Investir dans une passoire thermique : une opportunité à saisir

Depuis maintenant plusieurs années, l’Etat a décidé de réduire drastiquement le nombre de passoires thermiques dans le pays. Deux éléments décisifs l'ont poussé à passer à l’action.

D’une part, le logement, c’est 20 % des émissions de gaz à effet de serre en France. D'autre part, 5 millions d’habitations sont considérées comme des passoires thermiques. Si la France veut tenir ses engagements en matière de lutte contre le réchauffement climatique et contre le mal-logement, il y a urgence à agir.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement doté d’une étiquette F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique). Il s’agit d’un logement connaissant de nombreux problèmes qui le rendent inconfortable pour ses occupants.

• Les factures d’énergie sont trop élevées : consommation d’eau chaude, facture de chauffage, etc.
• Les émissions de gaz à effet de serre sont trop importantes.
• Le confort de vie est mauvais, aussi bien en été qu’en hiver (courant d’air, humidité persistante…).
• L'impact sur la santé des ménages n’est pas négligeable avec des risques d’allergie ou des problèmes respiratoires.

Une passoire thermique est souvent victime d’une mauvaise isolation thermique, dotée d’équipements de chauffage vieux, peu efficaces et qui polluent (chaudière au fioul, radiateurs de type “grille-pain”).

Aussi bien en hiver qu’en été, l’habitant subit une qualité de vie médiocre tout en ayant des factures d’énergie élevées.

Récemment, l’actualité a mis sur le devant de l'actualité la question des “bouilloires thermiques” qui sont une variante des passoires thermiques. Souvent situés sous les toits comme à Paris ou dans des grands ensembles urbains, ces logements chauffent énormément l’été du fait de leur mauvaise isolation mettant en danger leur occupant.

Les passoires thermiques représentent 1,9 million d’appartements et 3,2 millions de maisons dans le pays. Elles ne sont pas réparties de la même façon à travers le pays, certaines régions et villes ont davantage de passoires que d’autres.

On pense par exemple à Paris, où plus de 34 % des logements sont considérés comme des passoires thermiques. Les besoins en rénovation dans la capitale sont énormes.

Vers une interdiction des passoires thermiques à la location

Ayant pris conscience récemment du mal-logement, le Gouvernement a décidé de passer à l’action avec la loi Climat et Résilience en 2021.

L’objectif : interdire à la location les passoires thermiques pour obliger les propriétaires à faire des travaux de rénovation.

Les biens énergivores seront ainsi progressivement interdits à la location, avec un retrait total du marché à l’horizon 2034. 

Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G et dont la consommation d'énergie finale dépasse 450 kWh/m² sont déjà interdits à la location. Il est aussi interdit depuis 2022 d’augmenter les loyers dans les logements classés F et G au DPE.

Le calendrier des prochaines interdictions :

• 2025 : interdiction de tous les logements classés G.
• 2028 : interdiction de tous les logements classés F.
• 2034 : interdiction de tous les logements classés E.

Pour continuer à louer leur bien immobilier, les propriétaires sont donc obligés de lancer des travaux de rénovation. Et d’améliorer la classe énergétique du logement de manière suffisante pour être à l’abri des prochaines interdictions.

Les bâtiments notés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) sont les plus concernés par ce retrait du marché locatif.

Les évolutions du DPE et l’incidence sur les passoires thermiques

Le diagnostic de performance énergétique a régulièrement évolué ces dernières années. En juillet 2021, une nouvelle méthode de calcul du DPE entrée en vigueur  a conduit à une augmentation importante du nombre de bâtiments notés F et G. Face à cette hausse drastique, le gouvernement a demandé la suspension des DPE pour l'ensemble des logements datant d'avant 1975. 

En juillet 2024, c’est la méthode de calcul pour les petites surfaces qui a été revue. Conséquence, plusieurs dizaines de milliers de studios et de T2 sont sortis de la catégorie G ou F.

Pourquoi investir dans une passoire thermique ?

S’offrir une bonne conscience climatique n’est pas toujours un argument suffisant pour encourager les propriétaires à se lancer dans des travaux de rénovation.

