Demande de prêt immobilier : que vérifie la banque ?

- 40,1 %, c’est le nombre de crédit en moins octroyés sur un an. Malgré un rebond depuis quelques semaines, le marché du crédit est encore en rémission.

Les taux élevés freinent les capacités d’emprunt des ménages. Raison de plus pour soigner du mieux possible sa demande de crédit et donc son dossier de prêt.

Dossier de prêt : que regarde votre banquier ?

Un dossier de prêt doit être capable de séduire le banquier auprès de qui vous faites la demande de financement. Dans un contexte délicat comme aujourd'hui, mieux vaut passer du temps à préparer son dossier qu’à essuyer refus sur refus.

Le dossier de demande de prêt doit contenir toutes les pièces justificatives. Il doit aussi apporter la preuve que votre achat immobilier est un projet cadré et rentable. Le banquier va donc vérifier l’ensemble de ces éléments avant de vous faire une proposition.

Le taux d’endettement

Le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) a établi pour un emprunteur un taux d’endettement maximum à 35 %. Ce taux était, il n’y a pas si longtemps de 33 %, la règle est donc moins stricte aujourd'hui.

Par exemple, vous disposez de 3 000 euros de revenus nets mensuels. 3 000 x 35/100 = 1050. Vous ne pouvez pas consacrer plus de 1 050 € au remboursement de votre crédit immobilier.

Les banques ont la possibilité de déroger à la règle des 35 % de taux d’endettement pour environ 20 % des dossiers de prêt.

En revanche, 70 % des dossiers qui échappent à cette règle sont réservés aux primo-accédants qui souhaitent emprunter. La priorité est donnée à l’achat de la résidence principale.

Le banquier détermine également si votre reste à vivre sera suffisant. Une fois retranchée la mensualité du crédit, est-ce qu'il vous reste assez pour payer le logement, les courses, le transport, les loisirs ?

Le niveau d’apport personnel

Le prêt immobilier à 110 %, vous y pensez encore ?

On vous le dit très nettement, il est grand temps d’oublier. Faire financer son crédit immobilier intégralement par la banque relève aujourd’hui de la science-fiction.

L’apport personnel, c’est-à-dire la somme d’argent que vous apportez à la banque pour financer le crédit était traditionnellement de 10 %. Voire 0 % pour les meilleurs profils ce qui permettait de faire financer son achat par la banque.

Au 2e semestre 2023, l'apport moyen était monté à 35 % du montant du prêt, en 2024 on est redescendu à 20 %

Avec la remontée des taux d’intérêt, l’apport personnel moyen a littéralement explosé. Il était de 35 % du prix d’achat au 2e semestre 2023. À l’heure actuelle, ce taux décline, mais comptez au moins 20 à 25 % d’apport pour votre achat immobilier.

Dans tous les cas, plus l’apport sera important, meilleures seront les conditions d’emprunt pour votre crédit.

L’épargne de précaution

En plus de votre apport personnel, l’établissement prêteur observe le niveau de votre épargne résiduel. L’épargne que vous avez de côté et que vous n’avez pas placée dans l’apport pour votre crédit immobilier. Ce montant doit vous permettre de faire face en cas d’imprévu.

D'après les professionnels du secteur, les banques apprécient que l’emprunteur dispose en épargne de précaution d’une somme égale à une année de crédit. L’autre intérêt pour un banquier de voir que son client possède de l’épargne non utilisée est la possibilité de la rapatrier chez la banque prêteuse.

Cela fait l’objet d’une négociation entre l'emprunteur et le banquier afin d’obtenir un taux d’intérêt moindre.

Votre situation professionnelle

Plus votre situation apparaît stable aux yeux du banquier, plus vous gagnerez en crédibilité. Un prêt immobilier se rembourse généralement en 15, 20 voire 25 ans. Cela signifie que vous devez être capable de montrer que durant tout ce laps de temps, vous serez en mesure de payer votre crédit.

Voilà pourquoi le banquier préfère prêter à un salarié en CDI, un fonctionnaire ou une personne qui a un profil professionnel stable.

Les Français en freelance ou qui change d’emploi fréquemment, alternant les périodes de chômage, les intermittents sont désavantagés. Il faudra alors présenter d’autres garanties pour rassurer l’établissement prêteur et le convaincre.

