Comment déclarer ses revenus avec le LMNP ?

Déclaration LMNP 2024 : mode d’emploi 

Les revenus tirés de votre activité de loueur meublé non professionnel (LMNP) sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont soumis à la fois à l'impôt progressif sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Chaque année à partir d’avril, vous avez l’obligation de déclarer tous vos revenus locatifs, qu’ils soient réguliers ou ponctuels, via votre déclaration annuelle d’impôt ainsi que les charges locatives, les amortissements, selon le régime fiscal choisi. 

Le choix du régime fiscal en LMNP : un enjeu essentiel 

La location meublée est très recherchée par les investisseurs immobiliers. Plusieurs raisons à cela. La demande locative est forte pour les meublés en centre-ville, en bord de mer, à proximité des campus, les étudiants et jeunes actifs étant très friands de ce type de biens. La rentabilité locative est aussi plus forte que pour une location nue, les loyers étant plus élevés. De plus, la durée de bail est plus souple pour une location meublée, 1 an contre 3 ans pour la location vide. 

Enfin, en matière de fiscalité, le statut LMNP présente bien des avantages afin de réduire son imposition, voire faire disparaitre ses impôts sur ses locations. Selon que vous choisissez le régime micro-BIC ou le régime réel, l’impôt sur vos revenus locatifs sera radicalement différent. Le régime réel, plus complexe, est en effet autrement plus puissant pour défiscaliser grâce à l’immobilier.  

Comment déclarer son activité de LMNP ?

La location meublée non professionnelle est très recherchée par les investisseurs immobiliers. Plusieurs raisons à cela. La demande locative est forte pour les meublés en centre-ville et à proximité des campus, les étudiants et jeunes actifs étant très friands de ce type de biens.

La rentabilité locative est aussi plus forte que pour une location nue. De plus, la durée de bail est plus souple pour une location meublée, 1 an contre 3 ans pour la location vide.

Enfin, en matière de fiscalité, la LMNP présente d'excellentes opportunités puisqu'elle permet de fortement réduire son imposition locative, grâce notamment au régime réel et aux amortissements.

Les démarches préalables à votre activité de loueur meublé non professionnel

Sachez qu'avant de remplir votre déclaration d’impôt, en tant que loueur meublé non professionnel, vous avez quelques formalités administratives gratuites à accomplir. Elles sont à effectuer dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de LMNP. Vous avez l’obligation de vous inscrire au répertoire Sirene auprès du greffe du Tribunal de commerce auquel votre logement mis en location est attaché. 

Pour plus de simplicité, désormais les démarches s’effectuent auprès du guichet des formalités des entreprises : formalites.entreprises.gouv.fr. Mais vous pouvez également transmettre le formulaire P0i (Cerfa n°11921*07) rempli à l’adresse mail : [email protected]

Dans ce document, il vous faudra préciser différentes informations comme votre identité, celle de l’exploitant voire du co-exploitant, votre adresse et celles du bien mis en location. C’est à ce moment-là que vous précisez aussi le régime fiscal auquel vous souscrivez : régime micro-BIC ou régime réel (simplifié ou normal).

Vous obtiendrez, ainsi, un numéro d’identification au répertoire Sirene : le numéro SIRET, sans que vous soyez enregistré au registre du commerce et des sociétés. Cet identifiant sera à reporter sur votre déclaration de revenus complémentaires, le formulaire n°2042-C-PRO.

En cas d’oubli d’enregistrement, vous devrez indiquer dans votre déclaration de revenus votre identité précise et les caractéristiques du bien mis en location. La régularisation de votre situation auprès de l’administration reste obligatoire et doit être réalisée sous les meilleurs délais.

Comment déclarer vos revenus du LMNP avec le régime du micro-BIC ?

Le micro-BIC est le régime d’imposition automatiquement attribué aux bénéficiaires du statut de loueur meublé non professionnel. Il est extrêmement simple à mettre en place.

