Acheter un bien : le vocabulaire du vendeur et du notaire

En tant qu'investisseur locatif, vous endosserez tour à tour plusieurs rôles pour mener à bien votre projet. Acquéreur, emprunteur, propriétaire, chef de chantier, bailleur, vous serez amené à communiquer avec de nombreux acteurs distincts : vendeurs, courtiers, banquiers, assureurs, notaires, artisans, locataires, comptables… Chaque métier possède ses codes, son vocabulaire, qu'il s'agit de connaître pour réaliser sereinement votre investissement.

Pour vous éclairer, Masteos vous propose les définitions et explications des principaux termes techniques qui jalonnent les différentes phases de votre projet, de la recherche de financement à la mise en place du contrat de location.

Le vocabulaire du vendeur et du notaire

Le vocabulaire du vendeur

Acompte

Sans entrer dans les subtiles nuances du vocabulaire notarial, l'acompte peut aussi porter le nom de clause pénale ou plus souvent indemnité d'immobilisation selon les types de contrats. C'est à chaque fois la somme que devra l'acquéreur ou le vendeur à l'autre partie s'il se rétracte, disons, abusivement, c'est-à-dire après l'expiration du délai légal de rétractation et en l'absence d'un refus de prêt bancaire.

Elle contraint surtout l'acheteur, qui s'engage à verser, le plus souvent, 10% du montant du bien au vendeur en cas de rétractation abusive. Ces 10% dédommagent le vendeur (et accessoirement, l'agent immobilier qui détient le mandat de vente sur le bien) de l'immobilisation de son bien pendant de longs mois au profit de l'acheteur, ou peuvent être vus comme le coût de l'"option" que l'acheteur pose sur le bien du vendeur.

Le sujet sensible lors de la négociation entre l'acheteur et le vendeur (et l'agent immobilier) au stade de la rédaction du compromis est de se mettre d'accord sur le montant qui sera effectivement versé par l'acquéreur sur le compte sous séquestre du notaire. Les 10% sont toujours dus par l'acquéreur au vendeur en cas de rétractation abusive mais cela ne veut pas forcément dire que l'acquéreur doit faire, concrètement, un virement de 10% du prix du bien à la signature du compromis. Le virement réellement demandé à ce stade sera entre 0% et 5%, 5% étant le cas le plus fréquent.

Cet acompte indemnise le vendeur pour son immobilisation du bien, une base de négociation souvent utilisée est donc de calculer les loyers qu'aurait généré le bien pendant cette période d'immobilisation et de convenir que ce montant sera la somme versée effectivement par l'acquéreur au compromis, sur les 10% totaux que représente cette indemnité d'immobilisation.

Cette somme sera ensuite déduite du prix lors de la signature de l’acte final ("réitération de l'acte authentique").

A noter, que le versement d’un acompte relève de l’usage et non de la loi. Témoignage de la bonne foi et de l'engagement de l'acheteur, l'acompte sert surtout à rassurer le vendeur.

Compromis ou promesse de vente

Compromis et promesse de vente sont deux formes d'avant-contrats, qui, dans le cadre d'une acquisition immobilière, font suite à l'acceptation de l'offre d'achat de l'acquéreur, contresignée par le vendeur, et qui précèdent de quelques mois le contrat de vente final (remise des clés ou "réitération de l'acte authentique"), essentiellement le temps de la recherche du financement.

La promesse de vente n'engage en théorie que le vendeur à vendre, et préserve l'optionalité (payante, via l'acompte) de l'acquéreur d'acheter, alors que le compromis de vente contraint les deux parties à la fois. La différence entre ces deux contrats est surtout théorique, puisqu'en pratique ils aboutissent aux mêmes effets. Il est juste légèrement plus facile pour le vendeur de remettre son bien sur le marché en cas de défaillance de l'acheteur dans le cas d'une promesse de vente, et un peu moins dans le cas d'un compromis.

Le compromis de vente ou "promesse synallagmatique de vente" (obligation réciproques des deux parties) est un acte légal notarié, préalable à la signature de l’acte authentique final : le vendeur s'engage à vendre, l'acheteur s'engage à acheter.

Par leur signature, le vendeur comme l'acheteur s'engagent à conclure la vente à un prix déterminé. C'est à ce moment-là qu’un acompte (de 0 à 10 % du prix de vente) peut être demandé.

Si l'une des parties ne remplit pas ses obligations, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice (en exigeant des dommages et intérêts), et en cas de rétractation "abusive" demander les 10% de pénalité (c'est-à-dire l'acompte ou "indemnité d'immobilisation").

Suite à la signature du compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation légal de 10 jours, sauf si l'acquéreur achète via une société (SCI ou autre dont l'objet social est l'acquisition de biens immobiliers), ou bien que l'investissement concerne un local commercial ou un bien à usage mixte.

