Investissement locatif, comment faire une estimation travaux ?

‍Pourquoi investir dans un bien à rénover ?

Disons le sans détour, c’est rarement sur un appartement ou une maison entièrement rénovés qu’on fait les meilleures affaires.

Les investisseurs aguerris le savent, un projet immobilier nécessitant une rénovation énergétique est beaucoup plus intéressant que l'achat d'un bien neuf. Effectuer des travaux de rénovation vous permet au contraire :

1. De profiter d’un coût d’achat moindre puisque la décote pour une maison ou un appartement classé E, F ou G au DPE (Diagnostic de performance énergétique) va de 5 à 15 %.
2. D’améliorer l’efficacité énergétique du logement. Un changement de DPE signifie une refonte de l'isolation thermique, le changement d'équipement de production de chaleur). Dans tous les cas vous allez accroître la valeur de votre bien à la revente.
3. De diminuer les factures d’énergie des habitants en installant des équipements moins gourmands en énergie.
4. D’améliorer les conditions de vie des locataires
5. D’optimiser l’espace intérieur et l’aménagement (nouvel agencement des pièces, création d’une chambre, d’une deuxième salle d’eau par exemple)
6. De profiter d’aides à la rénovation pour financer les travaux. Il existe différents types d’aides comme les Certificats d’économie d’énergie, le dispositif Ma Prime Rénov’ mais aussi des subventions des collectivités territoriales.
7. Faire baisser mécaniquement votre imposition en déclarant beaucoup de charges. Les charges sont en effet fiscalement déductibles.
8. De bénéficier de loyers supérieurs. Un bien rénové et noté A ou B au DPE a plus de valeur aussi sur le marché de la location. Il profitera d'une demande locative plus élevé.
9. Gagner en tranquillité. Avec des travaux de rénovation, vous êtes serein pour quelques années, 5 à 10 ans sans nouveaux travaux à effectuer.

Vous comprenez pourquoi à Masteos, on vous propose des projets d'investissement qui comportent en règle générale des travaux de rénovation. L’idée est d’optimiser ces logements anciens pour en faire des coups de cœur pour le locataire tout en améliorant votre fiscalité. Une opération gagnant-gagnant.

Comment estimer le coût des travaux ?

Être réactif : une nécessité

Pour estimer le montant de la rénovation et le coût des futurs travaux, il faut donc établir un devis travaux. Voire plusieurs, pour avoir des devis comparatifs et ne pas surpayer sa rénovation. Rien de plus normal. 

Un problème se pose cependant : si le logement (maison, appartement ou même immeuble de rapport)  est si intéressant que cela, il va probablement partir vite, il faut se dépêcher de faire une offre afin d’éviter qu’un autre investisseur nous passe devant. 

Peut-on alors faire établir un devis travaux dans l’urgence ? Réponse : non. 

Imaginez la scène : vous sortez de la visite, avec la pression de l’agent ou du vendeur pour faire une offre rapidement, il y a cinq visites de prévues après vous, et vous souhaitez faire passer des artisans avant de faire une offre. 

Conséquence : il est trop tard.

Le vendeur refuse naturellement de déranger tous ses locataires une nouvelle fois pour que vous puissiez estimer vos travaux. Surtout sans certitude que vous allez lui acheter le bien, encore moins s’il a des offres au prix d’investisseurs plus réactifs que vous sous les yeux. 

Il en va de même pour le ou les artisans qui vont devoir bloquer une demi-journée pour venir sur place faire une estimation rapide de vos travaux. 

L’artisan n’a aucune garantie que vous passiez par son entreprise pour le chantier malgré son effort d’estimation. Il n’a même aucune garantie que vous achetiez le bien à rénover. 

Les entreprises de travaux détestent mobiliser leurs ressources pour effectuer des devis gratuits « dans le vide ». Il n’y a rien de plus agaçant que de faire un devis détaillé, exhaustif et engageant… et puis le mettre à la poubelle.

Savoir estimer vite et sans aide

Vous l’avez compris, il est essentiel en tant que particulier de savoir estimer rapidement et seul le montant des travaux de votre projet. Voici quelques conseils pour vous donner une méthodologie quand on parle d’estimation travaux.

Dans un premier temps, il faut définir quels sont les types de travaux qu’il y aura à mener. Une démarche loin d’être évidente. Voici la liste des questions à se poser quand on visite un bien.

Première étape : le constat général

• Quel est l'état de la toiture ? Est-elle étanche ?
• Quel est l'état de la façade ? Y a-t-il des traces d'humidité, des fissures sur les murs?
• Comment est l'isolation extérieure, est-elle toujours en bon état ?
• Quelle est l'usure de l'installation électrique ? Faut-il remettre aux normes l'électricité et changer le tableau électrique ?
• Quel est l'état de la plomberie ? Faut-il la changer ?
• Comment est la chaudière ? Faudra t-il la remplacer ?
• Faut-il repenser l'agencement des pièces ? Abattre des murs ? Déplacer la cuisine, en créer une nouvelle ? Idem pour la salle de bains, est-ce qu'on doit la refaire, en installer une neuve avec de nouveaux équipements ? Poser de nouvelles cloisons ?

