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LMNP : la liste des meubles obligatoires

Un loyer plus élevé, une fiscalité avantageuse avec la possibilité de pratiquer l'amortissement, plus de rentabilité… l’investissement locatif avec le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) présente de sérieux atouts. Mais pour être éligible à ce régime fiscal, votre location doit être meublée. 


Masteos
Mis à jour le 03/07/2023

Cela signifie que votre logement va contenir des meubles en nombre et en qualité répondant aux exigences de la vie courante. L’administration a défini une liste de meubles obligatoires pour qu’un logement soit considéré comme meublé.

Quels sont les meubles et les équipements obligatoires pour votre investissement en LMNP ? 

Comment meubler une location en LMNP ?

Les appartements meublés sont aujourd’hui très recherchés par les étudiants, les jeunes actifs et les travailleurs en déplacement. Vous avez tout intérêt à privilégier ce type d'investissement locatif pour faire un placement immobilier. La demande locative est élevé et les avantages fiscaux intéressants, cependant, mettre en location un bien meublé ne s’improvise pas. Il y a différentes conditions à respecter.

La loi ALUR de 2014 et le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 sont venus préciser la liste des meubles indispensables pour qu’une habitation soit considérée comme un logement meublé. 

Le but est de pouvoir distinguer explicitement un logement loué nu d’un logement loué meublé. Le décret de 2015 spécifie aussi que les éléments qui équipent le logement sont à installer dans la pièce adéquate, pas de four à micro-ondes dans la salle de bains donc. 

Une location meublée doit être en mesure de permettre au locataire “de dormir, manger et vivre convenablement”.

L’idée est qu’en arrivant dans une location meublée, votre locataire a simplement à déposer ses effets personnels pour prendre possession des lieux. 

Voici la liste des meubles et des équipements que vous devez installer et leur répartition par pièce.

Dans la chambre

  • Une literie avec une couette ou une couverture (la présence d'alèse et de drap n’est pas spécifiée)
  • Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (rideau, volet, persienne, store…)

Dans la cuisine

  • Des plaques de cuisson
  • Un four ou un four à micro-ondes
  • Un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6°C. Le locataire doit être en mesure de stocker plusieurs jours des aliments congelés, la partie freezer est donc obligatoire.
  • De la vaisselle en quantité suffisante pour prendre un repas (assiettes, couverts, verres)
  • Des ustensiles de cuisine (casseroles, poêles…)
  • Une table et plusieurs sièges

Dans le logement

  • Des étagères de rangement
  • Des luminaires
  • Un matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (balai, serpillère, seau, aspirateur…). 

Si vous avez signé un bail de location avant 2015, alors le décret cité ne s’applique pas. La liste des équipements obligatoires est plus succincte. Un logement meublé doit simplement comporter quelques meubles, de la literie, des plaques chauffantes, un réfrigérateur et des ustensiles de cuisine.

Lorsque vous établissez le bail avec votre locataire, pensez à ajouter en annexe un inventaire exhaustif des meubles, des fournitures et de leur état. C’est un peu fastidieux de compter fourchettes et couteaux, mais cela permet un suivi efficace de votre location LMNP.

La liste de meubles établie par l’administration est une liste minimale, rien ne vous empêche d’ajouter des équipements supplémentaires utiles à votre locataire comme une machine à laver, un sèche-linge, une télévision, une bouilloire, une cafetière ou encore mieux internet avec le WIFI.

Un locataire qui se sent bien dans une location, c’est un locataire qui reste et qui prend soin de son logement. Attention toutefois pour l’abonnement internet, puisque légalement vous serez responsable de ce que fait et télécharge (légalement ou illégalement) votre locataire.

En cas de manquement

Dans le cas où la location que vous avez déclarée meublée ne comporte pas le mobilier défini par la loi, votre bien sera requalifié en location vide par le juge. Les revenus locatifs tirés de votre investissement locatif seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers et non plus des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Ce changement de statut fiscal présente moins d'avantages pour vous. Si vous êtes par exemple au régime micro-BIC, (vos revenus locatifs ne dépassent pas le plafond de 77700 euros annule) l'abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 % entre la location vide et la location meublée. Le plafond pour être éligible est aussi revu à la baisse (15000 euros en micro-foncier). De plus, la durée du bail de location est modifiée. Avec l'activité de LMNP vous établissez un bail de location pour une durée de un an, contre trois ans pour une location nue.

Comment choisir le mobilier pour équiper votre location meublée ?

Vous souhaitez meubler vous-même votre investissement immobilier plutôt que de passer par un spécialiste de l’ameublement et de la gestion locative ?  Alors voici nos conseils. 

Au préalable, réfléchissez à vos potentiels locataires. S’agit-il d’étudiants, de jeunes actifs, de professionnels en déplacement sur de longues durées ? Cela peut vous donner des idées sur la façon d’aménager votre appartement.

