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Est-ce intéressant d'investir en Espagne ?

Disons-le sans détour, l’Espagne est aujourd’hui l’un des pays européens les plus attractifs pour investir dans l’immobilier locatif. ‍ Plusieurs raisons à cela. Les prix des logements n’ont toujours pas retrouvé leur niveau d’avant la bulle immobilière de 2008. Parallèlement, les loyers élevés font que la rentabilité locative demeure très intéressante entre 5 et 7 %, même dans de grandes villes comme Madrid, Barcelone, Valence ou Alicante. Ce qui n'est plus le cas dans l'Hexagone depuis longtemps.


Moins cher que la France, plus rentable et avec des logements de même qualité, l'Espagne dispose de solides arguments. Et ce, sans compter sa gastronomie, la qualité de vie et les 300 jours d'ensoleillement sur une bonne partie du pays.

Conscient de ce potentiel, Masteos a ouvert ses premiers bureaux dans la péninsule ibérique l'année dernière. Notre objectif, vous permettre d'investir en Espagne facilement où que vous habitiez. Conseils, recherche du logement (choix de la ville et du quartier), aide au financement, recherche de locataires, on est à vos côtés sur toutes les étapes de votre investissement.

Quels sont les atouts d’un investissement locatif en Espagne ?

Excellente rentabilité, prix de l’immobilier abordable, forte demande locative, les indicateurs sont tous au vert pour investir en Espagne.

Un pays attractif et rentable

Le marché immobilier espagnol est l'un des plus abordables d’Europe en matière de prix. 1 600 euros le mètre carré en moyenne, un chiffre inférieur à la France et surtout inférieur de 25 % au pic de 2008.

On estime à 1,2 million le nombre de logements qui manquent en Espagne pour satisfaire toute la demande.

Longtemps en crise, le marché immobilier espagnol s’est assaini et retrouve de la vigueur depuis 2015. Les prix connaissent une croissance régulière et les loyers progressent encore plus vite.

La demande locative est très forte en Espagne, car les jeunes n’ont pas les moyens de devenir propriétaire. L’apport financier demandé est trop important, ces derniers restent chez leurs parents où se tournent donc vers la location dans l'ancien. Le marché de l'immobilier neuf est trop restreint pour répondre à la demande.

Les besoins en logements sont énormes aujourd’hui. Il manque 1,2 million de logements supplémentaires en Espagne pour satisfaire toute la demande.

Dans quoi investir en Espagne ? /

La location meublée pour les touristes étrangers

L’Espagne avec ses plages de sable fin, ses tapas, sa culture authentique se positionne comme le deuxième pays le plus visité au monde derrière l'Hexagone. En 2023, la crise du Covid est déjà loin derrière nous et les chiffres de la fréquentation touristique ont retrouvé leur niveau de 2019. La location saisonnière (type Airbnb) est par conséquent un excellent projet d’investissement immobilier vu les dizaines de millions d'étrangers qui cherchent à se loger tous les étés.

L'Espagne est la 2e destination touristique au monde, les besoins en location sont énormes dans le pays.

Il suffit d’acquérir un bien dans un secteur touristique, notamment le long du littoral : Costa Brava, Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Dorada… pour ne plus citer que les plus célèbres. Autant de régions parfaitement indiquées pour acheter un bien puis le louer en bord de mer.

L’idéal est d’investir dans une grande ville sur la côte de type Barcelone, Valence, Alicante ou encore Malaga pour louer son logement toute l’année. Ou alors de faire un investissement dans l'arrière-pays d'une région attractive : Catalogne, Andalousie, Pays basque, etc. L'avantage de la location meublée touristique, le prix des loyers est plus élevé que pour une simple location.

Vous pouvez aussi investir dans une maison qui peut être votre résidence secondaire, une partie de l’année, voire devenir votre résidence principale à la retraite. C'est le choix de beaucoup d'étrangers (Anglais, Hollandais...), mais aussi de Français.

Les grands appartements pour faire de la colocation

Les capitales de provinces telles que Madrid, Barcelone, Salamanque ou Séville sont des destinations prisées par tous les étudiants d’Europe. On compte plus de 325 000 étudiants à Madrid, 180 000 à Barcelone, la demande locative y est très forte pour les petites surfaces et les colocations.

De plus, l'offre d'appartements en colocation a chuté de 45 % à l'échelle nationale et 59 % dans la ville de Madrid au cours des dernières années. Acheter un appartement de grande surface où vous allez louer les chambres en colocation est une opération à haut rendement. Un tel investissement répondra à la demande croissante pour ce type de biens.

Thierry Vignal (président de Masteos), vous explique pourquoi il ne faut pas hésiter à investir en Espagne cette année

Où investir dans l'immobilier en Espagne ?

Contrairement à ce qui se passe en France, vous n’êtes pas obligé de dénicher un vieil appartement dans une ville ou une région excentrée pour obtenir une bonne rentabilité locative. Du rendement, il y en a dans des petites villes pas chères ou directement dans des grandes agglomérations.