Vous avez simplement à déclarer le montant des revenus locatifs de votre location meublée (le total des loyers perçus charges comprises), soit votre chiffre d’affaires réalisé au cours l’année passée. Le micro-BIC est accessible tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 euros depuis le 1er janvier 2023.

Le fisc applique automatiquement un abattement de 50 % pour calculer votre montant imposable (ce n’est pas à vous de faire ce calcul). À noter que si vos revenus locatifs sont inférieurs à 305 euros, vous ne payez pas d’impôt.

Il vous suffit d’indiquer le montant dans la déclaration complémentaire des revenus dans le formulaire n°2042-C-PRO, professions non salariées dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime micro-BIC ». Le montant est à inscrire dans la case 5ND (ou 5OD) pour les cas généraux et pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes, vous remplissez les lignes en dessous (cases 5NG ou 5OG).

Si vos recettes locatives dépassent les 23 000 euros par an tout en restant en dessous de 50 % des revenus de votre foyer fiscal, vous êtes soumis aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale, vous devrez indiquer vos revenus locatifs sur la ligne 5NW.

Cases à remplir dans le formulaire N°2042-C-PRO si vous êtes affilié au régime micro BIC.

Le fisc applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % pour calculer votre montant imposable (ce n’est pas à vous de faire ce calcul). À noter que si vos revenus locatifs sont inférieurs à 305 euros, vous ne payez pas d’impôt.

Par exemple, vous percevez 10 000 euros de revenus locatifs, votre base imposable sera donc : 10 000 x 50/100 = 5 000 euros. L'administration fiscale appliquera ensuite ses différents taux (impôt sur le revenu et cotisation sociale sur ce montant).

Le taux d’abattement forfaitaire passe à 71 % si votre location concerne un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôte. Dans ce cas-là, le plafond du micro-BIC est aussi relevé de 77 700 à 188 700 euros. 

Comment déclarer vos revenus LMNP avec le régime réel ?

Pour des raisons d’optimisation fiscale, vous pouvez opter pour le régime réel qui a la particularité de vous permettre de déduire l’intégralité de vos charges locatives et d’amortir votre logement. Dans certaines situations, le régime réel vous permet de réaliser une économie d’impôt plus importante qu’avec le micro-BIC.

Si vos revenus locatifs dépassent les 77 000 euros par an, vous êtes automatiquement rattaché au régime réel simplifié. Au-delà, de 254 000 euros, vous intégrerez le régime réel normal. La différence entre ces deux régimes tient au fait avec le régime réel simplifié vous devez produire un bilan comptable simplifié contre un bilan comptable complet au régime réel normal, il s’agit de formulaires différents.

Plus contraignant que le micro-BIC, le régime réel simplifié établit une comptabilité précise de votre activité de bailleur. L’administration fiscale considère, alors, que vous êtes gérant d’une société civile. 

À ce titre, vous devez établir une comptabilité répondant aux normes du code du commerce et du plan général comptable, ce qui peut nécessiter les services d’un expert-comptable. Il a la responsabilité de produire un état des lieux comptable semblable à celui d’une société.

Avec la production des états comptables, la déclaration des revenus locatifs est plus compliquée. Dans un premier temps, vous devez remplir la déclaration n°2031-SD qui concerne les entreprises soumises à l'impôt sur le revenu. Vous allez déclarer ici votre résultat fiscal pour vos Bénéfices industriels et commerciaux. 

La déclaration 2031-SD est complétée par la liasse fiscale n°2033-SD comprenant différents éléments en annexe  :

• Bilan simplifié avec à l’actif les éléments immobilisés, dont le logement, obligatoire pour calculer la réduction d’impôt liée aux amortissements
• Le compte de résultat simplifié avec le résultat comptable et le résultat fiscal
• Le tableau des immobilisations, amortissements et les éléments soumis au régime fiscal des plus-values
• Le relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables

Dans un second temps, vos revenus locatifs étant soumis à l’impôt sur le revenu, vous devez indiquer votre résultat sur la déclaration complémentaire des revenus n°2042-C-PRO dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles, régime du bénéfice réel ».
Cette fois, il faut se rendre dans la partie “régime du bénéfice réel” et compléter la case 5NA pour le cas général et si vous adhérez à un Organisme de Gestion Agréé (OGA), sinon c’est la case 5NK.