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Votre situation personnelle

Tous les profils d’emprunteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Certains profils ne sont pas susceptibles de pouvoir bénéficier d’un prêt immo. La banque arbitre et soupèse le risque financier qu’elle prend avec vous. L’établissement bancaire cherche à gagner un client sur le long terme, mais pas n’importe comment.

Au fond, toute la question pour la banque est de savoir si vous êtes un bon client.

Faites attention aux types de dépenses que vous effectuez, à votre comportement avec votre compte bancaire.

En fournissant vos derniers relevés bancaires, la banque repère vos habitudes. Les dépenses relatives aux jeux d’argent, aux paris sportifs et au casino sont un mauvais signal. S'il y a des sorties ou des rentrées d’argent importantes sans précision. Cela suscite la méfiance.

Idem, si vous demandez un prêt, votre âge et votre état de santé pourront être scrutés pour ce qui est de l’assurance emprunteur. Le questionnaire de santé permet d’évaluer le risque pris aussi en vous prêtant : âge, poids, consommation d’alcool, tabagisme…

Ce questionnaire est encore obligatoire pour les emprunts dont le montant est supérieur à 200 000 euros. Ou si vous finissez de rembourser votre prêt après vos 60 ans.

L’absence d’incidents de paiement

L’établissement bancaire vérifie ainsi que vous n’êtes pas fiché au Fichier national des incidents de remboursement des particuliers (FICP).
L’idée est de vérifier que vous n’êtes pas dans une situation de surendettement, que vous n’avez pas eu des incidents de remboursement de crédit.

Théoriquement même en étant fiché au FICP, vous pouvez espérer obtenir un crédit immobilier. Dans les faits, rares seront les banques à vous faire confiance si elles voient que vous avez déjà rencontré des difficultés de paiement. L’objectif est de vous éviter de prendre un crédit vous plongeant davantage une spirale d’endettement.

Les découverts sont à proscrire plusieurs mois à l’avance.

Il est nécessaire d’afficher un historique bancaire parfait. Cela montre que vous savez gérer vos finances personnelles et votre budget avec savoir-faire. Que vous ne dépensez pas plus que vous ne gagniez.

Vous vous en doutez, mais les crédits à la consommation ou crédit revolving sont aussi un mauvais signal envoyé à la banque prêteuse.

Un dossier de prêt complet sans pièces manquantes 

Votre dossier doit être complet pour être pris au sérieux et convaincre. Il doit donc contenir vos documents d’identité, vos justificatifs professionnels et tous les papiers relatifs au logement acheté. 

• Votre carte nationale d’identité ou passeport ;
• Un justificatif de domicile ;
• Un justificatif de situation familiale ;
• Un relevé de compte des 3 derniers mois ;
• Vos autres sources de revenus avec les justificatifs ;
• Votre dernier avis d’imposition ;
• Votre contrat de travail ;
• Les 3 derniers bulletins de salaire ;
• Compromis de vente dans l’ancien ou VEFA dans le neuf ;

Faites attention à ce qu’il n’y ait pas d’incohérences dans vos justificatifs et déclarations. Vous pourriez être sanctionné si des erreurs sont repérées. 

Proposer un projet immobilier réaliste

Pour un projet d’investissement locatif, séduire son banquier est aujourd’hui un peu plus difficile surtout quand on débute dans l’immobilier. Vous devez par conséquent présenter un projet solide, cohérent et montrer que vous avez travaillé le sujet.

Le sujet doit être parfaitement maîtrisé : taux de rendement, demande locative, prise de valeur, charges de copropriété, etc.

L’investissement doit être avant tout rentable et bien pensé. On ne vous prêtera de l’argent qu’à cette condition.

Pensez à joindre à votre dossier de demande de prêt le devis des travaux, s’il y a de la rénovation de prévue. Idem, présentez le budget ameublement si vous faites du LMNP loueur meublé non professionnel). Autres éléments importants : l’attestation de valeur locative, le bail de location si un locataire est déjà présent ou encore les charges de copropriété.

Si vous n’êtes pas sûr de maîtriser l’ensemble des critères de votre dossier de prêt, il existe une alternative aux établissements bancaires. La solution : passer par un courtier.

Ce dernier va présenter votre dossier aux banques à votre place et le présenter sous le meilleur angle possible. Que ce soit sur la durée, le taux obtenu, le courtier est votre meilleur allié, d’autant que sa rémunération dépend de sa capacité à vous trouver le bon prêt.