Bonne nouvelle, le calcul du taux d’usure a évolué

Avec le retour de l’inflation et l’augmentation très rapide des taux d'intérêt, les refus de prêts immobiliers ont fortement progressé. Le coupable : le taux d’usure.

Censée protéger le demandeur de prêt, la méthode de calcul trimestrielle du taux d’usure s’est retournée contre les consommateurs. Un constat appuyé par les chiffres. On a noté 35 % de crédits en moins octroyés par les banques sur un an (2023).

Face à cette situation, le gouvernement a décidé d'agir, explications.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Avec l’augmentation fulgurante du taux d’intérêt moyen des crédit immobiliers, le plafond du taux d’usure est devenu un vrai problème. Que ce soit pour les primo-accédants et les investisseurs locatifs qui ont eu besoin de souscrire un prêt immobilier.

Les banques ont été contraintes de refuser de plus en plus de crédits pour ne pas dépasser un taux d’usure. Le niveau de ce taux étant trop bas. Le marché s'est retrouvé bloqué avec des vendeurs qui ne pouvait plus vendre et des acheteurs potentiels qui n'avaient plus accès au crédit.

Le taux d’usure correspond au taux maximum auquel une banque peut prêter de l’argent à un particulier. Il s’agit d’un taux légal calculé par la Banque de France qui est réévalué tous les trimestres selon la catégorie du prêt. Pour l’immobilier, il s’agit entre autres du prêt sur 10 ans, entre 10 et 20 ans et supérieur à 20 ans.

Concrètement, lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, le TAEG (le Taux annuel effectif global), c’est-à-dire le coût total de votre crédit, ne peut pas excéder le taux d’usure. Pour rappel, le TAEG comprend le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur, différents frais et commissions comme les frais de dossier. 

Le but du taux d’usure est de protéger les emprunteurs pour éviter les abus et les taux excessif de la part d’un établissement de crédit. Chaque type de prêt est concerné par le taux d'usure. En 2023, l’augmentation rapide des taux d’emprunt couplée à une réévaluation du taux d’usure tardive a pris les particuliers en étau. On parle souvent d’effet ciseau à ce sujet.

Beaucoup de Français se sont vu refusés des crédits, alors qu’ils étaient en état de les financer. Simplement, leur TAEG dépassait le taux d’usure alors qu’ils étaient parfaitement solvables.

Afin de redonner de la marge aux établissements prêteurs, les dates de réévaluation du taux d’usure ont été revues à partir de février 2023 et jusqu'en juillet 2024.

Comment se calcule le taux d’usure ?

Pour calculer le taux d’usure, la Banque de France prend en considération les taux effectifs moyens pratiqués (TAEG) par les établissements bancaires de référence qui sont ensuite augmentés d’un tiers. 

Par exemple, pour les prêts sur 15 ans, le TAEG moyen est de 3,50 %, si on ajoute un gros tiers, on obtient un taux d’usure à 5,65 %.

Il n’existe pas un taux d’usure, mais des taux d’usure. Selon le type de crédit, le montant emprunté et la durée du prêt : crédit de trésorerie, prêt travaux, crédit immobilier, etc.

En ce qui concerne l’immobilier, c’est-à-dire les prêts immobiliers et les prêts travaux supérieurs à 75 000 euros, les taux d’usure sont calculés pour : 

• Les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans ;
• Les prêts à taux fixe durant entre 10 et 20 ans ;
• Les prêts à taux fixe de plus de 20 ans ;
• Les prêts à taux variable ;
• Les prêts relais.

Actuellement (août 2024), les taux d’usure sont de : 

• 4,6 % pour un prêt de moins de 10 ans
• 6,13 % pour un prêt entre 10 et 20 ans
• 6,16 % pour un prêt de plus de 20 ans

Si on regarde dans le rétro, l'évolution du taux d'usure est impressionnante. Le taux d'usure n'était que de 2,40 % pour les prêts entre 10 et 20 ans en janvier 2022...

Qu’est-ce qui a changé le 1er février 2023 pour le taux d’usure ?

Jusqu’en 2023, le taux d’usure était actualisé par la Banque de France chaque trimestre. Dans un contexte de taux stable, cela ne pose pas de problème.

