Tout comprendre au prêt pour son investissement locatif

Comment obtenir un prêt immobilier ?

La première chose à faire avant de solliciter un établissement bancaire pour un prêt est d’évaluer votre capacité de financement. Quelle est la somme dont vous avez besoin pour votre investissement immobilier ?
Pour avoir toutes les chances de décrocher un prêt immobilier, il faut monter un dossier de prêt complet, capable de séduire le banquier. Les établissements bancaires sont de plus en plus exigeants et donc votre dossier se doit d’être impeccable.

Le montage du dossier de prêt

Vous avez envie que votre banque accepte votre demande ? Alors il va falloir un dossier béton et démontrer que vous êtes un emprunteur fiable. Votre compte bancaire doit être irréprochable. Pas de découvert. Pas de crédit à la consommation. Des rentrées d’argent régulières. Si vous êtes souvent dans le rouge, vous allez avoir du mal à défendre votre dossier face au banquier.

Votre dossier doit aussi contenir toutes les pièces justificatives indispensables, n’oubliez rien (par exemple : bulletins de salaire, contrat de travail). Votre plan de financement doit être solide et précis : budget prévisionnel, coût du logement (prix d’achat, frais de notaire), structure juridique, devis des travaux, étude de marché….

Il va falloir vendre son projet immobilier au banquier alors montrez que vous maîtrisez parfaitement votre sujet. 

Le dossier de financement doit être préparé en amont. En effet, une fois la signature du compromis de vente, vous ne disposez que de 45 à 60 jours en règle générale pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque.

Toutes les pièces justificatives peuvent être préparées avant, vous avez simplement à attendre le compromis de vente pour compléter le dossier. Plutôt que de perdre du temps à rassembler les papiers à la dernière minute, ce qui pourrait dans le pire scénario vous faire passer à côté de votre achat, prévoyez-le suffisamment tôt.

La capacité d’emprunt

De nombreux outils en ligne vous permettent de déterminer la somme à emprunter pour votre projet en fonction de vos revenus, votre apport, votre endettement.

Vous pouvez aussi observer le taux d’intérêt auquel vous pouvez prétendre. En règle générale, cette étape se place avant la signature du compromis de vente, puisque c’est elle qui détermine la faisabilité ou non de votre projet d’investissement locatif.

Le taux d’intérêt pour un prêt immobilier

Le taux d’intérêt immobilier est ce qui va déterminer votre capacité d’emprunt. Selon la durée d’emprunt, 10, 15, 20 ou 25 ans, le taux ne sera pas le même, plus la durée d’emprunt est longue, plus le taux est élevé. Un taux d’emprunt élevé signifie que le coût total de l’emprunt sera important. C’est pourquoi il est aussi important de bénéficier d’un taux le plus bas possible. 

La hausse des taux a été vertigineuse ces deux dernières années mais tend à ralentir. Une bonne nouvelle donc pour investir ou renégocier à l’avenir votre crédit.

Le taux d’intérêt peut être fixe, c'est-à-dire ne pas bouger durant la vie de votre crédit. Le taux est fixé au moment de la souscription du crédit et ne varie pas. L’avantage est que cela vous protège en cas de hausse des taux d’intérêt, c’est sécurisant et cela vous donne une bonne vision de ce qu’il vous reste à rembourser.

Les mensualités sont les mêmes chaque mois. C’est aussi plus facile d’effectuer des remboursements anticipés avec ce type de prêt. Un taux d’intérêt variable change en fonction de l’évolution de l’indicateur sur lequel il est adossé.

Le taux annuel effectif global (TAEG) est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée. Il prend en compte les intérêts bancaires, les frais de dossier, le coût de l’assurance emprunteur, les frais de garantie… Les établissements prêteurs ont l’obligation de vous communiquer ce taux pour que vous puissiez comparer les offres de prêt immobilier.

La recherche du prêt

Il existe plusieurs méthodes pour trouver le prêt immobilier le plus intéressant pour votre achat immobilier. Muni de votre dossier de demande de prêt, vous pouvez le soumettre à plusieurs établissements bancaires. N’allez pas simplement voir votre banque de toujours qui aura sans doute envie de faire moins d’effort pour vous si cela fait plusieurs décennies qu’elle vous a comme client. 

