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Apport immobilier : comment le préparer rapidement ?

30 % d’apport personnel, voilà le montant que demandent en 2023 en moyenne les banques françaises pour financer votre investissement immobilier. Bien sûr, certains chanceux arrivent à faire financer leur prêt sans sortir un euro de leur poche, mais cela reste rare. Pour être certain de décrocher aujourd'hui votre emprunt, il est indispensable d’avoir un apport financier. Et plus celui-ci est important, plus la banque est encline à vous accorder le prêt demandé.


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Mis à jour le 13/10/2023

Quelles solutions pour se faire un apport rapidement ?

L’apport personnel est une somme d’argent immédiatement mobilisable pour obtenir votre prêt. Voilà pourquoi une demande de prêt immobilier s'improvise rarement.

Vous devez penser plusieurs années en amont à la façon dont vous allez constituer votre apport pour financer votre futur projet immobilier (achat de résidence principale ou investissement locatif). Un apport personnel conséquent permettra aussi de négocier un meilleur taux d'intérêt pour votre emprunt, surtout vu leur niveau actuel (près de 4 % sur 20 ans). Acheter ou investir sans apport est devenu pratiquement impossible dans le contexte actuel.

Lorsque vous avez besoin de constituer rapidement un apport pour emprunter, voici les outils que vous pouvez mobiliser. 

Utiliser ses livrets d’épargne

Les livrets d’épargne sont des placements aux modalités définies par l’État qui offrent l’avantage de pouvoir être sollicités pour un apport immobilier à tout moment.

Les livrets d’épargne réglementés sont des placements à la rémunération variable, mais qui ont l’avantage d’être sécurisés.

  • Livret Jeune
  • Livret A
  • Livret Développement Durable et Solidaire
  • Livret d’Épargne populaire

Pour les livrets d’épargne non réglementés qui sont proposés par les banques commerciales, leurs taux sont souvent attractifs la première année, avant de diminuer rapidement. Mieux vaut ne pas conserver longtemps ce type de produit bancaire.

Se servir de son CEL ou PEL

Le compte épargne logement (CEL) et le plan épargne logement (PEL) sont des produits de placement spécialement dédiés à financer un achat immobilier ou des travaux dans un logement. Ils donnent droit à des conditions d’emprunt avantageuses.

  • Le CEL est plafonné à 15 300 €. Les versements sont libres à partir de 75 euros, ce qui vous donne une grande marge de manœuvre sur le rythme auquel vous souhaitez épargner. 
  • Le PEL est plafonné à 61 200 € et vous impose d’effectuer des versements réguliers par mois, par trimestre ou semestre (au minimum 540 euros par an). La durée minimale du PEL est de 4 ans et sa durée maximale de 10 ans. Le PEL est un compte d’épargne bloqué, ce qui vous évite d’avoir la tentation de piocher dans votre épargne. Le PEL ne fonctionne en revanche que pour financer l'acquisition, l'agrandissement ou la rénovation de votre résidence principale.

Débloquer son épargne salariale

Si vous êtes salarié et que vous possédez un Plan Epargne Entreprise (PEE), un Plan d'épargne pour la retraite collectif (Perco) ou un Plan d'épargne retraite (PER), alors l’achat d’une résidence principale est un motif de déblocage de votre épargne.

Obtenir des dons familiaux

Recevoir un don familial ou un héritage est un excellent moyen pour se constituer un apport personnel. Si toutefois votre famille est en mesure de le faire.

Le don familial est un acte encadré par la législation. Le donateur doit être âgé de moins de 80 ans et le bénéficiaire majeur. Le don peut s’effectuer vers un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, ou aux neveux et nièces à défaut.

Les dons familiaux sont exonérés des droits de donation selon un barème dépendant du degré de parenté. Le don peut se faire sous différentes formes et en plusieurs fois.

Exemple d’exonération de dons familiaux :

  • jusqu'à 100 000 € pour un parent direct
  • jusqu'à 31 865 €  pour un petit-enfant
  • jusqu'à 5 310 € pour un arrière-petit-enfant

Les abattements sont valables sur une période de 15 ans, d’un donateur vers un même donataire. 

