le locataire conserve le bail tel qu’il a été signé. La résiliation du contrat de gestion ne change rien à ce niveau-là. D’ailleurs, le propriétaire ne peut pas en profiter pour augmenter le loyer ou modifier d’autres clauses au bail. Le locataire doit simplement recevoir les nouvelles coordonnées bancaires pour effectuer le virement ou pour le prélèvement du loyer.

Pour le propriétaire

Le propriétaire récupère à sa charge la gestion locative du bien à moins qu’il ne décide de faire gérer le bien immédiatement par une autre agence immobilière. La durée de préavis avant la fin du contrat est le moment opportun pour récupérer tous les documents relatifs à la gestion du bien auprès du précédent gestionnaire (bail de location, quittances de loyer, éventuels litiges ou travaux en cours…).

Pour l’ancien mandataire

Toutes les obligations du mandataire vis-à-vis du logement en gestion cessent dès lors que la résiliation du contrat est entérinée.

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Le préavis avant la fin effective du mandat de gestion locative est l’opportunité pour vous de sélectionner une meilleure agence de gestion locative. Prenez le temps de comparer les tarifs, les différents services et missions annexes proposés par les agences, lisez bien toutes les conditions indiquées dans le mandat de gestion avant de signer.

On le répète, mais un investissement immobilier placé chez une agence de location efficace, c’est une meilleure rentabilité locative assurée à long terme.

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