LMNP : comment investir en Censi-Bouvard ?

Comment bénéficier du dispositif Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard a été promulguée en 2009 pour soutenir la construction de résidences de services médicalisées et de résidences étudiantes. En échange d’un investissement locatif dans un logement neuf meublé au sein d’une résidence éligible, l’investisseur locatif non professionnel reçoit une réduction d’impôt un peu à la manière de la loi Pinel bien connue des investisseurs dans le neuf. 

Quels sont les avantages fiscaux du LMNP Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard vous permet en tant qu'investisseur locatif de :

• recevoir des loyers sécurisés, que le bien soit loué ou non
• de réduire son impôt sur le revenu de 33 000 € sur une période de 9 ans
• de récupérer la TVA à 20 % sur le prix d’achat du bien immobilier
• de reporter la réduction d’impôt pendant 6 ans, si celle-ci est supérieure au cours d’une année au montant de votre imposition

La réduction d’impôt est de 11 % sur une valeur maximale de 300 000 euros. La réduction est calculée sur le prix d’achat hors taxes de l’appartement.
Rien ne vous empêche d’acquérir un logement à un prix supérieur ou d’en acheter plusieurs dans l’année, mais l’avantage fiscal du Censi-Bouvard ne pourra pas dépasser les 33 000 € sur neuf ans. Vous restez également soumis au plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.

Les conditions à respecter

Comme tout dispositif permettant de bénéficier d'une réduction d'impôts, le Censi-Bouvard obéit à certaines conditions et règles qu'il est impératif de suivre sous peine de voir les avantages être annulés par l'administration.

Le logement

Vous l’avez compris, le dispositif Censi-Bouvard ne concerne pas tous les types d’habitation. Pour bénéficier du dispositif dans le cadre d'un investissement immobilier LMNP, votre logement doit être :

• neuf
• acheté en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
• réhabilité (avoir plus de 15 ans et avoir subi une rénovation le rendant conforme à des exigences de performance énergétique actuelles)

Comme dans tout investissement immobilier avec le statut de LMNP, il faut aussi que le logement soit meublé. La liste des meubles indispensables ainsi que des équipements n’est pas fixée au hasard, mais établie par l’administration. Un nouveau décret en 2015 est venu apporter des précisions sur la nature des meubles et leur nombre (lit, table, chaises, fourniture de linge de maison, vaisselle, etc.).

Votre investissement locatif ne peut pas non plus s’effectuer n’importe où. Le logement a l’obligation de se situer dans une résidence avec des services intégrés. D’ailleurs, toutes les résidences de services ne sont pas éligibles au censi-bouvard, les résidences de tourisme ont ainsi été retirées du dispositif en 2017.

Jusqu'en 2022, le Censi-Bouvard fonctionnait pour :

• les résidences étudiantes
• les résidences de services pour personnes âgées ou handicapées
• les résidences d’accueil et de soins pour personnes non autonomes (EHPAD)

Le non-respect des différentes conditions listées entraîne mécaniquement la perte des bénéfices des avantages fiscaux.

La location

Votre logement doit être loué au titre de résidence principale par le locataire.

Le logement doit être loué dans le cadre d’un bail commercial de neuf ans avec l’exploitant de la résidence de services. Ce qui implique que vous ne pouvez pas louer librement l'habitation comme bon vous semble, c’est au gérant de trouver le locataire et d'assurer la gestion courante du bien.

Il est impératif que le bail de location commence au cours du mois qui suit l’achèvement des travaux ou la rénovation. Le contrat comporte les éléments comme : 

• La durée d’engagement
• Le montant des loyers
• Le pourcentage de revalorisation de ces loyers
• La répartition des charges locatives

Enfin, vous devrez conserver cet investissement locatif pendant toute la durée prévue. Même si l’exploitant change, vous disposez d’un délai d’un mois pour le placer en location auprès d'un nouveau gérant. Si vous êtes contraint de revendre le bien, vous devrez rembourser les avantages fiscaux perçus (sauf sauf certaines conditions : décès, invalidité…).

Au bout de neuf ans, l’investisseur locatif peut récupérer son logement ou continuer à le louer auprès du gestionnaire en charge de la résidence.

L’investisseur

La loi Censi-Bouvard ne concerne que les personnes domiciliées fiscalement en France.

