Les obligations du propriétaire pour une location meublée

Tout comprendre à la location meublée

Avant de rentrer dans le vif du sujet, il est bon de préciser quelques points sur la location meublée et ce qui la différencie de la location vide.

La location meublée, comme son nom l'indique, comprend des meubles et des équipements. À la différence de la location nue, le locataire peut s’y installer directement et y vivre normalement puisque tout est disponible pour son quotidien.

Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Investir dans un logement meublé en résidence ou en maison est avantageux à plus d’un titre : 

• Les loyers sont supérieurs à ceux d’une location nue, de l’ordre de 10 à 15 %. Mécaniquement, votre rentabilité locative augmente.
• La fiscalité de la location meublée est aussi attractive, le micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50 %, tandis qu’avec le régime réel, en plus de déduire toutes les charges, vous avez le droit de pratiquer l’amortissement du bien. Il est donc possible de payer très peu voire aucun impôt sur sa location meublée.
• La demande locative est plus élevée pour les meublés. Ce sont des biens très recherchés par les étudiants, les jeunes actifs notamment. Le marché manque d’offres de meublés en l’état.

Les obligations du propriétaire avec la location meublée

Tout propriétaire de location meublée se doit de respecter de nombreuses obligations qu’on passe en revue pour ne pas que vous soyez pris au dépourvu.

Proposer à la location un logement décent

Cette obligation vaut autant pour la location nue que pour la location meublée. Il s’agit d’une règle de base quand on fait de l’immobilier locatif. 

Plusieurs critères définissent ce qu’est un logement décent à la location. Elles sont notamment détaillées dans les articles du Code de la santé publique, article R1331-62, articles R1331-63 à R3113-64.

• La surface minimale du logement doit être de 9 m² avec une hauteur sous plafond minimum de 2,20 m. Le volume habitable doit être d’au moins 20 m3. En dessous, le logement est impropre à la location.
• Toutes les précautions doivent être prises par le propriétaire pour éviter l'apparition et le développement d'animaux causes de nuisances pour la santé humaine. Le propriétaire doit effectuer la désinfection ou la désinsectisation de la literie et du mobilier et à la dératisation des locaux si cela s’avère nécessaire
• Les différentes parties du logement, dont les sanitaires, mais aussi les parties communes doivent être en bon état, propres et bien entretenues.
• Le locataire doit pouvoir profiter d’un raccordement à l’électricité aux normes, à l’eau chaude et d’un équipement de chauffage.
• Plus récemment, un critère de performance énergétique est apparu. Les logements classés G au DPE vont bientôt être interdits à la location puis ce sera au tour des meublés classés F et E.

Fournir tous les meubles et équipements obligatoires à la location meublée

La loi ALUR en 2015 est venue préciser les équipements et meubles qui doivent obligatoirement être présents dans une location meublée. Selon l’article 2 du Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, voici la liste des éléments.

Les meubles et objets mobiliers

• Une literie comprenant une couette ou une couverture ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères de rangement ;

Les équipements pour la cuisine et la prise de repas

• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
• De la vaisselle nécessaire à la prise des repas et en nombre suffisant.
• Des ustensiles de cuisine ;

Autres

• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, serpillière…).
• Des luminaires.

Pour suivre l’évolution et l’état des équipements fournis au locataire, il est recommandé de faire une liste de ces derniers. Sous forme d’annexe, ce document pourra être ajouté au contrat de location. 

Si l’un des éléments indispensables n’est pas présent, le locataire est en droit de saisir la justice (le juge des contentieux de la protection). Le propriétaire peut perdre le statut de location meublée et avec lui tous les avantages liés et voir son bien requalifié en bail de location vide.

À noter qu’il s’agit ici d’une liste a minima. Rien ne vous empêche en tant que propriétaire de rajouter des éléments pour rendre votre logement meublé plus confortable.

On peut penser à l’installation d’un canapé, d’un fauteuil, de la décoration, une télévision, de l'internet avec wifi, etc. Cela peut être déterminant pour capter des locataires que d’avoir une location qui sorte de l’ordinaire. Surtout qu’un logement confortable et agréable fidélise les locataires. Vous évitez ainsi les frais de remise en location qui peuvent parfois être fréquents.

Les obligations administratives du propriétaire en location meublée

Pour démarrer une activité de loueur meublé, il y a des règles administratives à respecter. 

Les démarches lors du lancement de l’activité

La première chose à faire est de s’enregistrer auprès d’un Guichet de formalités des entreprises dans les 15 jours qui suivent le démarrage de la location meublée. 

Il faut remplir le formulaire P0i (Cerfa 11921*05) qui permet de s’enregistrer auprès de l’INPI (Institut national de la propriété intellectuelle. Cette déclaration dans les 15 jours est obligatoire pour la location meublée classique ou la location de meublé de tourisme, type AirBnb.