Madrid, Barcelone, ou encore Valence, voici trois des plus grandes villes espagnoles qui présentent d’excellents taux de rentabilité. Ce ne sont pas les seules, on pense aussi à Alicante ou Malaga.

Investir à Madrid

Le prix du mètre carré est de 3 683 euros en moyenne dans la capitale espagnole. Dans les quartiers les plus centraux, les prix dépassent les 5 000 euros et retombent autour de 2 000 euros dans les quartiers en périphérie. Des chiffres nettement inférieurs aux 10 000 euros du mètre carré à Paris.

Le taux de rentabilité locative à Madrid est en moyenne à 4,8 %, un chiffre très élevé pour une capitale européenne.

Madrid est également avec Barcelone l’un des deux poumons économiques du pays et contribue à hauteur de 19 % du PIB national. Les multinationales sont toutes installées dans la capitale et attirent des milliers d’actifs supplémentaires chaque année.

Madrid compte par ailleurs 325 000 étudiants, la tension locative y est ainsi très forte. Autant d’arguments qui plaident en faveur d’un investissement locatif dans la capitale madrilène. On l'oublie peut-être, mais Madrid est également une place forte du tourisme. Ils étaient presque 8M de touristes en 2019 avant le Covid, un chiffre qui va être dépassé 2023.

Investir à Barcelone

Dans la capitale de la région de Catalogne, le prix moyen du mètre carré s’établit à 3 908 euros et le taux de rentabilité attendu à 4,6 %. La demande locative à Barcelone est extrêmement élevée dans cette ville de plus de 1,6 million d’habitants et 4,8 millions dans l’agglomération.

À l’instar de Madrid, Barcelone génère 19 % du PIB national et demeure l’une des métropoles européennes les plus dynamiques. C'est aussi la ville la plus visitée du pays en nombre de touristes par an devant la capitale madrilène.

Barcelone demeure l’une des 10 villes les plus visitées de la planète, des millions de touristes étrangers s’y pressent chaque année.

Siège de très nombreuses multinationales, très prisée par les "digital nomads", Barcelone accueille aussi 180 000 étudiants. Il est particulièrement intéressant d’y investir dans une colocation qui demeure un type de logement très recherché. Tous les quartiers n'offrent pas la même rentabilité ni les mêmes perspectives, c'est pourquoi notre équipe espagnole sur place vous accompagne.

Investir à Valence

À Valence, dans la troisième ville d’Espagne, le prix au mètre carré est de 1 836 euros le mètre carré. Le taux de rendement moyen est de 5,8 %, et dépasse les 8 % dans certains quartiers périphériques au sud de la ville. Élue meilleure ville de l'année pour s'expatrier, c'est une destination de choix pour un investissement.

Métropole sécurisée, agréable, prisée pour sa gastronomie et son climat agréable, Valence est l’une des villes préférées des Espagnols et des étrangers. Certains quartiers ont été élus parmi les plus cools d’Europe. Les investisseurs ne s'y trompent pas en faisant de Valence leur premier choix avant Madrid et Barcelone.

Valence, c'est juste la meilleure destination touristique au monde depuis 2022.

3e ville d’Espagne, Valence occupe la 19e place en matière de prix immobiliers. De multiples travaux d'aménagement sont en cours pour améliorer le cadre de vie des habitants, si bien qu'il est plus que temps d’investir dans l’immobilier locatif à Valence. Les biens immobiliers (maison ou appartement) prennent rapidement de la valeur à l’heure actuelle. Vous pouvez espérer une belle plus-value dans quelques années lors de la vente de votre logement.

La ville peut aussi compter sur ses 80 000 étudiants qui participent à la forte demande locative. A Masteos, notre city manager installé à Valence vous permet de construire en toute sérénité des projets rentables et à distance. C'est le cas de Théo qui a choisi de faire confiance à nos équipes pour son projet à Valence.

Investir sur le littoral

Le littoral espagnol est extrêmement prisé des touristes du monde entier. Costa Brava, Costa Blanca… des noms qui font rêver et évoquent pour tous, le soleil, le farniente, tous les bienfaits de la vie en somme. Les littoraux espagnols reçoivent tous les étés des millions de personnes. On pense ici à l'Espagne métropolitaine, mais aussi à ses îles : les Canaries, les Baléares et la célèbre Ibiza.

Comme beaucoup d'investisseurs, vous avez tout intérêt à acheter un appartement meublé. La demande locative est très forte pour tous les biens se situant à proximité des plages et dans des zones animées.

Bien sûr, il s'agit ici d'un tableau à grand trait de l'Espagne. Malaga, Almeria, Murcie, Marbella, sont autant des villes tout aussi intéressantes riche en opportunités pour les investisseurs. De même, la région de la Galice avec notamment la ville de Saint-Jacques de Compostelle, la région des Asturies et la Cantabrie, le Pays basque avec San Sebastian présentent aussi un intérêt pour l'investisseur immobilier.

Comment faire pour investir en Espagne ?