Demander l’un des prêts aidés

Il existe une autre possibilité pour gonfler son apport personnel : les prêts aidés. État, collectivités territoriales, employeur… il existe différents types de prêts pouvant être considérés comme un apport personnel par les établissements bancaires. Ces prêts aidés viennent compléter le prêt immobilier classique. 

Les prêts aidés de l'Etat ou des collectivités peuvent être considérés comme un apport personnel

Attention, toutes les banques ne considèrent pas ces prêts comme des apports, cela dépendra de leur politique commerciale en la matière. Pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à solliciter un courtier immobilier qui saura trouver les meilleures conditions d’emprunt.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro ou PTZ est un prêt aidé de l’État qui vient compléter un prêt immobilier classique. Il s’obtient dans un établissement bancaire qui a signé une convention avec l’État. Le PTZ est destiné aux ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans.

Il finance jusqu’à 40 % d’une opération immobilière pour l’achat d’un logement neuf ou ancien (mais dont le montant des travaux est d’au moins 25 % du coût total du projet). Pour percevoir ce prêt, vous devrez respecter certaines conditions (zone géographique, plafonds de ressources du ménage, etc.). Le PTZ vient se cumuler au prêt immobilier classique. Ce prêt n'est accordé que pour le financement d'une résidence principale et non un investissement locatif.

Le prêt action logement (PAL) 

L’ancien “1 % logement” ou “prêt employeur” est un prêt conventionné destiné aux salariés d’entreprises de plus de 10 personnes. Il vous aide à financer l’achat d’un logement ancien avec travaux ou d’un logement neuf tant qu’il s’agit de la résidence principale.

Le montant du PAL s’élève jusqu’à 40 000 € et le taux d'intérêt est très bas, à hauteur de 0,5 %. La durée du prêt est libre dans la limite de 25 ans.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale est un prêt aidé qui peut être utilisé pour acheter une résidence principale ou y faire des travaux. Ce prêt se destine aux ménages modestes sous conditions de ressources.

L’avantage du PAS est que le taux d’intérêt ne peut pas dépasser un certain niveau qui est déterminé à l’avance, de plus la durée de remboursement peut s’étaler pendant 30 ans.

Les prêts aidés des collectivités territoriales

Pour encourager l’acquisition de logements par les primo-accédants, les communes, les départements et différentes intercommunalités, les communautés d’agglomération proposent des prêts aidés.

Si vous en faites la demande, vous devrez satisfaire des conditions de ressources et des modalités qui varient selon la collectivité territoriale. Néanmoins cela peut constituer un bon complément pour réussir le financement de votre achat immobilier.

Mobiliser son assurance-vie

L'assurance-vie est un placement assez souple qui demeure très intéressant dans l'optique de financer un projet immobilier à moyen terme (ou long terme). Il permet de se constituer un capital sécurisé qu'on approvisionne à son rythme par des versements réguliers ou programmés (à partir de 45 euros par mois), d'autant que le rendement demeure élevé entre 2 et 3 % par an. Après 8 ans de détention la fiscalité est aussi attractive en cas de retrait et vous bénéficiez d'un abattement de 4600 euros par personne sur l'impôt sur le revenu. 

Garder une épargne de sécurité

Attention à ne pas mobiliser toute son épargne dans un apport immobilier. On vous conseille de conserver une épargne de précaution pour faire face aux dépenses imprévues qui suivront l’achat de votre logement.  

À l’heure actuelle, utiliser seulement 10 % d’apport peut ne pas être suffisant pour obtenir un prêt immobilier. En effet, les banques sont très attentives au taux d'endettement (la différence entre vos revenus et vos charges).

Ce taux ne doit pas dépasser les 35 % de vos revenus nets, c’est pourquoi le montant moyen de l’apport a progressé ces derniers mois en France. Aujourd’hui, l'apport demandé tourne autour de 30 % à cause de la forte remontée des taux d'intérêt. Les banques sont très attentives et évaluent strictement votre capacité à rembourser le crédit immobilier.

Vous avez tout intérêt à arriver auprès de votre banquier avec un apport personnel conséquent afin de négocier de bonnes conditions d’emprunt.

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