La fiscalité de son investissement locatif

En matière de fiscalité il existe une multitude d'options plus ou moins avantageuses selon votre situation. Location meublée, location vide, colocation, location saisonnière, dispositif de défiscalisation, ce ne sont pas les possibilités qui manquent en France pour réduire ses impôts sur les revenus locatifs perçus.

Quelle est la fiscalité d’un logement meublé ?

Louer un logement meublé est intéressant puisque les loyers d’une location meublée sont supérieurs à ceux d’un logement loué nu. La demande locative est aussi plus importante pour ce type de bien, surtout à proximité des campus et dans les centres-villes ou dans des zones touristiques. Fiscalement, un logement meublé peut s'avérer très intéressant pour limiter son imposition quand on investit dans l'immobilier. 

La location meublée, c'est le mode de location le plus rentable aujourd'hui

Vos revenus locatifs sont à déclarer en tant que Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). S’ils sont inférieurs à 23 000 €, vous obtenez le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), dans le cas contraire, vous êtes considéré comme loueur meublé professionnel (LMP). Au sein du LMNP, il existe deux régimes fiscaux distincts, le micro-BIC ou le régime réel.

Le choix du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC consiste en un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives (loyers et charges comprises). Vos revenus totaux imposés ne doivent pas non plus dépasser les 77 700 € annuels. Avec ce régime vous ne déduisez pas les charges réelles que vous payez sur votre location meublée.

L’administration applique un abattement unique de 50 % sur les revenus issus de votre location. Fiscalement, cela est moins avantageux que le régime réel, même si ce dernier est plus complexe à mettre en place. Ce que vous gagnez en tranquillité d'esprit (puisque vous n'avez qu'un case à cocher sur votre déclaration d'impôt), vous le perdez en possibilité de réduire vos impôts.

Le régime réel et l’amortissement

C’est le régime auquel vous accédez automatiquement si vos recettes annuelles dépassent 77 700 € ou si vous en faites le choix. Vous avez la possibilité de demander à l'administration d'être rattaché au régime réel même avec peu de revenus locatifs. Avec le régime réel, pas d’abattement forfaitaire, en revanche vous déclarez toutes les charges réelles sur votre logement.

Plus vous supportez de charges locatives, moins vous êtes imposés. Les charges que vous pouvez déduire sont nombreuses :

• les intérêts d’emprunt ;
• l’achat des biens meubles ;
• les frais de gestion locative ;
• la taxe foncière ;
• les travaux d’entretien et de réparation, etc. 

En plus de déduire les charges, vous avez le droit de pratiquer l’amortissement de votre location. Ce mécanisme vous permet d’appliquer une perte de valeur virtuelle aux différents composants de votre logement (le bâtiment, les travaux, les meubles et équipements) et de reporter cette baisse sur votre imposition.

Tous les composants du logement s’amortissent selon des durées et des pourcentages différents (10 ans pour un canapé, 15 pour des travaux de peinture, etc.). Si une année, le montant de vos amortissements (plus les charges locatives) est supérieur à vos revenus locatifs, vous pourrez reporter cette somme pendant 10 ans sur vos revenus locatifs pour baisser votre imposition.

Le loueur meublé professionnel (LMP)

Pour bénéficier du statut de loueur meublé professionnel, vos recettes locatives doivent dépasser les 23 000 € ou être supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal (salaires par exemple). Le logement peut être un bien loué toute l’année ou sous forme de location saisonnière.

Dans le cadre du LMP, vous pouvez choisir entre trois régimes d’imposition : la micro-entreprise si votre chiffre d’affaires est inférieur à 77 700 €, le régime réel ou l’impôt sur les sociétés (si vous exercez votre activité de loueur via une société).
Avec le régime réel, les charges sont déduites des revenus locatifs (frais de notaire, frais de gestion et d'assurance, intérêt d’emprunt…).

Ce statut possède plusieurs avantages qu’il est bon de connaître. Vous pouvez imputer un déficit, cela signifie que si une année vos charges dépassent vos revenus, vous pouvez reporter ce déficit pendant 6 ans. Lorsque vous cédez votre bien, vous êtes soumis au régime des plus-values professionnelles. Ce qui est plus intéressant que la taxation sur les particuliers.

