L'immobilier à toute vitesse

En mars 1974, Georges Pompidou valide le premier TGV en France, inspiré du Shinkansen japonais. L'arrivée du TGV provoque un effet à double sens : en rapprochant les villes de province des métropoles, elle renforce encore plus l'attractivité des grandes villes. Quelles conséquences sur l’immobilier dans le contexte sanitaire actuel ?

Covid oblige, les départs pour la province sont imminents

Si le TGV a dans un premier temps créé un exode rural de la province vers les métropoles, le covid semble aujourd'hui provoquer un exode urbain : des métropoles vers les villes de province. Télétravail oblige.

On peut légitimement statuer que la présence d'une gare TGV est un critère essentiel dans l'évaluation du potentiel immobilier d'une ville de province. Une ville déconnectée des réseaux TGV est moins susceptible de bénéficier directement de l'exode urbain post-covid. A titre d’exemple, l’explosion des prix à Bordeaux s'est faite suite à la mise en service de la ligne à grande vitesse qui a relié ces deux villes en 2h04 par TGV, en juillet 2017. 
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Le prochain grand changement de paradigme du marché immobilier sera probablement lié aux bouleversements que provoque la crise sanitaire que nous traversons. À l'investisseur d'épouser les déplacements de population qu'elle provoque pour profiter des augmentations de prix structurelles qui s'ensuivent.

Il existe alors deux façons d'envisager le potentiel d'appréciation des prix d'une ville, qui correspondent à deux profils types d’investisseurs : les trend followers et les value investors.

Première stratégie : suivre la voie du glam

Les trend followers regardent les actifs qui augmentent le plus, et se positionnent pour profiter de cette tendance haussière, après qu'elle a été initiée. Un trend follower sur le marché immobilier aurait tendance à se positionner sur des villes comme Paris, Bordeaux ou Lyon : leurs prix ont beaucoup augmenté ces dernières années, cette dynamique haussière a vocation à se poursuivre, à leurs yeux. Ces trois villes sont par ailleurs celles qui affichent les rendements locatifs moyens les plus bas de France : qui dit hausse de prix dit baisse de rendement, le prix étant au dénominateur dans le calcul d'un rendement locatif.

Seconde stratégie : rendez-vous en terre inconnue

Les value investors à l'inverse, vont avoir tendance à adopter un comportement dit contrarien. En regardant les hausses de prix fulgurantes qu'ont connues Paris, Lyon et Bordeaux, ils se disent que... le train est déjà passé. Que l'essentiel de la hausse est derrière eux, qu'ils arrivent trop tard.

Un value investor, en bon disciple de Warren Buffet, arrive au début. En fin de baisse si possible, quand les prix se stabilisent, plutôt qu'en milieu ou fin de hausse comme les trend followers. Un value investor va se concentrer sur une métrique qui matérialise la sous-évaluation théorique d'un actif (pour une action on regardera le Price-Earnings Ratio (PER) : le ratio du cours de l'action sur bénéfices de l'entreprise sous-jacente).

Le pendant de cet indicateur en immobilier est le Rental Yield : le taux de rendement locatif qui met en ratio le prix du m2 (= le cours) et le loyer au m2 (= les bénéfices). Cet indicateur potentiel de sous ou de sur-évaluation d'un marché immobilier que constitue le rental yield, comme équivalent du PER en finance, est celui que nous utilisons dans cette carte.

Quitte à regarder les villes proches des grandes métropoles, le long de leur ligne TGV, autant regarder les plus rentables, celles dont le rental yield en tant qu'indicateur de valorisation révèle les marchés les plus sous-évalués, et donc les plus susceptibles de s'apprécier avec pour catalyseur l'exode urbain post-covid.

On peut également compter sur un autre concept financier pour étayer cette approche contrarienne du marché immobilier : le "base effect". De manière assez intuitive, on saisit qu'il est plus réaliste en cas tendance haussière de voir doubler les prix d'un marché immo quand on part d'une base à 1.000€ du m2 (comme au Creusot, en Bourgogne, à 39 min en TGV de Lyon) qu'à Paris où l'on part d'une base de 10.000€/m2. Si l'on adopte cette approche contrarienne, un rendement locatif élevé révèle systématiquement un prix au m2 faible et donc une plus-value potentielle à la revente  importante.

En immobilier, la contagion peut avoir du bon

La proximité de ces villes à leur grande soeur est susceptible de leur faire bénéficier d'une forme de contagion géographique des prix. Le marché à tendance à arbitrer structurellement des écarts de prix au m2 trop différents entre deux zones géographiquement très proches, indépendamment des facteurs qui expliquent ce delta.

Les communes limitrophes à Paris (Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen, Clichy, etc.) ont vu leur prix au m2 exploser en même temps que ceux de la capitale. Pour moult raisons que l'on pourrait grossièrement rassembler sous un effet global : la contagion géographique des hausses de prix aux villes proches.

Le TGV a pour effet de rapprocher effectivement des villes entre elles, devenant ainsi un vecteur puissant de contagion géographique. D'où l'importance du temps de trajet entre une métropole et une ville TGV cible pour évaluer son potentiel de valorisation par contagion.

L'idée est donc d'identifier les villes qui sont :

- Sur un axe TGV relié à une grande métropole

- Situées proches de cette métropole

- Les plus rentables au sein de cette ligne TGV

Place aux résultats.

Où se cachent les villes les plus rentables ?

Etablie sur la base des données Meilleurs Agents, cette carte permet aux investisseurs de sélectionner les villes qui disposent du plus grand potentiel de rendement dans le nouveau contexte immobilier post covid.

Les 4 villes qui ont le plus de rendement à près d’une heure de Paris :

- Sens (56 min, rendement de 8,94%)
- Montbard (62 min, rendement de 9,92%)
- Evreux (66 min, rendement de 8,18%)
- Châlon-en-Champagne (66 min, rendement de 7,37%)

Les 3 villes qui ont le plus de rendement à moins d’une heure de Lyon :

- Mâcon-Loche (24 min, rendement de 6,62%)
- Le Creusot (39 min, rendement de 8,72%)
- Saint-Etienne (46 min, rendement de 8,74%)

Les 2 villes qui ont le plus de rendement a près d’une heure de Marseille :

- Nîmes (67 min, rendement de 5,92%)
- Valence (70 min, rendement de 6,30%).

Les 2 villes qui ont le plus de rendement a près d’une heure de Bordeaux :

- Angoulême (37 min, rendement de 6,76%)
- Agen (66 min, rendement de 7,21%)

Télécharger la carte

Que nous soyons des trend followers ou des value investors, en immobilier comme en finance, le rendement et le risque restent deux notions inéluctablement corrélées. Attention à la marche en descendant du train.

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