Quel budget d'investissement locatif prévoir ?

Comment calculer le budget d’investissement locatif ?

Pour évaluer votre budget immobilier, vous devez prendre en compte un certain nombre de paramètres.

Déterminer sa capacité d’emprunt

Comme la plupart des investisseurs, vous allez contracter un prêt immobilier pour financer votre achat, ce qui signifie que vous devez faire le tour de vos revenus et prévoir les futures charges.

Vos revenus

Faites le point sur vos revenus et votre épargne mobilisable : salaires bien sûr, mais aussi les rentes, les allocations familiales, les pensions alimentaires, les revenus de vos placements, etc.

Seuls 70 % de vos futurs revenus locatifs sont comptabilisés par le banque, le reste étant la part de risque.

Dans le cas d’un investissement immobilier, lorsque vous souscrivez un prêt, vous pouvez ajouter 70 % des futurs revenus locatifs dans vos calculs. Les 30 % restants ne sont pas comptabilisés par la banque qui se couvre ainsi contre les risques (exemple : la vacance locative).

L’apport immobilier

Concernant, l’apport immobilier envisagé, ne mettez pas tout votre argent dans l’achat immobilier. Gardez une épargne de précaution, cela pourra servir en cas de coup dur.

En règle générale, on vous demandera de verser 10 % du prix d’achat sous forme d’apport personnel. Certains prêts immobiliers peuvent être financés sans apport, mais cela reste une exception.

L’apport est aussi un moyen de rassurer votre établissement bancaire, un apport conséquent vous permet de négocier un meilleur taux d’emprunt. Sur une durée de 10, 15 ou 20 ans la différence se monte à plusieurs milliers d’euros.

Le taux d’endettement : un indicateur à surveiller

Les établissements bancaires refusent que votre taux d’endettement dépasse les 35 % de vos revenus, sauf dérogation.

En intégrant les futures mensualités du crédit immobilier et les charges courantes, vous ne devrez pas dépasser ce taux. Il existe toutefois des exceptions.

L’ensemble des charges courantes sont : les différentes mensualités des prêts et crédits en cours, les charges courantes (eau, électricité, téléphone).

Les frais de notaire

Les frais de notaire varient aussi. Dans l’immobilier ancien, il sont compris entre 2 et 3 % du prix d’achat du bien, contre 7 à 8 % dans l’immobilier neuf. Une différence sensible qu’il faut avoir en tête lorsque vous faites votre offre d'achat.

Les frais annexe au crédit immobilier

En plus du taux d’intérêt et de la négociation qui l’entoure, vous devez être avertis qu’il existe des frais annexes.

Les frais de dossier, dont vous allez vous acquitter auprès de la banque. Leur montant est calculé sur le coût du crédit et va de 400 à 1 000 €. Si vous passez par un courtier, vous devrez payer des frais de courtage.

Quelles sont les charges pour un investissement locatif ?

Entre le remboursement de votre emprunt, les charges et les frais annexes, il y a beaucoup d’éléments à prendre en compte dans votre budget d’investissement locatif.

La taxe foncière

En moyenne, la taxe foncière a augmenté de plus de 10 % entre 2015 et 2020. Pour calculer au plus juste le budget de votre investissement locatif, et vu le poids de plus en important de cette taxe, il ne faut pas oublier la taxe foncière.

C’est une charge qui peut réduire votre rentabilité locative envisagée. Pour améliorer votre rentabilité locative nette, privilégiez les communes où la taxe foncière sur la propriété bâtie est faible.

D’autres taxes sont prélevées en même temps que la taxe foncière (même avis d’imposition fiscal) comme la taxe de prélèvement des ordures ménagères (TEOM), la taxe spéciale d’équipement (TSE) ou  la taxe additionnelle  spéciale annuelle (TASA) pour financer les transports en commun.

Les assurances

L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est obligatoire pour un investissement locatif situé dans une copropriété. Cette assurance vous protège dans le cas où un sinistre surviendrait dans le logement : dégât des eaux, incendies, bris de glace, tempêtes voire le mobilier.

Il faut compter entre 1 et 2 % du loyer annuel pour une PNO classique et plus pour les formules de protection étendues.

L’assurance loyer impayé autrement appelée garantie loyer impayé (GLI) vous protège comme son nom l’indique en cas de loyers impayés.

Un locataire qui ne paie pas son loyer et c’est potentiellement le montage financier de votre investissement qui vacille, pensez à vous prémunir. Vous sécurisez via la GLI vos revenus locatifs. Son coût est compris entre 2 et 5 % du loyer annuel.

Un autre assurance à ne pas oublier est celle qui pèse sur votre prêt bancaire. Elle est obligatoire, mais peut-être renégociée au cours de votre prêt.

Les charges de copropriété

Les charges qui pèsent sur la copropriété sont divisées entre tous les propriétaires. Il s’agit des dépenses administratives, financières, des frais liés à l’entretien et à la bonne tenue de la résidence. De manière occasionnelle s’ajoutent des charges exceptionnelles dans le cas de travaux.

Le budget du syndic de copropriété étant voté chaque année, il est possible d’anticiper les appels de fonds trimestriels.

Avant d’acheter le bien immobilier, vous devez recevoir de la part du vendeur différents documents. Ils témoignent de la santé financière de la copropriété ainsi que les charges à payer.