Faites plutôt jouer la concurrence pour obtenir les conditions les plus avantageuses.

Pour comparer ce que vous proposent les banques, observez avant tout le taux annuel effectif global (TAEG). Pensez aussi à comparer l’assurance emprunteur qui va varier d’un établissement à l’autre. Soumettre son dossier aux banques prend du temps.

Si vous souhaitez vous décharger de cette étape, vous pourrez faire appel à un courtier immobilier qui va s’en occuper à votre place. Rémunéré au succès, celui-ci a tout intérêt à vous obtenir le prêt immobilier le plus adapté à votre projet.

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Tout comprendre à l'apport pour un prêt immo

Dans la très grande majorité des situations, votre banque vous demandera un apport personnel correspondant à 10 - 20 % du prix d’achat du bien. L’apport représente l'ensemble des frais annexes liés à la transaction : frais de notaire, droits de mutation, frais de dossier, etc.

En cas de défaut de paiement de votre part, c'est aussi la seule chose qui est récupérable par la banque.

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

Il peut s’agir de placements comme de l’épargne sur un livret A, un livret jeune ou sur un PEL, une épargne salariale ou encore d’une somme que vous avez reçue en héritage, une donation.

Que ce soit pour acheter sa résidence principale ou pour faire un investissement immobilier, vous allez souscrire à un crédit immobilier. C’est pourquoi il faut penser à vous créer un apport personnel longtemps en avance. Commencez à épargner dès que vous le pouvez, faire des petits sacrifices tous les mois vous donnera l’assise nécessaire pour obtenir plus.

L’apport personnel est une somme d’argent dont vous disposez et qui est immédiatement disponible.

Pour une banque, l’apport sert à montrer votre fiabilité en tant qu’emprunteur, puisque celle-ci s’engage sur le long terme avec vous, c’est rassurant. De plus, un apport financier important vous permet de négocier un meilleur taux pour votre crédit, des frais de dossiers moindres ainsi qu’une assurance emprunteur réduite.
C’est un levier intéressant dans la négociation. L’apport montre votre volonté d’acquérir le logement et votre investissement dans le projet.

Le montant moyen de l’apport

Les conditions bancaires se sont durcies ces dernières années si bien que l’apport demandé est de plus en plus élevé. En règle générale, on vous demandait d’apporter 10 % de la somme globale que vous souhaitiez emprunter.

Si vous sollicitez une banque pour un prêt de 250 000 €, vous devrez avoir comme apport personnel 25 000 €. Mais la tendance est à l'augmentation de l’apport, il atteint en moyenne 25 % aujourd’hui, soit 75 000 euros si on reprend notre exemple.

Les banques prennent de plus en plus de précautions sur les prêts qu’elles octroient. Elles veulent des clients qui disposent d’une situation financière solide dans un contexte général de hausse des taux d’intérêt.
Si vous disposez d’un apport personnel supérieur à ce que demande la banque, on vous recommande de ne pas tout utiliser.

L’idéal est de conserver une épargne de réserve en cas d’imprévu dans votre investissement (des travaux non budgétés à réaliser par exemple).

Quels sont les délais pour obtenir un prêt immobilier ?

Une fois que vous avez signé le compromis de vente, vous disposez en général de 45 à 60 jours pour obtenir votre prêt immobilier. Il s’agit d’une condition suspensive du compromis de vente. Vu les durées d’obtention du crédit, il est recommandé de négocier le délai le plus long. Il faut compter entre 4 et 6 semaines selon les spécialistes pour trouver un prêt immobilier. 

Constituer un dossier de demande de prêt est long, si vous oubliez un document cela rajoute du retard derrière. Une fois le dossier préparé, vous pouvez le transmettre aux banques et faire jouer la concurrence. Si la banque accepte votre dossier, elle vous transmet un accord de principe dans les 10 jours suivants. 

Ce document résume les conditions du prêt immobilier que la banque consent à vous accorder : le taux (TAEG), la durée d’emprunt, les mensualités… Monter un dossier, le transmettre aux banques est une tâche longue et chronophage, mais vous pouvez gagner du temps en faisant appel à un courtier.

