LMNP et CFE : Comprendre vos obligations fiscales

Qu’est-ce que la CFE ?

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local créé par la loi de finances pour 2010. L’impôt est dû par toutes les personnes et entreprises qui exercent une activité professionnelle non salariée. La CFE est l’une des composantes de la Contribution économique territoriale (CET) avec la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). 

L’activité de location de logements meublés est une activité commerciale professionnelle dont les résultats entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

En tant que loueur meublé professionnel vous êtes donc imposable à la CFE.

Que vous possédiez le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP ou de Loueur meublé professionnel (LMP), vous devrez dans tous les cas, sauf exception, payer la CFE. Idem, le régime fiscal n’a pas non plus d’incidence, micro-BIC ou régime réel, la CFE demeure obligatoire.

Comment est calculée la CFE ?

Dans le cas d’une location meublée, la CFE est déterminée par la formule suivante :

valeur locative cadastrale x taux applicable par la collectivité

C’est la valeur locative des biens à l’année N-2 qui est prise en compte. Pour la CFE de 2024, c’est la valeur de 2022 qui est utilisée.

La valeur locative cadastrale (VLC) est le loyer théorique que vous pourriez obtenir avec votre propriété sur une année. Ce loyer dépend de la surface du logement et du tarif de référence par mètre carré.

Quant au taux applicable, il est fixé par la collectivité territoriale chaque année après un vote au sein de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre (EPCI). Cela signifie que d’une commune à l’autre le montant de la CFE ne sera pas identique.

L’administration précise également que si la valeur locative du bien est trop faible, une cotisation minimale forfaitaire est prévue. La cotisation minimale dépend ensuite du chiffre d’affaires. Par exemple, en 2024 vous réalisez entre  5001 € et 10 000 € de CA, Entre 5 001 € et 10 000 €, la base minimum du CFE sera entre 243 € et 579 €.

En tant que loueur meublé, vous ne payez la CFE que sur votre établissement principal. Si vous avez en location plusieurs biens immobiliers, l’établissement principal est la location qui génère le plus de revenus locatifs. Vous ne vous acquitterez donc que d’une fois de la CFE pour un bien.

Tableau du montant minimum du CFE dû en 2024 et 2025 selon le chiffre d'affaires

Quelles sont les exonérations à la CFE ?

Plusieurs conditions permettent d’être exonéré de plein droit de la CFE ou de manière facultative en tant que loueur de meublé.

Une entreprise est exonérée de la CFE la première année de sa création. Vous avez démarré par exemple votre activité de loueur meublé en mars 2024, vous ne paierez pas la CFE cette année. Et en 2025, la base d’imposition sera divisée par 2. Vous ne paierez pleinement la CFE qu’en 2026. 

Vous êtes exonéré de la cotisation à la CFE : 

• Si le chiffre d’affaires ou les recettes sont inférieurs à 5 000 € par an, l’exonération est alors automatiquement effectuée par l’administration.
• Si vous louez un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôtes et à condition que les locaux fassent partie de votre habitation personnelle et qu’ils ne constituent pas l'habitation principale ou secondaire du locataire.
• Si la location de la résidence principale ou secondaire est occasionnelle et n’est pas destinée à se répéter. 
• Si la location ou la sous-location d’une partie de l’habitation principale est faite à un loyer raisonnable. 
• Si la location meublée se situe dans une résidence de services qui est gérée par un prestataire. 

Certaines exonérations restent conditionnées à l’absence de décision contrainte de la collectivité territoriale concernée. 

👉🏻 Si vous sélectionnez le régime réel, vos revenus locatifs sont supérieurs à 77 000 euros ou sur demande, vous pouvez alors déduire la CFE de vos revenus en tant que charge.

Comment faire sa déclaration de CFE ?

Lorsque vous démarrez votre activité de loueur meublé non professionnel, vous avez jusqu’au 1er janvier pour remplir le formulaire : Déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises.

La Déclaration initiale 1447-C-SD (CFE) est à transmettre au Service des impôts des entreprises (SIE) elle permet de collecter toutes les informations concernant votre logement en location. Celles-ci sont préremplies vous avez simplement à les vérifier.

• Identification de l'entreprise : activités exercées, adresse, numéro de SIRET
• Renseignements sur l’ensemble de l’entreprise : date de création, chiffre d’affaires, l’adresse du bien meublé, la superficie (c’est ici que vous signalez les cas spécifiques : location d’un meublé de tourisme classé, location occasionnelle, etc.)

Les cadres suivants concernant les demandes d’exonération pourront être renseignés les années suivantes.

Vous n’avez pas de déclaration annuelle à effectuer sauf en cas de changement dans la situation du logement (agrandissement par exemple).

Quand payer la CFE ?

Le règlement de la CFE se fait par voie dématérialisée sur le site des impots.gouv.fr dans la partie espace professionnel. 

Le prélèvement dépend ensuite du fait que vous êtes mensualisé ou non.

Si ce n’est pas le cas, vous êtes prélevé de 50 % en juin puis une seconde fois en décembre ce qui correspond au solde (l’acompte est déduit). 

Quel est l’intérêt de faire de la location meublée en LMNP ?

Comme on vient de le voir, la cotisation foncière des entreprises est un des impôts dont vous devrez vous acquitter en tant que propriétaire d’un bien meublé. Pour autant, la location meublée est l’un des types de location les plus intéressants à l’heure actuelle.

Plus rentable, plus demandés, la location d'un meublé présente de très nombreux atouts.

Le loueur meublé professionnel est un statut accessible lorsque vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 euros par an. Ce qui est le cas de la grande majorité des investisseurs locatifs.

Dans le cadre du LMNP, vous avez accès deux régimes fiscaux distincts : 

• le micro-BIC qui ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs si ces derniers ne dépassent pas 77 000€ par an
• le régime réel qui permet de déduire tous les frais et charges de ses revenus locatifs si ces derniers dépassent 77 000 € ou sur demande.

Si le micro-BIC a l’avantage d’être facile à mettre en place, ce n’est pas le régime fiscal le plus puissant, loin de là. Le régime réel offre la possibilité de déduire toutes les charges (charges de copropriété, frais de gestion locative, assurance emprunt… ou encore la CFE).

De plus avec le régime réel, vous pouvez utiliser l’amortissement pour réduire fortement votre imposition (et même la faire disparaître). C'est un mécanisme un peu complexe. Il peut être intéressant de faire appel à un expert-comptable au moins la première année pour comprendre la méthode et la façon de remplir les tableaux d’amortissement.