Le marché immobilier 2020 analysé par les notaires

Marché immobilier : les notaires dressent le bilan d’une année pas comme les autres 

Les notaires ont même un peu d’avance sur nous: les avant-contrats signés dans leur étude leur permettent de projeter le marché de l’immobilier pour les trois prochains mois. Ils tirent le bilan d’une année pas comme les autres pour l’immobilier ancien.

Le Conseil Supérieur du Notariat et les Notaires du Grand Paris ont présenté le 10 décembre leur bilan du marché de l’immobilier français en 2020.

Alors que le secteur connaît des mutations profondes à coup de digitalisation et de visites virtuelles pour s’adapter au monde d’après, le marché en lui-même a marqué le coup. Le volume des transactions est en berne par rapport à 2019.

Cette contre performance n’empêche pas pour autant une augmentation des prix de l’immobilier dans toute la France, démontrant la résistance globale du marché. Combinée à la situation économique plus difficile, le pouvoir d’achat immobilier des français s’en est trouvé réduit, même si on devrait assister à une baisse des prix dès 2021.

Une baisse des transactions mais un marché qui résiste

En France métropolitaine, l’étude des notaires recense un volume de 990.000 transactions en France à la fin septembre 2020. C’est une baisse de 5% du nombre de ventes par rapport à septembre 2019, où l’on recensait plus d’un million de transactions.

Surtout, cette baisse des ventes s’est régulièrement accrue au cours de l’année, passant de -0,7% en juin à 5% en septembre, et pourrait atteindre 8% à la fin de l’année – ou 20% si on est pessimiste –.

En effet, outre les ventes déjà enregistrées et réalisées, l’étude propose deux scénarios pour sa projection du volume de transaction annuelle, qui dépendra de l’animation du marché lors du dernier trimestre de l’année.

Un marché en baisse de “seulement” 8% par rapport au T4 2019 permettrait d’atteindre entre 980.000 à 990.000 ventes sur l’année 2019.

Si la fin d’année et la reprise économique s’avèrent plus difficiles que prévu, avec une baisse de 20% des ventes au quatrième trimestre, l’année pourrait se terminer sur un volume de transactions oscillant entre 960.000 et 970.000 ventes.

Malgré la baisse du volume des transactions, les prix n’ont pas marqué le coup. Les appartements et les maisons anciennes ont connu des augmentations respectives de 6,5% et 4,2% de leurs prix au cours des 12 derniers mois.

Sans doute en lien direct avec les nouvelles envies des français dans leur investissement locatif, c’est en province que la hausse des prix est la plus marquée, notamment sur les appartements, qui devraient finir sur une hausse de 7,1% des prix à la fin de l'année.

En province, un appartement se négocie ainsi en moyenne à 149.900€, pour un prix de vente médian de 131.000€ ; une maison vous coûtera en moyenne 197.700€ pour une médiane à 171.600€.

Cette moyenne des prix en province cache pourtant des disparités régionales importantes. Un 3 pièces à Toulon vous coûtera 100.000€, il vous faudra en débourser 500.000 pour le même bien à Cannes.

L’Île de France boxe seule dans propre catégorie, et pour cause : à 10.640€, en hausse de 7,6%, le prix médian au mètre carré est plus de deux fois supérieur à celui pratiqué à Lyon, la deuxième ville la plus chère de France, pourtant lui aussi en hausse de 10,6%, pour s’établir à 4770€.

Le pouvoir d’achat immobilier des français

L’un des aspects les plus intéressants de l’étude publiée par le Conseil des notaires concerne le pouvoir d’achat immobilier des français, exprimé en surface finançable.

C’est le nombre de mètres carrés que permet un emprunt sans apport sur 20 ans, avec une mensualité de 800€ pour les appartements et 1300€ pour une maison. Cette estimation utilise le taux d’intérêt de la Banque de France et le prix moyen du m² à l’échelle nationale.

En moyenne, à l’échelle nationale, un français peut se faire financer une surface de 55m² pour son appartement, à raison de 800€ mensuels.

Là encore, les variations régionales sont importantes : à Paris, cet emprunt permet d’acquérir un appartement de 15m² contre 159m² à Saint-Etienne. Ça tombe bien puisque son rendement locatif est beaucoup plus intéressant !

Là où le bât blesse, c’est sur l’évolution de ce pouvoir d’achat : en 2019, il était de 56m² en moyenne pour le même financement. A Saint-Etienne, ce sont 13m² de moins qu’en 2019 qui seront financés par cet emprunt.

Alors que les conditions d’octroi des crédits restent favorables aux consommateurs (malgré l’augmentation des dossiers refusés par les banques), c’est d’abord la hausse du prix du mètre carré dans les grandes agglomérations qui tire ce pouvoir d’achat vers le bas.

Soyons optimistes cependant : la résistance des prix montre que le marché est résilient et solide, et qu’il a d’abord subi le contrecoup de l’arrêt des visites pendant une bonne partie de l’année, qui ont poussé les français à reporter leurs achats immobiliers. Le redémarrage de l’activité économique en 2021, même partiel, devrait lui permettre de retrouver des couleurs dès le premier trimestre.