Dans tous les cas, nous vous conseillons d’anticiper votre demande de prêt et de préparer les documents en amont, de sorte que vous n’ayez à ajouter que le compromis de vente une fois celui-ci obtenu. 

Comment faire face après un refus de prêt immobilier ?

Votre dossier de prêt immobilier a été refusé par une banque ?

Ce n’est pas une raison pour baisser les bras. Vous pouvez vous diriger vers un établissement bancaire concurrent qui arrivera à des conclusions différentes et pourra accéder à votre requête.

Il peut aussi être pertinent d’améliorer votre plan de financement. Votre prêt a pu vous être refusé parce que votre taux d’endettement était trop élevé. Dans ce cas, vous pouvez viser un investissement moins cher ou augmenter votre apport si cela est possible. Mais c'est aussi le cas si on estime que votre reste à vivre sera trop faible une fois le crédit sur les bras.

Comment trouver le meilleur crédit immobilier ?

Trouver le meilleur crédit immobilier signifie obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions d’emprunt. Pour cela, il faut que vous ayez un bon apport. Plus cet apport sera important, mieux vous pourrez négocier un taux intéressant auprès de l’établissement prêteur. 

La clé est de mettre les banques en concurrence. N’hésitez pas à soumettre votre dossier d’emprunt auprès de plusieurs établissements bancaires, qu’ils s’agissent de banques physiques ou en ligne.

Ensuite, comparez le TAEG, le taux annuel effectif global qui vous est proposé, cet indicateur comprend tous les frais liés à votre crédit (caution, intérêt, assurance du crédit, frais bancaires). Il faut aussi comparer l’assurance emprunteur. Pour maximiser les chances d’obtenir un bon prêt, vous pouvez aussi demander à un courtier. Celui-ci vous fait gagner du temps et trouvera le crédit adapté à votre profil d’investisseur.

Plutôt que de démarcher vous-même une multitude de banques avec votre dossier sous le bras, vous pouvez faire appel à un courtier. Le courtier est un intermédiaire spécialisé dont l’objectif est de vous trouver les meilleures conditions d’emprunt et le meilleur taux d’intérêt. Il met en concurrence des dizaines de banques à votre place, ce qui est pour vous un gain de temps énorme.

Le courtier se rémunère au succès de la mission. Par conséquent, vous avez l’assurance qu’il va travailler à trouver le taux d’emprunt et les conditions les plus intéressantes selon votre situation.

Comment renégocier son prêt immobilier ?

Le but d’une renégociation de prêt est d’obtenir des conditions d’emprunt plus favorables et de baisser ses mensualités. Le moment opportun est souvent quand les taux d’emprunt sont au plus bas qu’il faut renégocier. Il vaut mieux aussi renégocier au début du remboursement de votre prêt quand la part des intérêts dans le montant des mensualités est encore élevée.

Renégocier son prêt immo a un coût, ce sont les frais de renégociation et de dossier. Il faut donc calculer en avance pour voir si l’opération est intéressante dans sa globalité. La renégociation passe par la préparation d’un dossier complet et de la mise en avant de vos arguments : la baisse des taux, une amélioration de votre situation professionnelle, votre bonne tenue de compte. 

Pour avoir des chances d’aboutir, il faut que l’écart entre le taux d'intérêt de votre emprunt et les taux d’emprunt immobilier ait un écart de 0,7 à 1 % et qu’il reste plus de 70 000 € à rembourser. 

Les différentes types de prêts en immobilier

Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, vous devez prendre en compte certains paramètres importants : le taux d’intérêt, la durée de l’emprunt, le montant de l’apport, la durée du différé de remboursement ou encore l’assurance emprunteur. 