Pour ces deux dernières exceptions au délai légal de rétractation de dix jours (achat via une société ou achat d'un bien commercial ou à usage mixte), même si le délai de rétractation ne s'applique pas d'office, il est toujours possible que l'acheteur et le vendeur se mettent d'accord pour que ce délai de rétractation soit réintégré contractuellement au compromis malgré tout.

Suite à la signature du compromis l'acheteur a en général 2 mois pour présenter un accord (ou un refus) de financement, puis, en général, un mois supplémentaire pour signer le contrat de vente final soit environ 3 mois au total post signature du compromis avant la remise des clés.

Conditions suspensives

Comme leur nom l'indique, les conditions suspensives sont des clauses qui "suspendent" l’effet d’un contrat jusqu’à la réalisation d’un ou plusieurs événements.

Exemple : dans le cas d'achat d'un bien, si votre prêt n’a pas encore été accordé, il est possible d'ajouter une condition suspensive d’obtention de prêt dans le compromis. Vous n’achèterez donc le bien, que si vous obtenez votre crédit.

Diagnostics immobiliers : les "diags"

Dans le cadre d'une vente, les diagnostics immobiliers sont des documents techniques obligatoires dont le rôle principal est d'informer l’acquéreur, de la manière la plus précise possible, sur la qualité du bien qu’il souhaite acheter (métrage loi Carrez, information sur les risques naturels potentiels inhérents au périmètre où se situe le bien, performance énergétique, plomb, amiante, ...).

Tous les diagnostics obligatoires relatifs au bien (à la charge du vendeur) doivent être remis à l’acquéreur, au moment de la signature du compromis de vente, et si possible avant !

Dans le cadre d'une location, les propriétaires bailleurs sont également obligés de remettre les diagnostics obligatoires aux futurs locataires.

Le vocabulaire du notaire

Acte authentique notarié

Rédigé par le notaire, l'acte authentique notarié est un acte obligatoire légal dans le cas d’une vente immobilière.

Destiné à protéger les deux parties du contrat, le vendeur, comme l'acheteur, l'acte notarié possède une force probante (du fait de la qualité d'officier public de son auteur) et une force exécutoire (en cas de défaut d'une des deux parties, celui-ci n'est contestable que par voie judiciaire).

L'acte authentique notarié mentionne les éléments primordiaux de la vente : date, montant de l'acquisition, obligation des parties....

Cet acte authentique se différencie de l’acte sous seing privé. Celui-ci est uniquement signé par les parties du contrat (exemple : bail de location, état des lieux…), il ne requiert donc pas la présence d'un notaire.

Ne laissez pas les agents immobiliers vous convaincre de signer un compromis "en agence" sans passer par un notaire...

Délai de rétractation

Dans le cadre de la signature d'un avant-contrat de vente (promesse unilatérale ou compromis de vente) : l'acquéreur non-professionnel bénéficie d'un délai de rétractation légal, d'ordre public, de 10 jours ouvrés à partir du lendemain de la signature du compromis, pendant lequel il peut revenir sur son engagement d'acheter (par lettre recommandée, avec avis de réception), c'est-à-dire se rétracter.

Peu importe le motif, les sommes versées en acompte doivent être intégralement restituées à l'acheteur.

Si l'acquéreur est une SCI (ou autre personne morale dont l'objet social est explicitement l'acquisition de biens immobiliers) ou que l'acquisition concerne à bien à usage commercial ou mixte, ce délai de rétractation de 10 jours ne s'applique plus d'office, mais peut être réintégré contractuellement au compromis avec l'accord du vendeur.

Frais de notaire

Les frais de notaire ne sont pas uniquement destinés à rémunérer le notaire qui a réalisé la vente.

A régler par l’acheteur, lors de la signature de l’acte authentique de vente, les frais de notaire comprennent 3 éléments : les impôts et taxes revenant à l’État et aux collectivités (droits de mutation), les débours du notaire (frais qui ont été payés par le notaire pour le compte de son client) et la rémunération même du ou de la notaire, qui représente en définitive une petite partie des "frais de notaire" !

Notaire

Dans le cadre du droit immobilier, le rôle du notaire consiste à rédiger et authentifier les actes de vente passés devant lui, ainsi qu'à les conserver. Il a un rôle de conseil auprès de la partie qui le mandate (l'acheteur ou le vendeur) et peut notamment le protéger contre les pratiques, ou clauses abusives, de l'intermédiaire immobilier ou de la partie adverse, lors de la négociation de la rédaction du compromis.

Il est fortement recommandé de passer par un notaire pour signer un compromis et de ne pas le signer directement en agence, sans contrôle notarial.