Simulation d'investissement locatif : votre rendement, capacité d'emprunt

Comment faire une simulation d'investissement locatif ?

Le but d’une simulation d’investissement locatif est de déterminer la rentabilité locative d’un bien avant de concrétiser son projet d’achat, mais aussi de vérifier sa capacité d’emprunt.

En effet, qui dit investissement immobilier, dit dans la très large majorité des situations : crédit immobilier. Loin d’être pénalisant, faire une demande de prêt est intéressant à plusieurs niveaux pour un investisseur.

D’une part, il est rare que vous ayez la totalité de la somme requise sur votre compte en cash. De plus, obtenir un prêt vous permet d’utiliser l’effet levier, c’est-à-dire qu’avec une partie du prix d’achat vous pouvez acquérir un bien qu’en l’état vous ne pouvez pas vous payer. 

D’autre part, avec un prêt immobilier, c’est l’argent de la banque que vous faites travailler. Idéalement, les revenus locatifs de votre location vont servir à rembourser ce crédit (on parle d’autofinancement). Dans les faits, il est rare d’arriver à ce niveau, il faudra dans la majorité des situations consentir à un effort d’épargne mensuel.

La simulation d’investissement locatif détermine ainsi les futures mensualités de votre emprunt et l’effort d’épargne que vous aurez à faire tous les mois (l’écart entre les revenus locatifs perçus et la mensualité du crédit).

Un élément indispensable avant de se lancer pour bien mesurer l’effort financier que vous allez fournir, et ce pendant un nombre d’années déterminé. C’est dans ce sens qu’a été conçu le simulateur Masteos.

Rendement, stratégie et capacité d'emprunt, qu'est-ce que c'est ?

Quel est le bon rendement pour un investissement locatif ?

Le rendement locatif est un indicateur très utilisé pour déterminer l’intérêt ou non d’un projet d’investissement immobilier. Il calcule combien va vous rapporter un investissement et se calcule comme cela : (loyers mensuels x 12) / prix d’achat du bien. Le résultat sous forme de pourcentage désigne le taux de rendement brut, plus le chiffre est haut, plus le rendement est élevé.

Ce rendement est théorique et très générique (il ne rentre pas dans le détail des charges et frais que votre logement supporte par exemple ni sa fiscalité).

Exemple de calcul rendement locatif en France

Le rendement locatif varie entre les territoires puisque les prix d’achat oscillent énormément, le type de bien, sa qualité, etc. En France, il est difficile de donner un chiffre précis du bon rendement locatif. 

• Prix au mètre carré moyen en France : 3300€/m²
• Prix des loyers au mètre carré moyen en France : 13 €

Prenons pour exemple un bien de 50 m²

• Prix d’achat = 165 000 €
• Revenus locatifs = 7 800 €
• Rendement locatif brut = 4,7 %

4,7 % ce serait le rendement brut moyen en France pour un appartement de 50 m². Mais être au-dessus ne signifie pas pour autant qu’il s’agit d’un bon rendement, etc. De manière générale, plus le rendement théorique est élevé, plus le risque locatif est important. Cela signifie que quand on vous présente une rentabilité locative de 10 %, il y a sûrement des difficultés à louer ce bien.

Le seul bon rendement en réalité c’est celui qui vous permettra d’atteindre vos objectifs. 

Vous voulez de la stabilité en investissant dans un bel appartement dans une grande ville, alors un rendement net de charges de 3 à 4 % sera une très bonne opération. Vous cherchez de la rentabilité, alors 7 % de rendement net avec votre colocation dans la banlieue bordelaise sera un bon rendement.

Patrimonial, équilibré, qu'est-ce qu'une stratégie d'investissement locatif ? 

Bien investir dans l’immobilier, c’est avant tout bien définir sa stratégie d’investissement locatif. On classe les stratégies d’investissement en trois grandes catégories, de la moins risquée à la plus risquée.

La stratégie patrimoniale, entre 2 et 4 % de rendement

C’est la stratégie la moins risquée. Concrètement, elle consiste à investir dans un bien de qualité, un bien qui a du cachet, disposant d’un superbe emplacement (centre-ville historique d’une très grande ville, bord de mer…).

Le montant de l’acquisition est très élevé et le rendement locatif sera faible, jusqu’à 4 %. C’est le cas si vous achetez dans un centre-ville comme Paris, Lyon ou Nice par exemple.

L’aspect intéressant avec la stratégie patrimoniale est qu’il n’y a aucune chance que la valeur de votre bien s’effondre vu l’attractivité de ces villes. De plus, la demande locative sera toujours au rendez-vous, les loyers rentrent votre rendement locatif se maintient. Pas de risque de vacance locative.

Le potentiel de prise de valeur n’est pas non plus négligeable avec un logement d’excellente facture. Ce qui signifie une plus-value à la revente.

