Comment optimiser ses mensualités pour un investissement locatif ?

Dans le cadre d'un investissement locatif, vous disposez de plusieurs leviers pour influencer le coût de votre crédit immobilier. Le plus évident est le taux d’intérêt, mais il ne faut pas négliger les dépenses annexes sur lesquelles vous pouvez jouer, notamment l’assurance-crédit et les frais de dossiers. 

On peut également envisager le rachat de crédit ou la modulation des échéances. Avoir recours à un courtier en crédits peut également être une solution efficace, sans que le coût ne soit excessif. Au-delà de la simple économie pécuniaire, s'assurer que son financement est optimisé est la meilleure manière de multiplier l'effet de levier dont on peut bénéficier et de voir grand dans l'immobilier locatif.

Mais avant de penser à optimiser vos mensualités, il faut commencer effectuer une simulation de crédit immobilier, la plus précise possible.

La simulation de vos mensualités de crédit immobilier

Comparer le seul taux d’intérêt d’un emprunt, dit taux de base bancaire, n’est pas suffisant pour pouvoir sélectionner une offre parmi celles proposées par deux ou trois établissements de crédit. Pour avoir une vision globale du coût réel du crédit, il faut en effet prendre en compte le taux annuel effectif global (TAEG).

Ce taux d'intérêt, exprimé en pourcentage, permet d'évaluer le coût réel de l’emprunt immobilier envisagé. Les établissements de crédit ont l'obligation de le faire apparaître.

Le TAEG inclut :

• Le taux de base bancaire,
• Les frais (frais de dossier, commissions, hypothèques, etc.),
• Le coût de l’assurance-crédit quand elle est proposée par la banque.

Lorsque que l’on fait appel à un établissement extérieur à la banque pour l’assurance-crédit, il faut ajouter au TAEG fourni par la banque le coût de ladite assurance sous forme d’un taux annuel pour obtenir le TAEG réel de l’opération. En général, le coût de l’assurance est donné sous la forme d’un pourcentage annuel, il suffit alors de l’ajouter au TAEG de la banque, dans le cas le plus simple.

La méthode la plus simple pour simuler ses mensualités est le recours à un simulateur de crédit : celui de Masteos vous permet de calculer spécifiquement votre capacité d'emprunt locatif !

Simuler ma capacité d'emprunt

‍Le calcul des mensualités de prêt

Si vous décidez d'effectuer le calcul à la main plutôt que d'opter pour la simplicité du simulateur, l'opération n'est pas très complexe et peut parfaitement être automatisée sur une feuille de calcul. Une fois que vous aurez déterminé le TAEG de l’opération, en additionnant l’ensemble des coûts, vous pourrez calculer vos mensualités de prêt. 

On suppose que le TAEG est fixe, que les échéances sont constantes et que vous êtes en mesure de les payer chaque mois. Le calcul prend en compte les trois conditions du crédit, dictées par la banque : le montant emprunté, la durée de remboursement et le TAEG de l’opération.

Voici la formule pour ceux qui n’ont pas peur de ressortir la calculatrice scientifique.

`m = (E * t/12) / [1 - (1 + t/12)^-n]`

Avec :

• m, pour le montant de chaque mensualité,
• E, pour le montant de l’emprunt,
• t, pour le taux d’intérêts (TAEG),
• n, pour le nombre d’échéances (durée de remboursement x 12).

Calculer ses mensualités permet de mieux comprendre la nature du crédit envisagé, mais surtout de pouvoir comparer les différentes offres.

Et comme un exemple vaut souvent mieux qu’un long discours :

• E = 100.000 euros (somme empruntée),
• t = 1,4 % annuel (TAEG) soit 0,014,
• n = 15 ans (durée du crédit),

D’où `m = (100.000 * 0,014/12) / (1 – (1 + 0,014/12) ^ (- 15 $ 12)) = 616,27 €`

Soit un coût total de crédit de :

`C = 616,67 * 180 = 110 928,51 €`, d’où un total d’intérêts de : 10 928,51 €.

L’optimisation de votre crédit immobilier

On le voit, le poids de l’assurance-crédit et des frais de dossiers est loin d’être anecdotique et pèse sur le TAEG d’un crédit immobilier. La faiblesse des taux nominaux depuis plusieurs années a par ailleurs encouragé les banques à jouer sur ces frais “annexes” pour augmenter leurs marges. On donne d’une main, on reprend de l’autre.