Les règles de calcul sont loin d’être simples et il est le plus souvent recommandé de passer par un comptable pour déclarer ses revenus LMNP au régime réel.

Quelle est la fiscalité d’un logement nu ?

À l’instar de la location meublée, la location vide permet aussi de diminuer le montant de son imposition tout en se créant un patrimoine immobilier. Deux régimes d’imposition sont également disponibles pour la location nue. Dans les deux cas, vos revenus locatifs entrent dans la catégorie des revenus fonciers lors de votre déclaration d’impôt. 

Le régime micro-foncier

C’est le régime le plus simple et il s’applique quand vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €. L’administration effectue un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus soumis à l’impôt sur le revenu.

Il se peut que cet abattement ne corresponde pas à la réalité économique de votre investissement cependant, ce régime vous évite de vous compliquer la vie lors de votre déclaration d’impôt. Comme pour le micro-BIC en meublé, le régime micro-foncier vous facilite la vie, mais les possibilités d'optimisation fiscale sont alors très maigres.

Le régime réel

Lorsque vos revenus locatifs dépassent les 15 000 €, ce régime devient obligatoire, mais vous pouvez aussi demander à y être rattaché sans que vos revenus n’atteignent ce montant.

L’avantage du régime réel est que vous pouvez déduire l’ensemble des charges : les frais de gestion et d’administration du bien, les frais d’entretien, les impôts locaux, les intérêts et frais d’emprunt, etc. C’est le meilleur des deux régimes fiscaux de la location nue pour réduire au maximum son imposition.

Le déficit foncier

Si le montant total des charges locatives déclarées dépasse votre revenu locatif, vous créez un déficit foncier. Vous avez donc plus de charges que de revenus. La conséquence immédiate est que vous avez le droit de reporter ce déficit d’une année sur l’autre (dans la limite de 10 700 € ou 15 300 € dans certains cas) sur votre imposition globale.

Le déficit foncier vous permet ainsi de réduire votre impôt sur le revenu, c'est une excellente méthode pour défiscaliser.

La défiscalisation immobilière

Investir dans l’immobilier est simplement le meilleur moyen pour réduire son imposition, en plus de se créer un patrimoine. Il existe à l’heure actuelle de multiples dispositifs de défiscalisation aussi bien l’immobilier ancien que dans le l’immobilier neuf. Ces dispositifs touchent autant les logements que vous louez nu ou meublé.

Défiscaliser avec l'immobilier neuf, bientôt impossible

La loi Pinel est un mécanisme bien connu des investisseurs. En échange d’un investissement immobilier dans un logement neuf, vous obtenez une réduction d’impôt pendant 6 à 12 ans correspondant à un pourcentage du prix d’achat du bien (dans la limite de 300 000 euros par investissement en Pinel).

Il existe des conditions qui reposent aussi sur le logement et sur les locataires. Bien connu de tous les Français, le dispositif s'il permet de réduire ses impôts n'en est pas pour autant un outil si rentable. D'ailleurs les pourcentages de réduction d'impôt ont baissé ces dernières années au profit du Pinel+. Et au 31 décembre 2024, le Pinel aura disparu définitivement

Vous pouviez aussi défiscaliser dans le neuf via un investissement en résidence de services et la loi Censi Bouvard. Mais ce derniers dispositif a également été supprimé il y a 3 ans.

Le Denormandie, le remplaçant du Pinel dans l'immobilier ancien

Similaire à la loi Pinel dans la réduction d’impôt octroyée, la loi Denormandie permet aussi de réduire son impôt à condition de faire des travaux dans un logement ancien dans une ville moyenne et de le placer en location.

La loi Malraux et loi sur les Monuments historiques

La loi Malraux offre aussi une réduction d’impôt en échange de travaux dans un logement ancien. Cette dernière vous propose d’imputer le montant des travaux de rénovation (et les intérêts de l’emprunt) sur vos revenus imposés. Pour profiter du dispositif, il faut que le logement soit classé aux Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Même chose pour la loi sur les monuments historiques. Dans les deux cas ces dispositifs de défiscalisation s'adressent à des investisseurs avec de gros moyens. Il y a de nombreuses conditions à respecter, notamment un engagement de location d'au moins 6 ans après les travaux de rénovation.

Dossier : la défiscalisation immobilière