La vente à réméré pour monétiser son bien immobilier

La vente à réméré : une vente temporaire

La vente à réméré n’est pas un nouveau prêt, mais une transaction immobilière où le vendeur conserve la jouissance et la possibilité de racheter le bien à tout moment dans la limite de cinq années. Après la vente, vous pouvez donc rester dans le bien ou percevoir des loyers s’il est loué.
Le prix de rachat est indiqué dans l’acte de vente. Si vous ne désirez pas racheter le bien, vous pouvez le revendre et percevoir la différence entre le prix de revente et le prix de rachat.

Les opérations de vente à réméré remonteraient au Moyen Âge. Réméré vient du latin « redimere » qui veut dire « racheter ». Ce montage était tombé en désuétude, mais il connait un regain d’intérêt depuis quelques années. La raison : la difficulté pour les propriétaires d’obtenir un accord de financement lorsqu’ils ne répondent pas aux critères bancaires (seniors, employés en CDD, entrepreneurs, etc.).

L’encadrement juridique de la vente à réméré, appelée vente avec faculté de rachat depuis 2009, est défini par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Le texte précise que la vente à réméré (ou vente avec faculté de rachat) est un contrat par lequel le vendeur se réserve le droit de reprendre la chose vendue moyennant la restitution du prix principal. Comme pour toute transaction immobilière, un notaire rédige le contrat de vente à réméré, se charge des formalités administratives et exerce son devoir de conseil pour chaque partie.

Pour vérifier votre éligibilité à ce montage, vous pouvez réaliser une simulation de vente à réméré.

Le réméré : réussir à se financer grâce à son bien

Une alternative au prêt hypothécaire

Si vous sollicitez un prêt bancaire avec comme garantie un bien dont vous êtes déjà propriétaire, votre banquier vous proposera un prêt hypothécaire. Le bien immobilier couvre votre prêt et si vous faites défaut, le crédit sera remboursé par la saisie du bien. Vous disposez d’un crédit adossé à un bien immobilier. Le plus souvent, le remboursement du prêt sera in fine (remboursement du capital à la fin du crédit).

En France, les banques sont peu enclines à accorder des prêts hypothécaires. Elles regardent plus en détail votre situation professionnelle et vos revenus que le bien immobilier apporté en garantie. Elles veulent être sûres de votre capacité à rembourser le prêt hypothécaire et éviter au maximum le risque d’engager une procédure de saisie longue et coûteuse.

La vente à réméré se positionne comme une alternative au prêt hypothécaire pour les propriétaires qui n’ont pas la confiance des banques.

La vente à réméré pour quels projets ?

L’argent débloqué par la vente à réméré est utilisé par le vendeur pour financer tous les types de projets, par exemple :

• Rembourser des dettes : les banques ne voulant plus accompagner le vendeur dans ses demandes de refinancement, la vente à réméré apparait comme la dernière solution pour solder ses crédits et se laisser du temps pour remettre de l’ordre dans ses finances.
• Financer l’achat d’un nouveau bien : afin de disposer rapidement des liquidités pour acheter un nouveau bien, le réméré peut être la solution pour votre nouvelle acquisition.
• Régler des droits de succession : si vous ne souhaitez pas vous séparer d’un bien dont vous avez hérité, la vente à réméré est un moyen de payer vos droits de succession.

En raison des frais de transaction liés à toute vente immobilière, la décision de vendre un bien en réméré se fait lorsque les solutions bancaires ont échoué.

Un exemple pour comprendre

On peut prendre l’exemple de Pierre qui est propriétaire d’un bien locatif et souhaite se positionner sur un nouvel investissement immobilier.

Il a sollicité sa banque pour un prêt hypothécaire, mais elle refuse de le suivre. Le bien qu’il possède à une valeur de 600 000 € et il n’a plus de crédit. Il aurait besoin de 400 000 € pour acheter son nouveau bien.

Pour financer sa nouvelle acquisition, il choisit de vendre son bien actuel en réméré au prix de 400 000 €. Le prix de rachat est fixé dès le départ à la somme de 425 000 €. En contrepartie du différé de jouissance, il verse une indemnité mensuelle de 2 500 € équivalente au loyer que lui verse son locataire actuel.

Il ne souhaite pas racheter le bien vendu en réméré, mais se laisser du temps pour le revendre au meilleur prix, car son locataire va libérer les lieux dans un an. À partir de cette date, il effectuera quelques travaux de rafraichissement et le proposera à la vente, libre d’occupation.

À la revente, Pierre encaissera la différence entre le prix de revente et le prix de rachat.

Les modalités d’un réméré

Le prix de vente d’un bien en réméré est compris entre 60 et 70 % de la valeur vénale. Le besoin de fonds ne peut donc pas excéder ce montant. Le prix de rachat est légèrement supérieur. L’intérêt fiscal du réméré est l’exonération de droits de mutation au moment du rachat, ce qui réduit les frais de notaire à 1,5 % du prix de rachat.

Le délai maximal précisé dans le contrat de vente pour racheter (ou revendre) est souvent entre deux et trois ans, soit inférieur à la limite légale de cinq ans. L’inconvénient de cette opération est de devoir trouver une solution avant cette date butoir. Il est donc essentiel d’anticiper la revente ou le rachat.

Enfin, pour accompagner les propriétaires intéressés par la vente à réméré, certaines sociétés comme Imotreso se sont spécialisées dans ce type d’opération. Elles peuvent vous accompagner de l’étude de faisabilité jusqu’à la sortie de l’opération.