Le coût des travaux et leur durée sont deux facteurs qui ont souvent de quoi faire peur et n'incitent pas à se lancer. Pourtant, dans le détail, les avantages à investir dans une passoire thermique existent bien. Pour l'investisseur immobilier une passoire thermique est synonyme de prix d’achat réduit, de travaux de rénovation aidés financièrement, et d'une prise de valeur après rénovation.

Profiter de prix d’achat attractifs

L’élément qui à nos yeux est le plus intéressant pour un investisseur immobilier est le prix d’achat. À surface et emplacement équivalents, une passoire thermique coûte moins cher à l’achat. Un prix d’achat réduit permet ainsi de gonfler ensuite son rendement locatif.

Plus l'étiquette DPE est basse, plus le prix du logement prix baisse.

Seloger a d’ailleurs publié des statistiques sur les annonces immobilières pour illustrer la moindre valeur des passoires thermiques. Et leur perte de valeur dans le temps. Plus l’interdiction de location se rapproche pour les biens les plus mal classés, plus leur prix baisse.

• Un bien classé G coûte 14 % de moins qu’un bien classé D en 2024 (contre 7 % de moins en 2021.
• Un bien classé F coûte 13 % de moins qu’un bien classé D en 2024 (contre 7 % de moins en 2021.
• Un bien classé E coûte 5 % de moins qu’un bien classé D en 2024 (contre 3 % de moins en 2021.

Plus de marge de négociation

Vous le savez, entre le prix demandé par le vendeur et le prix auquel il est prêt à céder son bien, il peut y avoir de la marge.

L’autre point souligné par l’étude de Seloger est le fait que cet espace de négociation est supérieur pour un bien classé G.

En moyenne, les biens classés G se vendent 16 % moins chers que les biens classés D.

Les propriétaires sont de plus en plus conscients des problèmes que posent les passoires thermiques. Et ceux qui n’ont pas envie de faire des travaux tendent à les brader pour s'en débarasser. 

Depuis 2 ans, les Français ont connu une réelle perte de pouvoir d’achat, primo-accédant comme investisseurs locatifs. La remontée des taux d’intérêt a remisé au placard bon nombre de projets immobiliers. Mais l’achat d’une passoire thermique avec sa décote de 15 % permet de compenser en partie la perte de pouvoir d’achat.

Augmenter la valeur du bien

En achetant une passoire thermique, vous avez la possibilité d’augmenter la valeur du logement via une rénovation énergétique. Lors de la revente du bien, vous pourrez ainsi proposer un prix plus élevé et encaisser la plus-value.

Les logements classés au DPE, avec une étiquette A, B ou C sont particulièrement prisés des acheteurs.

C’est aussi vrai pour la location.

Les locataires sont davantage friands de logements ayant un bon DPE. Pour eux, cela signifie un meilleur confort de vie et des factures d’énergie réduites. Un bien rénové trouvera plus facilement preneur sur le marché locatif et connaîtra moins de périodes vacances. À la clé, c’est plus de rentabilité pour votre investissement.

Profiter des aides à la rénovation

L’un des points essentiels à retenir est qu’en tant qu’investisseur, vous n’avez pas à supporter l’ensemble des frais de rénovation.

Des aides et subventions de l’Etat existent même pour les propriétaires bailleurs : MaPrimeRénov’, la prime CEE, la TVA réduite ou encore les aides régionales. Par rapport à l'immobilier neuf, l'investissement dans l'ancien et les passoires thermiques offrent plus de choix et des perspectives plus intéressantes. 

MaPrimeRénov’

L’aide la plus attractive pour rénover son logement est MaPrimeRénov’. Apparue en 2021, elle se destine à l’ensemble des propriétaires souhaitant améliorer la performance énergétique de leur logement. Elle remplace l’ancien crédit d'impôt pour la transition énergétique. 

Il n’y a pas de conditions de ressources, même les foyers aux revenus élevés peuvent y prétendre. Tous les ménages sont classés en 4 catégories de couleurs (bleu, jaune, violet, ou rose) qui correspondent aux revenus de leur foyer fiscal (de très modeste à supérieur). Plus les revenus sont élevés, plus l’aide est faible.

