Statut LMNP : quels avantages ?

Le LMNP : quel fonctionnement ?

Le loueur meublé non professionnel ou LMNP est un statut fiscal accessible à tous les particuliers qui choisissent de mettre en location un bien meublé. 

Les conditions d'accès au LMNP 

Si l’activité de loueur meublé non professionnel est ouverte à tous les particuliers , plusieurs règles et conditions doivent toutefois être respectées pour être éligible.

Le logement, appartement ou maison, doit être loué meublé. Ce qui implique que celui-ci dispose de tout les meubles, des équipements tels qu’ils sont définis par l’administration via le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Mais ce n’est pas tout.

L’autre condition concerne les revenus locatifs générés par votre meublé. Les revenus perçus :

• ne doivent pas dépasser 23 000 euros
• ne pas constituer plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal

Si vous ne respectez pas ces montants, vous intégrez le statut de LMP,  votre activité de loueur est considérée comme professionnelle. Un statut moins avantageux pour un particulier louant son meublé.

Une demande et des loyers plus élevés

La location meublée est un type de location très recherché dans les grandes villes et métropoles. La demande est forte notamment de la part des étudiants, des jeunes actifs ou bien encore des touristes. Etudiants et jeunes actifs ont souvent besoin de se déplacer pour leurs études et leurs premiers emplois. La plupart n’ont pas le temps ni les moyens d’acheter du mobilier et des équipements et recherchent en priorité des locations meublées.

Idem pour les touristes, ces derniers cherchent des locations types Airbnb dans des endroits bien situés et disposant d'un haut niveau de confort.

Avec le LMNP profitez d'un loyer de 10 à 20 % supérieur et d'une forte demande de la part des étudiants et jeunes actifs

La location meublée est par conséquent de plus en plus prisée. En proposant à la location un logement de type studio, T1, T2 meublé à proximité d’un campus ou d’une grande ville, vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire. Mais il est aussi possible de meubler un grand appartement pour le transformer en colocation meublée. Ce type de biens a également la cote auprès des jeunes étudiants et actifs. La demande est d'ailleurs plus élevée que l'offre sur le marché locatif et la colocation se marrie très bien avec le statut de loueur meublé non professionnel.

L’autre avantage du LMNP est le niveau des loyers. Pour une surface équivalente à une location vide, les loyers d’un logement loué meublé, seront en moyenne de 10 à 20 % plus élevés. Une différence nette permettant d’augmenter votre rendement locatif.

Une fiscalité attractive

Le point fort du LMNP, ce pour quoi de plus en plus de particuliers sont séduits, est la fiscalité avantageuse de la location meublée.

En LMNP, quel que soit le régime fiscal choisi, micro-BIC ou réel simplifié, il est possible de réduire le poids fiscal qui pèse sur les revenus tirés de la location. Dans tous les cas, vos revenus locatifs sont à placer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers comme avec la location nue.

Le LMNP offre aussi l’avantage de pouvoir changer de régime fiscal plusieurs fois au cours de la vie de votre location meublée. Il n’y a pas de contraintes, vous n’êtes pas tenu de rester au micro-BIC ou au régime réel.

Les avantages du régime micro-BIC

Le régime fiscal du micro-BIC , est le régime le plus simple et celui auquel vous êtes automatiquement rattaché si les recettes locatives de votre meublé ne dépassent pas 77 000 euros. Depuis le 1er janvier, le montant a été réévalué puisqu’avant il était de 72 600 €.

Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses bénéfices. Un taux qui correspond grosso modo aux charges qui pèsent sur un meublé classique.
Par exemple, si vous percevez 20000 euros de revenus locatifs sur votre location meublée, on applique un abattement de 50 %, ce qui signifie que vous serez imposé sur 10 000 euros. 

L’abattement forfaitaire est de 71 % lorsque votre location meublée concerne une chambre d’hôte, un meublé de tourisme classé ou une chambre en gîte rural. Le plafond à ne pas dépasser est ici de 176 200 € hors taxe, dans le cas contraire vous êtes rattaché au régime réel.

Avec le micro-BIC, l’abattement forfaitaire dans votre location meublée est de 50 % contre 30 % avec le régime micro foncier qui est l’équivalent de ce régime fiscal avec une location vide. Clairement, l’avantage est au meublé pour ce qui est de réduire le poids de sa fiscalité. Et c’est la même chose avec le régime réel. 

Les avantages du régime réel

Contrairement au régime micro-BIC, l’avantage du régime réel est que vous pouvez déduire exactement les charges et frais qui pèsent sur votre investissement immobilier, et non pas d’appliquer un pourcentage théorique. S’il est aussi apprécié, c’est parce qu’il permet de diminuer fortement son imposition voire de la faire disparaître.