La stratégie équilibrée, entre 4 et 6 % de rendement

Comme son nom l’indique, la stratégie équilibrée se situe à mi-chemin entre la sécurité de la stratégie patrimoniale et la prise de risque d’un investissement à haut rendement.

Il s’agit ici d’investir dans un bien où la prise de risque est mesurée tout en étant plus important que dans un investissement patrimonial.

On mise sur des logements davantage en périphérie d’une métropole comme Bron ou Villeurbanne pour Lyon, avec un prix au mètre carré inférieur, mais qui dispose néanmoins de beaux atouts.

La stratégie équilibrée avec ses rendements entre 4 et 6 % fonctionne aussi très bien dans les villes moins importantes comme Le Havre, Agen ou Grenoble. La demande locative sera au rendez-vous tout comme le potentiel de prise de valeur et la plus-value à la revente.

Dans les faits, les loyers ne remboursent pas la totalité des mensualités des prêts mais une bonne partie. L'effort d'épargne mensuel est mesuré.

La stratégie à haut rendement, plus de 6 % de rendement

Pour les investisseurs les plus enclins à prendre des risques, on parle de stratégie à haut rendement.

L’objectif est ici d’investir dans un bien où la rentabilité peut être énorme, mais il y a une part de risque considérable. Le but est de générer un cash-flow positif tous les mois pour multiplier les investissements locatifs. Concrètement, les loyers dépassent les mensualités du crédit immobilier. Le bien s'autofinance ce qui permet de multiplier les investissements.

En revanche l'effort de gestion est important. Vous devez limite tous les frais comme la gestion locatif professionnelle. Pour gagner des points de rentabilité, il faut tout faire soi même. Ce qui demande beaucoup de temps et d'énergie.

Plus le pourcentage de rendement théorique augmente, plus le danger est présent dans votre investissement.

10 % de rendement locatif en France, cela signifie souvent investir dans un bien avec des défauts non négligeables (beaucoup de travaux de rénovation à entreprendre, des risques sur les loyers), un emplacement qui n’est pas incroyable, une demande locative plus hasardeuse.

En revanche, si on change de pays et qu’on regarde du côté de l’Espagne, des taux de rendement de 10 % sont facilement accessibles sans trop de prise de risque.

Comment simuler ma capacité d'emprunt ?

La capacité d’emprunt détermine la somme d’argent que vous allez pouvoir utiliser pour obtenir un investissement locatif.

Différents facteurs déterminent votre capacité d’emprunt. Pour cela vous avez besoin de connaître : 

• vos revenus, pensions, allocations avant le prélèvement à la source, primes, revenus locatifs d’autres investissements
• l’apport personnel mobilisable 
• les charges que vous supportez déjà et que vous aurez encore après avoir souscrit votre prêt immo (autres crédits, loyer mensuel, etc.)
• la durée de prêt envisagée, 10 ans, 15 ans, 20 ans ou 25 ans
• le taux d’emprunt envisagé
• le taux de l’assurance emprunt

Dans tous les cas, votre capacité d’emprunt est limitée par votre taux d’endettement maximal , qui est égal à 35 % de vos revenus, un taux fixé par la haute autorité bancaire HCSF. L’établissement bancaire fait le calcul suivant : (charges / revenus) x 100

Le résultat obtenu doit rester en dessous des 35 % même si les banques ont de la marge sur 20 % des crédits. Cela signifie que 20 % des meilleurs profils peuvent avoir le droit de ne pas respecter ce calcul.

En plus de votre taux d’endettement, la banque évalue vos restes à vivre. Concrètement, elle mesure si avec l’argent qui vous reste sur votre compte une fois retirées toutes les charges et mensualités du prêt, cela est suffisant pour vivre correctement.

Pourquoi faire une simulation avant d'opter pour l'investissement locatif ?

Faire une simulation est tout simplement indispensable avant de se lancer dans un investissement. Personne ne se lance à l’aveugle dans un projet d’immobilier locatif. C’est courir à la catastrophe et risquer d’essuyer une déconvenue après quelques mois.

L’emplacement n’est pas si intéressant et il n’y a pas de demande locative. Le taux de rendement n’est pas du tout satisfaisant. Vous n’aviez pas imaginé que les mensualités du crédit immobilier seraient aussi fortes, etc. La liste des erreurs en matière d’immobilier locatif est longue. 

Avoir recours à un simulateur est donc primordial pour maîtriser tous les paramètres et facteurs avant de se lancer.

D’une part, vous obtenez votre capacité d’emprunt, ce qui va vous aiguiller sur tel ou tel type de biens, vous avez de la visibilité sur les futures mensualités.

D’autre part, vous mesurez bien l’effort d’épargne mensuel nécessaire à votre projet. Le calcul du rendement brut de la location, du rendement net et du rendement net de charges vous donne aussi la possibilité de savoir combien va vous rapporter théoriquement votre investissement locatif après impôt.