Deux parcours de rénovation ont été créés : Parcours Accompagné pour les rénovations d’ampleur et Parcours Décarbonation pour des rénovations plus modestes (qui est remplacé par MaPrimeRénov' par geste jusqu'à la fin d'année).

L’important pour les propriétaires est : 

• D’être propriétaire d’un logement construit il y a plus de 15 ans ;
• De s’engager à louer le logement pendant 6 ans après les travaux ;
• Les travaux doivent être effectués par un professionnel RGE (reconnu garant de l’environnement).

De très nombreux travaux sont subventionnés pour permettre de sortir de l’étiquette F ou G. Le remplacement de l’équipement de chauffage (l’installation d’une pompe à chaleur, d’un chauffe-eau…), l'isolation des toitures, des murs, l’isolation des fenêtres, le changement de VMC. 

Il est possible avec MaPrimeRénov’ dans le cadre d’une rénovation d’ampleur de se faire aider à hauteur de 90 % du montant des travaux ! 

Un bonus de sortie de passoire énergétique est aussi offert allant de 500 à 1 500 euros selon les revenus du ménage.

Les autres aides pour rénover sa passoire thermique

Le dispositif des certificats d’économie d’énergie (CEE) est un peu plus complexe. Il oblige les fournisseurs et distributeurs d’énergie à financer des travaux d’économie d’énergie chez des particuliers. GRDF, EDF, Total Energies… nombreux sont les fournisseurs qui se doivent de proposer des aides sous peine de pénalités.

L’aide se présente sous la forme d’une prime, de 4 000 € par exemple chez EDF. Elle est conditionnée à la nature des travaux et aux gains énergétiques obtenus après rénovation.

Aux côtés du CEE on retrouve les aides régionales. Des aides forfaitaires proposées par les collectivités par exemple en cas de remplacement d’une chaudière. Ces aides varient selon les régions et les revenus des ménages.

La TVA au taux réduit de 5,5 % fonctionne pour différents travaux comme la fourniture des équipements de chauffage, leur installation ou de leur entretien, l’installation de nouvelles parois d’isolation thermique. Les travaux doivent obligatoirement être effectués par un professionnel RGE pour être éligibles.

Quels travaux de rénovation effectuer en priorité ?

Une fois prêt à passer à l’acte et à entreprendre les travaux la grande interrogation : par où commencer ?

Car oui, tous les travaux ne se valent pas pour sortir un logement du statut de passoire énergétique. Autant s’orienter en priorité vers les travaux les plus efficaces.

Il faut arriver à trouver un équilibre entre le coût des travaux, le gain de valeur du bien et l’amélioration du confort thermique, pour vous ou vos locataires.

On estime à l’échelle nationale que chaque gain de classe énergétique augmente la valeur d’un bien de 5 % en moyenne. 

Les travaux de rénovation les plus efficaces pour augmenter son DPE sont : 

• L’isolation des toits et des combles, responsables de 30 % des déperditions de chaleur ;
• L’installation d’un d'un système de chauffage performant comme une pompe à chaleur air-eau en remplacement d’un vieux chauffage au fioul.

Outre la possibilité d’une plus-value à long terme, un bien de qualité est un bien qui se loue facilement et plus cher tout en minimisant le risque de vacance locative.

C’est quand même plus simple de convaincre des locataires potentiels s’ils ne gèlent pas sur place pendant la visite et qu’ils n’ont pas la chair de poule en pensant à leurs factures à venir.

Investir dans une passoire énergétique : une bonne affaire

Chez Masteos, nous ne vous proposons que des biens à rénover et souvent, il s’agit de passoire thermique. Nos rénovations permettent à ces logements d’acquérir au minimum l’étiquette D.

Pour vous, cela signifie un prix d’achat réduit, un logement qui va gagner de la valeur avec la rénovation, une meilleure plus-value à la revente. Et la possibilité de louer le logement sans contraintes pendant une très longue période. D'autant que comme on l’a évoqué, vous disposez d’aides de l’Etat pour financer votre rénovation.