Pour intégrer le régime réel simplifié, vos recettes locatives doivent dépasser les 72 600 euros, un plafond qui a été réévalué pour 2023 à 77 700 €. Cependant vous pouvez aussi en faire la demande à l’administration fiscale même si vos revenus n’atteignent pas ce montant. Au delà de  247 000 € hors taxe, vous passez du régime réel simplifié au régime réel, ce qui ne change pas vraiment les avantages fiscaux que vous pouvez percevoir avec ce régime. 

Le plafond du régime réel simplifié est de 247 000 € hors taxe, au-delà vous relevez du régime réel. Ce qui ne change pas fondamentalement les avantages auxquels vous avez droit.

Quelles sont les charges déductibles au régime réel ?

Vous pouvez déduire de vos bénéfices de très nombreuses charges locatives et frais. Il n’y a pas de liste exhaustive, simplement des règles à respecter. Les charges déductibles doivent être liées à la gestion normale du bien, être justifiées par des factures, les dépenses doivent aussi être engagées pour l’exercice en cours.

Parmi ces charges déductibles figurent : 

• les frais d’acquisition
• la taxe foncière, la taxe d’habitation
• les intérêts du crédit immobilier
• l’assurance du prêt 
• l’assurance habitation
• l’assurance loyers impayés
• les travaux d’entretien
• les charges de copropriété 

Diminuer son imposition avec l’amortissement

L’autre avantage majeur du régime est la possibilité de pratiquer l’amortissement du bien. Ce mécanisme comptable consiste à reporter chaque année la perte de valeur des différents éléments qui composent le logement : le bâtiment en soi (sauf le terrain), le mobilier, les travaux réalisés. Il s’agit d’utiliser l’usure naturelle du logement pour diminuer son impôt sur le revenu.

Les durées d’amortissement varient selon de quoi il s'agit. La durée est par exemple de 5 à 10 ans pour les meubles (6 ans un lit, 10 ans pour un canapé, etc.), de 10 à 15 ans pour les travaux et de 25 à 40 ans pour le bâtiment et le gros œuvre.

Utiliser ce mécanisme pour un logement oblige à tenir un tableau d’amortissement, ce qui peut nécessiter l'aide d'un expert-comptable, vu la technicité de la démarche. Toutefois, le jeu en vaut la chandelle tant vous allez diminuer votre imposition.

Exemple

Si vous achetez un canapé, la durée d’amortissement est de 10 ans . Imaginons qu'il vous a coûté 1500 euros. L'amortissement est alors :

1500 /10 = 150€

Chaque année pendant 10 ans vous allez pouvoir amortir ce canapé à hauteur de 150€ et imputer ce montant à vos revenus locatifs pour diminuer votre impôt.

En revanche, vous ne pouvez pas créer de déficit foncier avec l’amortissement à la manière d'une location nue. Si vous créez un déficit avec l'amortissement et les charges, vous ne pouvez que l'imputez sur vos seuls revenus locatifs et non pas votre impôt sur le revenu. Ce qui demeure très intéressant. Ce déficit pouvant aussi être reporté 10 ans à condition de continuer à louer votre bien.

Le Censi-Bouvard : un avantage lié au LMNP disparu

Les investisseurs en LMNP pouvaient bénéficier jusqu’au 31 décembre 2022 du dispositif Censi Bouvard. Cette loi permettait en effet aux particuliers investissant dans une location meublée en résidence de services de réduire leur impôt sur le revenu.

Le montant de la réduction d'impôt était de 11 % sur 9 ans dans la limite d’un prix d’achat du logement de 300000 €. Soit 33 000 euros de réduction d’impôt sur le revenu au maximum, ce qui reste une jolie somme. Autre avantage, la possibilité de reporter pendant 6 ans la réduction d'impôt.

Avec le dispositif Censi Bouvard, il était aussi possible de récupérer la TVA. Vu que vous achetez un logement meublé neuf dans une résidence neuve, la TVA à 20 % s’applique. Mais dans le cadre du Censi-Bouvard, il était possible de la récupérer à condition que  la résidence dans laquelle vous achetiez propose différents services obligatoires (l’entretien, le petit-déjeuner…). Il fallait aussi conserver le logement pendant 20 ans pour profiter intégralement de cet avantage.

Bilan

Assurément, l’activité de loueur en meublé non professionnel présente une multitude d’avantages comme on vient de le voir. Des loyers plus élevés, une forte demande locative, un rendement supérieur à la location nue et surtout la possibilité de sélectionner le régime fiscal le plus adapté à sa situation.

Le régime réel simplifié, lorsqu’il est bien maîtrisé, ce qui nécessite bien souvent l’aide d’un expert-comptable, permet de réduire ses impôts sur la location et même de les faire disparaître. En tant que futur investisseur ou propriétaire d’un meublé, vous avez tout intérêt à vous tourner vers la location meublée avec le statut de loueur meublé non professionnel.

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