Cases à remplir dans le formulaire n°2042-C-PRO si vous êtes affilié au régime réel

Dans la situation où votre résultat comptable est déficitaire, vous générez un déficit. Ce dernier n’est pas déductible du revenu global de votre foyer fiscal. Il ne peut être déduit que sur votre futur résultat foncier provenant du statut LMNP et pendant 10 ans, selon certaines conditions.

L’amortissement ne peut pas créer de déficit, seulement réduire votre imposition à 0 €, en LMNP, seules les charges locatives déductibles peuvent générer un déficit. Les déficits sont déclarés dans la case 5NY (si vous avez un OGA) sinon c’est la case 5NZ, et vous retrouvez en dessous le solde des déficits des années précédentes.

Si vous faites le choix du régime réel, vous devez activer cette option avant le 1er février de l’année de déclaration des revenus, auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Notez que cette option est irrévocable pendant deux ans et est renouvelée par tacite reconduction.

Quand faire sa déclaration d’impôt sur le revenu en 2023 ?

La Direction générale des Finances publiques a transmis mi-mars les informations relatives aux déclarations d’impôt. La déclaration d’impôt de vos revenus LMNP sur format papier a commencé le 11 avril. La date de dépôt pour les formats papier est fixée au 21 mai à minuit pour tous les Français. 

Pour ce qui est de la déclaration en ligne, l’ouverture du service a commencé le 13 avril 2023. La date limite des déclarations change comme chaque année en fonction de votre zone géographique de résidence. 

• Zone 1, départements 01 à 19 et non résidents : 23 mai 2024 
• Zone 2, départements 20 à 54 : 30 mai 2023 
• Zone 3, départements 55 à 976 : 6 juin 2023 

Comment déclarer le CFE en LMNP ?

En tant que loueur meublé non professionnel, vous devez aussi vous acquitter de la Cotisation foncière des entreprises (CFE). Cet impôt local concerne : “toute entreprise et personne exerçant une activité professionnelle non salariée”. Elle touche l’investisseur LMNP quel que soit le régime fiscal choisi.

Le montant de la CFE à payer dépend de la valeur locative de votre bien immobilier en N-2 avant l’année d’imposition ainsi que de la localisation du bien (le taux appliqué diffère selon les communes).

Il existe toutefois des possibilités d’exonération de plein droit en LMNP pour les exploitants de meublé de tourisme classé ou de chambre d'hôtes si leurs locaux font partie de leur habitation personnelle. Il y a aussi des exonérations temporaires et facultatives dépendant du lieu d’implantation de votre location : zone de revitalisation rurale, zone urbaine sensible, quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), etc.

Pour bénéficier de cette exonération, vous devrez remplir la déclaration n°1447-C-SD (la première année d’exploitation) adressée au service des impôts des entreprises, et une déclaration 1465-SD si votre LMNP est située dans une zone territoriale susceptible de bénéficier d’une exonération. Dans tous les cas, tant que loueur meublé vous êtes exonéré de la taxe additionnelle à la CFE.

Vous recevez un avis d’imposition dématérialisé chaque année pour payer le CFE sur votre compte fiscal (impot.gouv.fr), il vous sera indiqué le montant et la date de paiement ainsi que les modalités au choix pour régler cette cotisation.

Le LMNP est un statut très attractif grâce à ces nombreux avantages, dont sa fiscalité. Pourtant, celle-ci peut s'avérer complexe, entre le calcul des charges et des amortissements, on n'est pas à l'abri d'une erreur. Alors pour optimiser au mieux votre fiscalité, on vous conseille de passer par un expert-comptable qui sera en mesure de remplir toutes les données pour bien déclarer vos revenus. Une sécurité indispensable pour assurer la rentabilité de votre investissement.