Des fraudes massives sur les DPE ?

Pourquoi avoir un DPE exact, est-il aussi important ?

Obligatoire depuis 2021 dans une vente ou une location de plus de 4 mois, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un diagnostic très important. Il permet de mesurer à la fois la consommation énergétique du logement et les émissions de gaz à effet de serre. 

Pour les acheteurs, c’est extrêmement important pour savoir s’il y a des travaux importants ou non à prévoir dans le logement.

Un bien immobilier mieux classé est également moins négocié et a plus de valeur sur le marché.

Autre élément à souligner, qui peut expliquer la surestimation des DPE, l'interdiction à la location progressive des passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2023, les biens classés G+ ceux consommant plus de 450 kWh/m² d’énergie primaire par an sont ainsi interdits à la relocation.

Tout comme il est impossible d’augmenter les loyers dans les logements classés F ou G. Le calendrier à venir des interdictions à la location : 

• 1er janvier 2025, interdiction de tous les logements classés  G ;
• 1er janvier 2028, interdiction des logements classés F ;
• 1er janvier 2034, interdiction des logements classés E.

Fraude au DPE, des surestimations en masse

Depuis que le Diagnostic de performance énergétique (DPE) a été mis en place pour évaluer les logements, les arnaques et fraudes ne manquent pas. Sans parler des critiques régulières sur les méthodes de calcul qui ont plusieurs fois évolué, en pénalisant certains types de logements.

La start-up KRNO a conduit une étude mathématique pour déceler non pas ce qui relève de la fraude ou des DPE mensongers, mais plutôt les DPE de complaisance. Un DPE dont le résultat est légèrement modifié à la hausse pour obtenir une lettre supérieure. Des DPE qui se situent dans la marge d’erreur, environ une demi-lettre. 

8 millions de DPE ont été analysés, des DPE établis entre juillet 2021 et avril 2024. Les résultats sont saisissants si on regarde dans le détail.

• Étiquette D : 0,57% des biens potentiellement surclassés en classe C.
• Étiquette E : 5,61% des biens potentiellement surclassés en classe D.
• Étiquette F : 18,81% des biens potentiellement surclassés en classe E.
• Étiquette G : 6.09% des biens sont potentiellement surclassés en F.

La fraude de complaisance toucherait selon les estimations de l’étude 18,81 % des biens classés F qui se retrouverait surclassé en lettre E. Cela représente 654 000 logements. Une fraude loin d’être marginale et dont l’impact financier est bien réel.

On comprend bien pourquoi il est aussi intéressant d’atteindre la lettre E plutôt que d’avoir un bien classé F. Les biens immobiliers classés F font en effet partie des passoires énergétiques menacées d’ici 2028 par l’interdiction de location.

L’impact financier des DPE de complaisance

Un bon DPE présente de nombreux avantages pour les vendeurs. Les acheteurs négocient moins le prix d’achat d’un bien avec un DPE élevé.

A contrario, pour les passoires thermiques, la négociation est forte. On estime en général qu’un bien classé G se négocie entre 10 et 20 % moins cher qu’un bien classé A, à surface et localisation identique. 

Selon les données d’une étude Seloger : 

• Un logement classé G subit une décote de 14 % de moyenne ;
• Un logement classé F subit une décote de 13 % de moyenne ;
• Un logement classé E subit une décote de 3 % de moyenne.

L’impact est moins important, mais il y a aussi un intérêt à avoir un bon DPE pour une location. En moyenne, un bien classé A se loue 1€/m² plus cher qu’un bien classé D par exemple. Les passoires thermiques sont aussi légèrement pénalisées.

En appliquant les résultats obtenus de son étude, la start-up KRNO a pu établir la différence de valeur liée aux DPE de complaisance. Il s’agit d’une estimation qui ne prend pas en compte les différences régionales, les variations des prix du marché.

En prenant en compte le total de logements par classes énergétiques, et en prenant pour base de prix d’un logement de 250 000 €, l’impact financier est le suivant :

• Biens immobiliers E surclassés en D : 4,4 milliards d’euros ;
• Biens immobiliers F surclassés en E : 13 milliards d’euros ;
• Biens immobiliers G surclassés en F : 3, 5 milliards d’euros.

Au total, en additionnant toutes les surestimations par classe, on obtient un écart de près de 21 milliards d’euros. L’écart de valeur le plus important concerne les biens F classés en E du fait de l’interdiction prochaine à la location de ces passoires thermiques.

Les solutions pour remédier au DPE de complaisance

Avec une fraude estimée à 21 milliards, le phénomène du DPE de complaisance est loin d’être marginal. Pour les acheteurs, cette surestimation des DPE se paie ensuite derrière. Ils paient plus cher un bien, et devront sans doute faire des travaux de rénovation plus tôt qu’ils ne le pensaient.

Le problème vient selon les diagnostiqueurs de la méthodologie de calcul et de la marge d’erreur importante. Il n’y a pas de précision absolue avec le DPE.

Par ailleurs, le diagnostiqueur est appelé par les vendeurs pour établir un DPE avant la vente, il a tendance à aller dans le sens des vendeurs plutôt des acheteurs avec lesquels il n’aura aucun contact. Le diagnostiqueur a ce qu’ils appellent dans l’étude un “biais commercial” en faveur du vendeur.

Plusieurs pistes sont évoquées pour remédier à cette fraude

Les outils permettent aujourd’hui aux diagnostiqueurs de connaître en temps réel la lettre énergétique du logement. Et de l’ajuster si besoin en changeant les données dans un champ… L’idée serait de rendre obligatoire la validation par l’ADEME du DPE avant que le diagnostiqueur et le vendeur ne connaissent la lettre énergétique attribuée. Une méthode intéressante pour éviter les manipulations du résultat. 

Autre idée amenée, créer un diagnostic contradictoire, comme dans d'autres activités. I y aurait un diagnostiqueur pour le vendeur comme aujourd’hui, ainsi qu’un diagnostiqueur pour l'acheteur de manière à avoir un équilibre. Cela permettrait de limiter les biais actuels en faveur des vendeurs.

Limiter la marge d’erreur comme pour la loi Carrez (à 5%) alors qu’aujourd’hui la marge d’erreur pour le DPE est d’environ 50 kWh/m²/an, ce qui est beaucoup plus important. En réduisant la marge d'erreur, on réduit les possibilités d’augmenter artificiellement l’étiquette énergétique.