En tant qu’investisseur, vos critères ne sont pas les mêmes que si vous êtes primo-accédant. Le taux d’intérêt en est un exemple. C’est polémique, mais il a beaucoup moins d’importance que les investisseurs ne lui accordent. De plus, les intérêts d’emprunt sont fiscalement déductibles des revenus locatifs.
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L’univers des prêts immobiliers étant vaste, vous pouvez aussi bénéficier d’un prêt aidé pour financer votre achat. Une vaste gamme de prêts aidés s’offre à vous, généralement sous conditions : le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action logement, le prêt à l’accession sociale, le prêt conventionné, etc. Tous ces prêts aidés vous aident à acheter votre résidence principale si vous n’êtes pas encore propriétaire, ils ne fonctionnent en revanche pas pour un investissement locatif.

Pour résumer, on peut dire qu’il existe deux grandes catégories de prêts immobiliers : les prêts classiques et les prêts aidés. Les prêts classiques sont ceux financés par un établissement bancaire. Vous remboursez le capital et les intérêts de l’emprunt. Les prêts aidés sont nombreux et désignent des aides financières fournies par l’État pour encourager l’accès à la propriété.

Les prêts classiques

Obtenir un prêt immobilier est très intéressant dans le cadre d'un investissement locatif puisque cela permet de profiter de l'effet de levier. C'est le seul type de produit d'investissement qui peut être financé par la banque. L'argent de l'établissement bancaire travaille à votre place puisque vous n'apportez qu'une mise de départ limité au regard du prix d'achat total.

On distingue trois prêts classiques dans l’immobilier : le prêt amortissable, le prêt in fine et le prêt relais. Mode de fonctionnement, avantages, durée d’emprunt, on fait le point .

Le prêt amortissable

Un prêt amortissable est la forme la plus courante de prêt immobilier. Dans cette configuration le capital emprunté est remboursé progressivement tous les mois durant une période allant de 2 ans à 30 ans. Un prêt amortissable se compose du capital emprunté et des intérêts de l’emprunt. 

Ces deux composantes ne sont pas remboursées dans les mêmes proportions tout au long de la vie de votre crédit immobilier. Les premières années, vous remboursez davantage les intérêts qu’à la fin du prêt. Si le taux d’intérêt est fixe, le montant que vous remboursez chaque mois sera identique. Si le taux d’intérêt est variable, les mensualités et la durée de remboursement varient.   

Le prêt in fine

Le prêt in fine est un prêt que vous ne remboursez qu’en une seule fois à la fin du crédit. Tous les mois vous ne payez que les intérêts de l’emprunt. Cela présente plusieurs avantages. Les mensualités sont faibles pendant toute la durée du crédit, ce qui est très intéressant pour votre trésorerie.

Vous allez pouvoir placer l'argent que vous auriez dû rembourser sur un autre produit d’investissement. C’est un type de crédit intéressant pour les investisseurs qui ont de grosses liquidités pouvant pallier un mauvais placement financier quand ils doivent rembourser le prêt.

Le prêt relais

Le prêt relais est surtout utilisé par les primo-accédants, c’est très rare pour les investisseurs locatifs d’y avoir recours. Le but de ce prêt est d’assurer la transition entre un crédit immobilier qui porte sur un bien que vous n’avez pas fini de rembourser et le futur crédit pour acquérir votre nouvel achat immobilier.

Il n’est jamais évident de faire coïncider parfaitement la vente d’une propriété avec l’achat d’un autre logement, il peut y avoir un décalage de plusieurs mois. C’est pourquoi le prêt relais a été inventé, pour vous permettre d’acheter avant d’avoir vendu.

Le prêt relais est un prêt de courte durée entre 12 et 24 mois, il est remboursé en une seule fois, lorsque votre bien est vendu. Il existe différents types de prêts relais selon votre situation : le prêt relais sec utile lorsque vous achetez un bien moins cher, le prêt relais adossé quand le prix du nouvel achat dépasse celui de l’ancien, etc.

Crédit immobilier et investissement locatif : les spécificités

Un crédit immobilier pour un investissement locatif comporte plusieurs spécificités. Dans le calcul du taux d’endettement, la banque va tenir compte des futurs loyers de votre investissement à hauteur de 70 % du montant des loyers.

Ce montant sera ajouté à vos ressources dans le calcul sur votre capacité d’emprunt. Dans tous les cas, vous ne pouvez pas dépasser les 35 % de taux d’endettement.