On n’investit pas sur le marché immobilier espagnol comme sur le marché immobilier français. Le marché espagnol a ses spécificités qu’il est indispensable de connaître avant de se lancer, sous peine de rencontrer quelques écueils. Pour ne pas manquer des opportunités, il convient de bien suivre ces conseils.

Première étape : obtenir son NIE

Faire une demande de “Número de Identidad de Extranjero”, numéro d’identification d’étranger  (NIE) est la première démarche administrative à effectuer.

Ce numéro à 9 chiffres et lettres est obligatoire pour tous les étrangers qui souhaitent investir et louer en Espagne. Il vous sera demandé dans bien des situations comme ouvrir un compte bancaire, obtenir un crédit immobilier, ouvrir une ligne téléphonique…

Votre demande de NIE doit être faite auprès de la Direction Générale de la Police en Espagne ou auprès du Consulat d’Espagne. Il faut ensuite s’armer de patience. Le NIE est délivré entre 1 semaine et 3 mois selon les cas.

Deuxième étape : prévoir un apport personnel plus important

Pour rappel, en France, l’apport personnel pour un achat immobilier est de 10 à 15 % du montant de la transaction. En Espagne, il faudra prévoir beaucoup plus, environ 40 %.

Pour investir en Espagne, comptez sur un apport personnel de 40 % du montant de la transaction

Le coût total du projet immobilier sera payé à 40 % par vous et 60 % par la banque, si vous contractez un crédit immobilier via une banque espagnole.

Dans le détail, prévoyez 30 % d’apport sur le prix du bien auquel il faut rajouter environ 15 % de frais annexes comme l'impôt sur la transmission du patrimoine ITP, il s’agit de l’équivalent de nos frais de notaire. 

Troisième étape : pensez à prendre un avocat

Le notaire espagnol n’a pas le même rôle qu’un notaire français. Dans l'Hexagone, le notaire vérifie entre autres l’identité des propriétaires, la conformité du cadastre et des règles urbanistiques.

En revanche, de l’autre côté des Pyrénées, ce sont autant de missions que ne remplit pas le notaire. C’est à l’acheteur de faire les vérifications nécessaires.

Attention le notaire espagnol n'a pas du tout la même importance qu'en France et ne remplit pas les mêmes missions

Pour éviter tout problème dans la transaction, on vous recommande donc de prendre un avocat qui va vérifier tous ces aspects de la réglementation. Surtout si vous achetez une maison, l'idée est de vérifier que tous les mètres carrés construits auront reçu une autorisation (ce qui n'est pas toujours le cas). 

Attention au mètre carré espagnol

En France, on parle de surface habitable pour compter les mètres carrés (loi Carrez). En Espagne on parle de surface construite.

Les mètres carrés espagnols peuvent donc comprendre les murs, les espaces communs. Soyez attentifs à cet aspect-là lors de l'achat de votre résidence.

Quelles sont les étapes d’un investissement locatif en Espagne ?

Vous avez obtenu votre NIE et contacté une banque française ou espagnole pour votre investissement.

Et maintenant ? 

Voici les grandes étapes qui rythment l’achat immobilier outre Pyrénées. Sachez qu’il s’agit d’un processus assez similaire au déroulement de l’achat immobilier que l'on connaît chez nous.

La “reserva” ou la signature de l’offre d’achat

Vous avez identifié un bien espagnol sur lequel vous souhaitez vous positionner ? La reserva correspond à la signature de l’offre d’achat. Pour réserver le bien, il faut généralement faire un acompte de 1 000 euros.

Le “contrato de arras” ou la signature du compromis de vente

Le contrato de arras est un contrat privé signé entre le vendeur et vous. L’acompte que vous avez déjà versé est complété pour atteindre 10 % de la valeur du bien

"L’escritura" ou la signature de l’acte authentique

Lors de l’escritura vous réglez les 90 % du prix du bien restant. Le notaire vous remet alors les clés du logement. Vous avez ensuite 30 jours pour vous acquitter des impôts qui touchent la transaction.  

Quelle est la fiscalité immobilière en Espagne?

La France et l’Espagne ont signé une convention qui empêche la double imposition de vos revenus locatifs, une excellente nouvelle.

En Espagne vous êtes imposé dans le cadre de l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (INRR) qui s’élève à 19 % des bénéfices fonciers. Vous êtes imposé sur le bénéfice foncier et non vos revenus locatifs.

Cela signifie que vous pouvez déduire différentes charges de vos revenus pour diminuer votre imposition : électricité, internet, eau, gaz, ménage, taxe foncière, amortissement du prix du bien, intérêts d’emprunts, etc.

L'Espagne, c'est le premier pays étranger dans lequel les investisseurs français veulent acheter un bien locatif. Les opportunités, les prix et la qualité des biens en fait une destination idéale cette année. Mais il n'est jamais évident de se lancer surtout quand on ne connait pas d'agence immobilière sur place. Les équipes espagnoles de Masteos vous accompagnent à toutes les étapes de votre projet d'achat immobilier en Espagne.


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