Les travaux de rénovation et d’entretien

Durant la période de vacance locative, c’est-à-dire entre deux locations, c’est le moment de remettre en état le logement. Prévoyez en avance un budget pour les réparations les plus courantes.

Si vous investissez dans une petite surface, comme un studio pour étudiant, le turn-over va être important ce qui va gonfler vos frais d’entretien.

Pour les travaux plus lourds, comme le changement d’un ballon d’eau chaud, on vous conseille de les anticiper en provisionnant une partie du loyer annuel.

Les frais de gestion locative

Déléguer la gestion locative de son bien locatif n’est pas une obligation. Pourtant, si vous n’avez ni à proximité et que vous n’avez pas le temps, cela va être compliqué de gérer votre investissement de manière correcte.

En échange d’un pourcentage du loyer (entre 5 et 7% en moyenne), l’agence de gestion locative réalise, tout ou en partie, les tâches administratives, financières et techniques.

Véritable gain de temps et d’énergie, la gestion locative vous évite des tâches fastidieuses et répétitives comme la recherche de locataire.

Fiscalité et réduction d’impôt

En achetant un bien neuf vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt via le dispositif Pinel. Dans l’ancien, selon que le bien est loué nu ou loué meublé vous êtes aussi susceptibles d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu. Cela dépend du régime fiscal choisi, micro-BIC, micro-foncier, régime réel…

Par exemple pour une location nue le régime réel permet de déduire de vos revenus fonciers de multiples frais comme : les frais de gestion, les travaux, les intérêts d’emprunt,

Bref vous l’aurez compris, vous disposez de différents leviers pour réduire votre imposition et les charges qui pèsent sur votre investissement.

Quels éléments déterminent votre budget d’achat immobilier ?

Du studio étudiant à la maison de banlieue transformée en colocation, du centre de Paris jusqu’au petit village rural, en passant par les stations balnéaires, les lieux et types d’investissement possibles sont infinis.

Déterminer un budget n’est par conséquent pas aisé, entre le type de bien envisagé, le coût du crédit, les taxes, les frais annexes, on regarde ça ensemble.

L’emplacement du logement

Si vous êtes familier de  l'immobilier, vous savez parfaitement que le prix varie selon la région, la ville ou même le quartier.

Par exemple, le prix au mètre carré moyen d’un appartement est de 4 700€/m² à Bordeaux, 3 800€/m² à Nantes et autour de 10 100€/m² à Paris contre 1 600€/m² à Limoges.

Il peut être tentant d’investir dans une petite ville où le prix de l’immobilier est plus bas, par contre le risque de vacance locative est important. C’est tout le dilemme. Trouver un prix d’achat intéressant en fonction de son budget et dans un secteur attractif.

Les centres-villes des métropoles sont les secteurs les plus intéressants pour un investissement, comme la proximité avec les universités et grandes écoles ou encore les littoraux. On ne le répétera jamais assez, la qualité de l'emplacement est ce qui va déterminer la viabilité de votre projet immobilier.

Neuf ou ancien, quelle différence ?

Selon que le bien acheté est un logement neuf ou un logement ancien, à surface égale et prestations identiques, le prix sera différent.

Un appartement neuf coûte en moyenne 10 % à 20 % plus cher que son équivalent dans l’ancien. Ce qui est logique vu que celui  est censé appliquer les dernières normes thermiques.

Comme expliqué les frais de notaire varient aussi entre le neuf et l’ancien.

Le type de bien

Sachez que le prix du bien immobilier est différent selon sa nature et sa superficie. Le prix au mètre carré d’un studio est ainsi plus cher qu’un bien de type T4 et ce pour une même localisation.

Les studios se louant plus vite et plus facilement, la tension locative est supérieure pour ce type de biens.

A l'inverse pour les grandes surfaces, T4, T5 ou les maisons, la demande locative est plus faible.

Comment investir dans l'immobilier locatif avec peu de moyens ?

L’investissement locatif n’est pas réservé uniquement aux ménages avec de gros moyens financiers. Même avec un petit budget, quelques milliers d’euros, il existe des investissements immobiliers que vous pouvez réaliser.

Investir dans un parking est un excellent placement immobilier. Peu d’entretien, un coût moyen autour de 22 000 €, une rentabilité de 6 %, mais qui peut dépasser les 10 % par endroit,  la place de parking a de quoi séduire.

L’attractivité de l’emplacement est un critère essentiel tout comme la qualité de la place de parking. Si celle-ci est facilement accessible, éclairée et sécurisée, vous pourrez la louer plus cher.

Avec un budget modéré, il est aussi possible d’investir dans un box ou une cave. L’attrait pour les caves, notamment à Paris, a fortement progressé ces dernières années.

De plus, ce type d’investissement s’avère à la portée de tous, puisque le coût du mètre carré débute autour de 1 500 € et va jusqu’à 4 500 € à Paris. Privilégiez les caves saines (pas d’humidité) dans des quartiers familiaux pour être sûr de louer votre bien facilement.

À la manière de la cave, l’investissement dans un box ou un garde-meuble est un placement rentable et simple. Les prix commencent autour de 20 000 € et vous pouvez espérer une rentabilité supérieure à 6 %.

Visez en priorité les métropoles dynamiques, à proximité des centres-ville là où les besoins sont les plus élevés.

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