Deuxième étape : les vérifications détaillées

• Comment est l'état de la VMC ? Faut-il en installer une nouvelle ?
• Y a t-il des problèmes d'humidité dans la salle de bains ? (traces sur les peintures, sur les joints du carrelage...)
• Quel est le niveau d'usure de la robinetterie dans les salles d'eau ? Faut-il installer des toilettes supplémentaires ?
• Faut-il changer les menuiseries (porte et fenêtre) ? Est ce qu'il y a du double vitrage partout ?
• Faut-il refaire la peinture sur les murs ?
• Quel est l'état des installations de chauffage ? Faut-il penser à installer un équipement neuf, une nouvelle chaudière ?
• Pensez aussi à l'aménagement intérieur et à l'ameublement si vous comptez faire du LMNP.

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Les travaux de gros œuvre sont les plus lourds à mener et les plus longs. C’est par eux que débutera votre chantier. Bien sûr, il n'est jamais évident de déterminer quels sont les éléments à changer et ceux qui peuvent être rafraîchis. Quelques taches au plafond, un carrelage moche tout le monde peut le détecter, mais sur des aspects techniques, seul le professionnel saura détecter le type de travail à effectuer.

Plusieurs options se présentent néanmoins à vous pour faire une estimation efficace.

Appliquer une règle générale de prix au mètre carré

La première est d'appliquer une sorte de "règle générale" à la surface à rénover pour obtenir une estimation approximative. En clair, on applique un tarif par mètre carré. Une méthode loin d’être infaillible mais qui vous permet de gagner du temps et d’avoir un ordre d’idées des prix en tête.

• à partir de 200 €/m² pour un simple rafraîchissement des peintures
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• de 500 à 1000 €/m² pour une rénovation plus complexe avec remise en état d’une ou plusieurs pièces (remise au norme électrique, plomberie)
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• à partir de 1200-1500€/m² pour des travaux lourds de rénovation (, changement de salle de bains, installation d'une cuisine)

De notre point de vue, le calcul du prix par mètre carré ne peut se faire qu’à partir d’une certaine surface comme un grand appartement ou une maison. Plus un logement à rénover est petit, moins cela a de pertinence. Il y a des choses immuables, quelle que soit la taille du logement. Une salle de bains de 5 ou 10 mètres carrés à refaire vous oblige à changer les mêmes équipements : receveur, paroi de douche, vasque, robinetterie, miroir, etc…

C’est pourquoi ne soyez surpris qu’en tant qu’investisseur dans un petit studio ou T2, les prix de rénovation soient aussi élevés.

De plus, ce système d’estimation ne prend pas en compte la rapide augmentation des prix des matériaux (covid, problèmes logistiques, guerre en Ukraine…), ni même la qualité des matériaux. Selon ce que vous souhaitez comme niveau de prestation (moyen de gamme, haut de gamme) le prix va varier considérablement.

Comptez aussi grosso modo 5000 € par cuisine ou salle de bain. Environ 5000 € pour un pack complet d’ameublement et électroménager pour pratiquer le LMNP (loueur en meublé non professionnel). Encore faut-il obtenir du vendeur ou de l’agent les surfaces, qui ne sont pas obligatoires en monopropriété. Le vendeur d’un immeuble de rapport n’est pas tenu de fournir les surfaces du bien contrairement au vendeur d’un appartement en copropriété. 

Sur des éléments comme la façade ou la toiture, surtout si l’on constate de l’humidité au dernier étage ou des fuites, il faudra faire passer un spécialiste ou demander plus d’informations au vendeur sur la dernière réfection. Il n’existe pas de méthode d’approximation rapide pour ça, mais ça ne doit pas faire court-circuiter la vente automatiquement pour autant.

Attention

Ce type d’estimation ne présuppose pas les devis finaux, loin de là.

Un exemple très simple. Une isolation intérieure des murs, c'est 100 € du mètre carré. Oui, mais pour la faire, il faut peut-être sortir les radiateurs, enlever les plinthes, les remettre, poser le placo, faire l’enduit, lisser, poncer, peindre, réparer ce qui a été détérioré. Si bien que vous faites appel à plusieurs corps de métiers, ce qui gonfle la facture initiale.

Quel est le coût d’un changement de classe au DPE ?

Une autre solution consiste à déterminer le prix d’un changement de classe au DPE. Vous le savez, à partir de 2023, les logements de la classe G (les plus grosses passoires thermiques) seront interdits à la location, avant que ce ne soit le cas des habitations classées F et E dans les années suivantes. 