Dans ce formulaire vous renseignez de multiples informations : adresse du bien, la date d’achat, la date de début de mise en location, ou encore le choix de la franchise de TVA.

Grâce à cette déclaration, le propriétaire obtient ainsi un numéro SIRET (l’immatriculation de votre entreprise), il fait connaître son activité et sélectionne le régime fiscal qu’il souhaite.

Il faut ensuite dans les 5 mois adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA. Les CGA assistent les particuliers dans les déclarations fiscales et veillent à leur conformité. L’adhésion n’est pas une obligation pour le propriétaire d’un appartement meublé, néanmoins cela permet de profiter de réductions fiscales. La CGA est en effet considérée comme une charge déductible. 

S’acquitter de la CFE

Le propriétaire d’un immobilier meublé en location doit aussi créer un espace professionnel sur le site des impôts et remplir le formulaire intitulé, Déclaration initiale 1447-C-SD (CFE). Cela va lui permettre de régler la Cotisation foncière des entreprises (CFE). Le régime fiscal n’a pas d’incidence, que ce soit en micro-BIC ou au régime réel il faut payer la CFE.

Le montant de la CFE dépend du chiffre d’affaires réalisé à l’année N-2, avec un minimum de 5000 €, en dessous vous ne paierez pas la CFE. La première année de création de votre entreprise vous êtes également exonéré. 

Les obligations fiscales du propriétaire d’une location meublée

En matière de fiscalité, la location meublée ouvre droit à plusieurs régimes fiscaux distincts. En général, vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an si bien que vous intégrez la catégorie du Loueur meublé non professionnel, le LMNP. Ce qui vous donne accès au régime micro-BIC ou au régime réel pour déclarer vos revenus locatifs.

Le régime micro-BIC

Ce régime fiscal est automatiquement appliqué lorsque vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 000 euros par an. Avec le micro-BIC, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.

Par exemple, vous réalisez 15000 euros de revenus avec votre location meublée sur une année. 15 000 / 50% = 7500 €. Vous ne payez des impôts que sur ces 7500 €.

Le régime réel

Si vos revenus dépassent 77 000 €/an ou sur demande, vous pouvez intégrer le régime fiscal réel. Avec ce dernier, vous déduisez de vos revenus toutes les charges et frais qui pèsent sur votre location meublée. 

Frais de copropriété, frais de gestion locative, frais d’entretien, intérêts sur l’emprunt… vous pouvez déduire énormément d’éléments de vos revenus. A vous de voir si vos charges dépassent les 50 % des revenus locatifs, dans ce cas le régime réel est plus profitable.

Le point fort du régime réel est que vous reportez aussi la perte de valeur du logement et du mobilier, on parle d’amortissement. Chaque année, votre mobilier s’use et les éléments qui composent le logement. L’administration fiscale vous permet de déduire cette usure en tant que charges de vos revenus locatifs.

Les obligations en matière de contrat de location meublée

Toute location meublée est encadrée par des règles qui définissent les relations entre propriétaire et locataire. La relation est matérialisée par un bail de location meublée (en location individuelle ou en colocation). Ce bail mentionne les droits et devoirs du propriétaire envers le locataire, et en retour le locataire s’engage sur différents éléments.

Les spécificités du bail de location meublée 

La loi Alur précise plusieurs éléments qui sont propres à la location meublée. La durée minimale du bail est ainsi de 12 mois. Le bail est reconduit automatiquement chaque année.

Il existe des variantes en location meublée puisque le propriétaire peut demander un bail mobilité conclu pour une durée de 10 mois ou un bail étudiant qui dure, lui, 9 mois.

Le loyer est fixé librement, sauf si la location se situe dans en zone tendue ou dans une zone soumise à l’encadrement des loyers (plafonnement des loyers et conditions à la relocation). Dans ce cas, il faut veiller à ce que le loyer respecte le montant maximum par mètre carré sous peine de sanction.

Toutefois, le propriétaire peut augmenter le loyer tous les ans en s’appuyant sur l'Indice de référence des loyers (IRL).

Les documents obligatoires

Un bail de location meublée contient obligatoirement la liste des meubles et équipements présents, mais ce n’est pas tout.

L’état des lieux pièce par pièce du logement.

Le locataire doit recevoir de la part du propriétaire - bailleur tous les diagnostics techniques : diagnostic de performance énergétique (DPE), amiante, état de l'installation électrique, de gaz, constat des risques d'exposition au plomb et l'état des risques naturels et technologiques. 

La notice informative est un document indispensable qui liste les droits et les devoirs du propriétaire et du locataire, ainsi que les modalités en cas de litige.