Le Censi-Bouvard ne fonctionne que dans le cadre de Loueur meublé non professionnel (LMNP) et doit respecter les plafonds de cette activité. Ce qui signifie que les revenus locatifs ne doivent pas être supérieurs à 23 000 € où ne pas dépasser 50 % des revenus du foyer fiscal. Les revenus ne sont pas déclarés dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Dans le cadre d’un LMNP en Censi-Bouvard, la plupart des investisseurs choisissent le régime Micro-BIC. Vous ne pouvez donc pas déduire les charges ni pratiquer entièrement l’amortissement lié aurégime réel, ni utiliser le mécanisme du déficit lmnp. Ce qui est, il faut le reconnaître, un inconvénient majeur pour un investissement immobilier sous le statut LMNP. Les investisseurs chevronnés le savent, avec l'avantage du régime réel simplifié et du régime réel normal, il est possible de faire disparaitre son imposition pendant plusieurs années.

Il est possible de pratiquer l'amortissement en LMNP Censi-Bouvard au cours des 9 premières années, mais le mécanisme ne s'applique que sur le prix d'achat du logement au delà des 300 000 euros.

Le Censi-Bouvard s’adresse à des investisseurs immobiliers avec une capacité d’emprunt plus limitée, ceux qui paient 3 000 euros d’impôt ou moins. Le dispositif offre de la sécurité avec les loyers perçus par un gérant dans le cadre du bail commercial, mais la rentabilité locative sera moindre qu’en LMNP classique. Or, c'est souvent sur la fiscalité que l'on gagne des points de rendement en l'optimisant.

Comment récupérer la TVA avec le Censi-Bouvard ?

Autre avantage du Censi-Bouvard, la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat. En effet, tout achat immobilier dans le neuf est soumis à la TVA classique à 20 %. Le Censi-Bouvard vous permet de récupérer cette TVA via un mécanisme particulier.

Il est impératif que la résidence de services dans laquelle se situe votre bien propose trois des quatre services suivants :

• l’accueil ou le gardiennage
• l’entretien des locaux
• le petit-déjeuner
• la fourniture de linge de maison

Les loyers que vous percevez doivent aussi être soumis à la TVA à 5,5 %. La demande de remboursement de la TVA se fait ensuite auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE), ou via votre espace professionnel sur le site des impôts. Vous récupérez la TVA au cours des 3 à 6 mois suivant le début de la mise en location.

À noter que pour jouir du remboursement complet de la TVA, il faudra conserver le bien pendant 20 ans. Si vous le revendez avant, vous devrez rembourser la TVA au prorata du nombre d’années restantes (exemple : si vous vendez votre investissement après 15 ans, vous rembourserez les 5/20e de la TVA). 

Que faire après la fin des avantages de la loi Censi-Bouvard ?

Une fois arrivée la fin de votre placement immobilier en Censi-Bouvard, la question se pose de savoir quoi faire de son logement. Plusieurs possibilités s'offrent à vous.

Vous pouvez continuer à louer votre bien ancien désormais avec le statut LMNP en précisant le régime fiscal, puisque maintenant vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Il est aussi possible de revendre l'investissement, rien ne vous en empêche, de réaliser un nouveau projet immobilier d'investissement locatif. Ou encore, si vous le souhaitez, vous pouvez également transformer le bien en résidence secondaire.

Si vous revendez votre bien soumis au Censi-Bouvard, et que vous dégagez une plus-value, celle-ci sera imposée. Le taux forfaitaire est de 19 %, puis un taux d'abattement dégressif s'applique en fonction du nombre d'années de détention. Après 22 ans de détention, vous êtes exonéré de taxation en cas de plus-value immobilière.

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Vous l’aurez compris, investir en LMNP Censi-Bouvard présente des avantages distincts du LMNP classique. Tout dépend de votre stratégie d’investissement et de la rentabilité visée. La loi Censi-Bouvard ayant été abrogée au 1er janvier 2023, vous ne pouvez plus bénéficier de ses avantages, mais il existe d'autres manières d'investir en LMNP. Dans tous les cas, n’hésitez pas à demander l’avis de conseillers professionnels pour savoir ce qui est le plus adapté à votre situation personnelle.