L’ensemble de ces frais doit alors faire l’objet d’une attention toute particulière et même rentrer dans le cadre de la négociation avec la banque. Sur quoi peut-on négocier avec une banque ? Sur plusieurs choses.

L’assurance-crédit

Vous aurez du mal à négocier le montant de l’assurance crédit avec l’établissement qui finance votre projet. Pour le montant de l’assurance-crédit, la seule solution possible est de faire appel à une assurance extérieure à la banque qui vous finance. Cela peut faire économiser plusieurs milliers d’euros sur la totalité du coût du prêt pour les meilleurs dossiers, les emprunteurs en bonne santé âgés de 30 à 45 ans.

N’hésitez pas à faire des infidélités à votre banque : depuis la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent souscrire une assurance-crédit auprès d’un autre établissement à condition que celle-ci présente le même niveau de garantie que celle proposée par la banque.

Les frais de dossier

Tout comme les assurances crédit, les frais de dossiers et de gestion doivent être pris en compte par les acquéreurs, voire rentrer dans le cadre de la négociation avec la banque. La forte tension concurrentielle du secteur bancaire permet à l’instar de l’assurance-crédit de négocier les frais de dossier et de mettre les banques en concurrence. 

Les taux d’intérêts sont souvent très proches ou similaires d’une banque à l’autre. Il ne faut pas hésiter à montrer à votre banque que vous avez l’embarras du choix, et qu’un effort sur les frais de dossier pourrait être juste ce qu’il faut pour vous convaincre.

Le taux d’intérêt

Il est tout à fait possible d’obtenir un taux de base plus bas en faisant jouer la concurrence entre établissements. 

Toutes les catégories d’emprunteurs disposent actuellement de taux bas, mais les meilleurs profils peuvent obtenir un traitement privilégié et des taux exceptionnels. 

Veillez cependant à ce niveau à  différencier le taux de base bancaire et le TAEG car la banque peut vous dire qu’elle vous propose un meilleur taux (sans préciser qu’il s’agit du TAEG) alors qu’ils ont simplement baissé les frais de dossiers ou d’assurance.

Les autres leviers sur le crédit

Supposons que vous avez obtenu votre crédit. Taux intéressant, ristourne sur les frais de dossier, une assurance au meilleur prix. Le travail ne s’arrête cependant pas forcément ici. Une fois votre crédit obtenu, vous disposez toujours de moyens de modifier vos mensualités pour les adapter à votre situation du moment, notamment grâce à la modulation des échéances.

La plupart des contrats de prêts prévoit une clause de modularité qui peut être activée sans frais. Vous pouvez le cas échéant baisser vos mensualités ou les augmenter pour accélérer le remboursement de votre crédit.

Vous pouvez également opter pour le rachat de crédit qui consiste à regrouper tous vos prêts en cours en un seul. Vous pouvez bénéficier des taux plus bas et/ou allonger la durée de remboursement.

Le recours à un courtier

Soyons honnêtes : tout le monde n’a pas le temps, les capacités, ou simplement l’envie de courir d’une banque à une autre pour négocier des taux d’intérêt. En d’autres termes, tout le monde n’est pas courtier en crédits.

Recourir à un cabinet de courtage permet d’optimiser la présentation de votre dossier à la banque, mais également d’éviter les écueils et les pièges. Le réseau et le savoir-faire du courtier apportent un avantage indéniable vis-à-vis des banques. 

Face au durcissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers, notamment pour les plus mauvais profils, le courtier en crédits immobiliers apporte une véritable valeur ajoutée au dossier, notamment dans le choix de l’assurance-crédit qui a un impact substantiel sur le TAEG.

Faire appel à un courtier immobilier permet de centraliser et optimiser l’ensemble de vos démarches. En tant que professionnel du crédit immobilier, il vous permettra de faire jouer la concurrence entre établissements de crédit et restera votre unique interlocuteur, du moins pendant la négociation. 

Vous pourrez profiter du temps et de l’énergie économisés pour peaufiner votre stratégie locative, par exemple.