Une  rénovation énergétique consiste à rénover en priorité : l'isolation (toiture, murs, comble, sol), à changer les équipements de chauffage (suppression des chaudières au fioul par exemple) et de ventilation. On dispose d’indicateurs pour évaluer le prix de telles rénovations. Prévoyez un budget de :

• 350 euros par mètre carré pour passer de G à F 
• 300 euros du mètre carré  pour passer de F à E 
• 200 euros du mètre carré pour passer de E à D

Le autres solutions envisageables

Visiter l’immeuble directement accompagné d’un artisan avec qui on a l’habitude de travailler, ou de son beau-frère qui bosse dans le BTP permet d’obtenir une première estimation du montant des travaux, même dans les grandes lignes. 

N’oubliez pas non plus de filmer lentement la visite et d’envoyer la vidéo à un artisan, ou à votre beau-frère, en évitant de faire la vidéo en mode selfie.

L'intégration d'une clause suspensive

Dernière possibilité : formuler une offre « à l’aveugle » pour bloquer le bien en précisant en condition suspensive de son offre la contre-visite d’un artisan ou d’un couvreur. Pas certain que le vendeur accepte, mais vous couvrez au moins vos arrières.

Vous pouvez aussi indiquer comme clause suspensive du contrat, que votre projet d'achat est conditionné à un budget travaux maximal de 50 000 €. Vous recevez un devis d'un professionnel qui indique le double. Dans ce cas avertissez le vendeur que la clause s'active ce qui annule la vente.

Le cas de la rénovation des parties occupées

Doit-on prévoir un devis travaux pour les appartements à rénover, mais qui sont actuellement occupés par des locataires ? 

Si le locataire reste encore quelques années dans ses murs, à quoi bon faire chiffrer une rénovation par un artisan et demander à la banque un prêt travaux qui ne sera pas mobilisable tant que le locataire y vit ? 

Le prêt travaux risque d’expirer (au bout d’un an généralement) avant d’avoir servi. Si la rénovation prend place pendant que le locataire est là, j’aurai dépensé un gros montant travaux, je l’aurai dérangé plusieurs semaines, et je ne pourrai pas augmenter le loyer pour autant. Et si les travaux durent plus de 21 jours, vos locataires peuvent prétendre à une baisse proportionnelle du loyer.

Mais en ne prévoyant aucun budget travaux pour les lots occupés, les lots seront dans un état sous-optimal et non re-louables en l’état au départ des locataires. Vous risquez de vous retrouver à sortir un montant à cinq chiffres de votre compte pour financer la remise au propre des lots ou à devoir passer par Cofidis. C’est un peu la même situation qu’en cas de dépassement de devis travaux. 

En effet, les prêts travaux négociés post-acquisition entrent dans la catégorie des prêts à la consommation et les conditions sont beaucoup moins intéressantes que celles du prêt travaux obtenu lors de l’achat, rattaché au prêt immobilier lui-même. 

La solution ?
Maximiser l’enveloppe travaux au début (on ne rembourse que ce qu’on utilise sur un prêt travaux), négocier si c’est possible le rallongement de la « date de péremption » du prêt travaux. 

On peut également utiliser au maximum le différé de remboursement (12, 24, 36 mois) pour se constituer la trésorerie nécessaire au coût de la remise au propre des lots au fur et à mesure du départ des locataires.

Si vous ne savez pas ou vous n’avez pas envie de vous occuper de l'estimation de travaux, nos équipes s’en chargent à votre place. La rénovation clé en main, c'est moins de stress et un chantier géré par des professionnels. Profitez des conseils de nos chargés de conception et de notre équipe travaux pour mener à bien votre projet d'investissement.

Quel type de rénovation éviter ?

S’il ressort de votre estimation travaux qu’il faut s'attaquer au gros œuvre, vous allez au devant d’un chantier lourd et complexe à gérer. C’est encore plus le cas quand il s’agit de refaire la toiture ou les fondations, il est préférable d’éviter de se lancer vu les coûts. Des travaux de gros œuvre ce sont des mois et des mois de chantier. C'est-à-dire une durée durant laquelle vous allez être seul à rembourser le crédit immobilier sans possibilité de s’appuyer sur les loyers du locataire.

De la même manière, s’il faut désamianter le logement ou si celui-ci est composé de matériaux dangereux, s’il y a des parasites de type termites, évitez. 

Qui contacter pour estimer ses travaux ?

Soit vous contactez les artisans des différents corps de métier un par un soit passer par une entreprise générale du bâtiment qui s’en charge à votre place. Contacter plusieurs artisans pour obtenir un devis sur un poste de rénovation est intéressant, cela vous permet de les comparer (prix, prestation, compétences, vérifier l'assurance décennale, chantiers déjà réalisés) et de mieux négocier les tarifs.

En revanche c’est beaucoup de temps et d'énergie dépensés. En plus, il va falloir prendre quelqu’un pour coordonner le chantier si de nombreux corps d’artisan sont impliqués. Avec une entreprise générale du bâtiment vous n'avez pas ce genre de soucis. C'est elle qui fait appel tous les professionnels et se chargent de les coordonner pour réussir votre projet de rénovation.