L'inconvénient, c’est qu’avec les fortes hausses des taux, cette méthode de calcul est apparue trop lente et en décalage systématique. De quoi pénaliser les consommateurs, ce qui est le contraire de l’objectif recherché par la loi.

Le ministre de l’Economie et des Finances a donc décidé sur recommandation du Gouverneur de la Banque de France de : ”procéder à la révision mensuelle des taux d’usure pendant six mois. Cette révision permettra de lisser dans le temps l’évolution des taux d’usure”.

Le taux d’usure indiqué par la Banque de France est donc calculé depuis le 1er février 2023 de manière mensuelle. Cela permet à ce dernier de suivre avec plus de facilité l’évolution des taux d’intérêt, sans pour autant pénaliser les emprunteurs.

Trop de particuliers souhaitant acheter leur appartement ou leur maison, mais aussi investir dans l’immobilier locatif ont subi l’effet ciseau à partir de l'été 2022. C'est-à-dire une stagnation du taux d’usure et une augmentation du TAEG, du taux d’intérêt réduisant les possibilités d’emprunt.

Comment savoir si mon taux d’usure est bon ?

Le taux d’usure a été fixée par la Banque de France tous les mois du 1er février 2023 jusqu'à mi-2024. Désormais, depuis juillet 2024 le rythme est trimestriel.

Pour que votre demande de prêt immobilier soit acceptée, votre taux annuel effectif global (TAEG) ne doit pas dépasser le taux d’usure. La banque effectue ce calcul, et si le TAEG apparaît au-dessus du taux d’usure, vous allez essuyer un refus de prêt. 

Et vu que dépasser le taux d’usure est répréhensible pénalement : emprisonnement de deux ans ou amende de 300 000 € pour un prêt usuraire selon le Code de la consommation. Aucune chance que votre banquier s’amuse à vous proposer un TAEG supérieur au taux d’usure.

En août 2024, le taux d’usure pour les crédits immobiliers s’établit aux niveaux suivants :

• 4,6 % pour un prêt de moins de 10 ans
• 6,13 % pour un prêt entre 10 et 20 ans
• 6,16 % pour un prêt de plus de 20 ans

Avec le nouveau mode de calcul, le taux d’usure est réévalué à la hausse plus régulièrement. Ce qui diminue les refus de prêts, même si on ne peut que vous conseiller de soigner votre demande de prêt.

👉🏻 On vous a listé quelques conseils pour réussir votre demande dans le cadre d’un investissement locatif ici.

Comment éviter le blocage de votre prêt à cause du taux d’usure ?

Si votre demande de prêt est refusée, car votre TAEG dépasse le taux d’usure actuel, pas de panique. Quelques solutions s’offrent à vous pour néanmoins réussir à décrocher votre prêt.

• La solution la plus évidente est de tenter sa chance dans un autre établissement bancaire. Ou alors de passer par un courtier pour obtenir un meilleur taux d’emprunt. Le courtier immobilier va trouver le meilleur taux selon votre situation financière de quoi maximiser vos chances. Tous les établissements n'ont pas les mêmes critères. En faisant jouer la concurrence le courtier pourra vous dénicher sans doute un meilleur taux.
• Augmenter son apport : certes ce n'est pas une solution accessible à tous les ménages emprunteurs. Cependant en augmentant votre apport, vous faites baisser mécaniquement votre TAEG. Pour les primo-accédants il est possible de souscrire à des prêts aidés comme le prêt à taux zéro qui sont considérés comme un apport. Pour les investisseurs immobiliers cela ne fonctionne pas en revanche.
• L’assurance emprunteur : vous pouvez faire jouer la concurrence et souscrire une assurance emprunteur chez un autre établissement que celui où vous demandez votre prêt immobilier.
  Cela a été rendu possible grâce à la loi Lagarde. Il est tout à fait possible de décrocher une assurance chez un établissement spécialisé permettant de faire baisser son TAEG. En évitant de passer par votre banque prêteuse pour votre assurance, vous pouvez économiser 20 à 30 %.
• Faire baisser les frais de dossier en les négociant avec votre banque est une autre option intéressante.