  • Les pièces du logement ne sont ni trop encombrées ni trop vides. Votre locataire doit pouvoir se projeter facilement. 
  • Proposez une décoration contemporaine sobre avec quelques accessoires (miroir, horloge, tapis…), vous pourrez ainsi mettre en valeur le standing de votre location
  • Optez pour de la vaisselle et des ustensiles de cuisine à la fois neutres et standards. Si le locataire casse un verre ou une assiette, il n’aura pas de mal à trouver un équivalent en grande surface.
  • Pour ce qui est du linge, privilégiez des matières qui résistent bien au temps et se lavent facilement à 40°.
  • Prévoyez suffisamment de rangements, d'étagères et de meubles pour que le locataire puisse disposer ses affaires de manière convenable. 

La loi ne vous oblige pas à meubler l’appartement avec des meubles neufs, la qualité des équipements n’est pas non plus mentionnée. Si vous avez déniché une jolie table en bois massif d’occasion avec ses chaises, vous pouvez les placer dans l'appartement. 

Conservez et compilez toutes les notices des matériels électroménagers présents dans l’appartement et laissez-les à disposition du locataire. Le but est que celui-ci ait facilement accès aux informations sur tel ou tel appareil, sans pour autant que les notices ne se perdent à chaque changement de locataire.

De la même manière, il peut être intéressant d’avoir un document qui récapitule tous les éléments utiles pour le locataire : électricité, eau, numéro d’urgence, etc. 

Que faire si le mobilier n’est pas au goût du locataire ?

Le locataire est en droit d'apporter ses propres meubles à condition qu’il restitue les meubles d’origine à la fin du bail. Par ailleurs, il ne peut pas transformer votre bien et faire des travaux, c'est formellement interdit par la loi.

Que faire en cas de panne ou d’usure du mobilier ?

Si le mobilier ou l’équipement est défectueux à cause de son usure, de sa vétusté, c’est au propriétaire-bailleur de le remplacer. Le mobilier remplacé doit être au moins équivalent à celui qui est détérioré.

Dans le cas où le mobilier est défectueux ou cassé à cause d’un mauvais usage ou d’un abus du locataire, c'est à celui-ci qu’incombe la charge de le remplacer. Lorsque le locataire quittera son logement, il devra laisser sur place le matériel qu’il a remplacé.

Si votre locataire refuse de remplacer l’équipement ou vous ignore, vous pouvez lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. L’envoi de ce courrier est obligatoire si d’aventure cette procédure était amenée à se poursuivre.

Au bout de deux mois, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice se chargera de statuer sur votre problème. Il est toujours préférable de trouver une solution à l’amiable avec votre locataire dans ce type de conflits plutôt que d'en arriver à cette extrémité. On vous conseille surtout de ne pas vous lancer dans cette démarche s’il manque deux fourchettes et un mug, mais seulement pour des équipements plus importants, du type canapé ou lit.

C'est quoi un semi-meublé ?

Entre la location nue et la location meublée, il existe un autre type de location : la location semi-meublée. Les contours du semi-meublé sont flous puisque l’administration n’apporte pas de définition précise à ce sujet.
En règle générale, il s’agit d’un appartement comportant quelques équipements (type frigidaire, plaque de cuisson) voire du mobilier (canapé, lit) mais qui ne possède pas tous les éléments tels qu’ils sont définis dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Le logement semi-meublé comporte quelques équipements mais ne permet pas à l'investisseur de bénéficier du statut et des avantages du LMNP

De ce fait, la location semi-meublée est considérée par l’administration comme une location nue. Vous ne bénéficiez pas des avantages fiscaux de l'activité de loueur meublé non professionnel (LMNP) en matière d'imposition. Les régimes fiscaux disponibles sont ceux de la location vide à savoir, le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % sur vos charges sur un maximum de 15000 euros de revenus locatifs) ou le régime réel (permettant de déduire toutes vos charges locatives, d’utiliser l'amortissement, et de pratiquer le déficit foncier). 

De la même manière, la durée du bail sera de 3 ans et non de 12 mois comme avec la location meublée.

Expliquée comme cela, la location semi-meublée n'aurait aucun intérêt, ce qui est loin d’être le cas. En plaçant certains équipements indispensables (frigidaire, cuisinière, machine à laver) le bien va attirer les locataires qui ne disposent pas de ces équipements lourds à déménager. C’est le cas des étudiants qui y voient là un avantage notable. 

Meubler un appartement pour le mettre aux normes coûte cher, trop cher pour de nombreux propriétaires. Installer juste les équipements essentiels augmente la valeur locative du bien, sans subir les contraintes du LMNP.

D’un autre côté, le semi-meublé peut rassurer un propriétaire puisque le contrat de location est établi pour 3 ans, il y a donc moins de turn-over dans le logement. Moins de vacance locative, c’est aussi plus de rendement locatif dans son investissement.


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