Indivision et LMNP : ce que vous devez savoir

Pour investir en groupe et profiter du LMNP, vous ne pouvez que créer une SARL familiale (ce qui vous oblige à avoir des liens de parenté avec les autres associés) ou passer par un statut plus souple, l’indivision. L’indivision fonctionne en effet très bien dans le cadre du LMNP. On vous explique tout en détail.

Indivision et LMNP, comment cela fonctionne ensemble ?

Avant de revenir sur la façon dont se combinent l’indivision et le LMNP, on revient rapidement sur les spécificités de ces deux statuts. 

Le LMNP, conditions et avantages

L’activité de loueur meublé non professionnel (LMNP) est de plus en plus recherchée par les investisseurs particuliers parce qu’elle cumule les avantages. Les loyers tirés de la location sont plus élevés que pour un logement loué vide et la demande locative plus forte (de la part des étudiants et des jeunes actifs pour les petites surfaces ou des colocations). 

Le LMNP offre aussi différents avantages fiscaux. Via le régime fiscal micro-BIC, vous bénéficiez de 50 % d’abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs lors de votre déclaration d’impôts. Le second régime, le régime réel, permet quant à lui de déduire les charges locatives pensant sur votre location et offre la possibilité d’utiliser l’amortissement pour baisser son imposition.
Plus complexe, le régime réel est pourtant un moyen idéal pour diminuer ses impôts, voire les faire disparaître pendant plusieurs années. 

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, vous êtes tenu de respecter plusieurs conditions.

• Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser le plafond de 23 000 euros par an
• Et ne pas dépasser 50 % des revenus de votre foyer fiscal

Si vos revenus excèdent ce montant, vous relevez dans ce cas du statut de loueur meublé professionnel (LMP), moins intéressant pour faire de la location meublée en tant que particulier, surtout en termes d’impôt. 

Sans oublier que vous devrez fournir à votre locataire tous les équipements et le mobilier prévu dans la législation.

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est un statut juridique qui désigne la possession par plusieurs personnes d’un bien en commun. Il s’agit d’un droit de propriété collective. Comme son nom l'indique, cette propriété est indivisible au sens propre, ce qui est le cas d’une maison, d’un immeuble ou toute autre habitation qui ne peut pas être divisée physiquement, contrairement à une somme d’argent par exemple.

Les indivisaires, le nom des détenteurs de l’indivis, ne sont pas dans l’obligation de détenir un pourcentage du bien de part égale, la répartition est libre. En revanche, le droit de propriété collective avec l’indivision implique que chacun des indivisaires respecte les droits des autres indivisaires, il y a par conséquent des règles spécifiques pour gérer l’indivision.

On parle souvent d’indivision pour des questions de succession, mais c’est aussi ce qu’on pense moins un moyen d’investir à plusieurs. Plutôt que d’être subi comme pour une succession, l’indivision est alors un choix, pour acheter et gérer un bien meublé à deux ou plus. 

D’autant, que l’indivision est beaucoup moins complexe à mettre en place qu’une SARL de famille, le seul statut juridique permettant aussi de profiter du LMNP à plusieurs. Concubins, conjoints, parents ou amis, il n’y a pas de règle sur les relations entre les indivisaires.

Les avantages de l’indivision en LMNP

L’indivision est une forme juridique gratuite dans sa mise en place, hormis la convention d’indivision rédigée et validée par le notaire (qui n'est pas une obligation).

Si la SARL de famille permet de profiter du statut de LMNP, elle ne concerne que des personnes liées par des liens de parenté jusqu’au 4e degré, ce qui est très limité. Et comme on le disait plus haut, la SCI, la société civile immobilière n’est pas une forme juridique acceptée pour faire du loueur meublé non professionnel. 

L’indivision est par conséquent un bon moyen d’unir des personnes qui veulent investir à plusieurs sans lien de parenté.

Autre avantage, tous les indivisaires ne sont pas tenus d’intégrer le même régime fiscal. Les revenus du LMNP s’imputent sur leurs revenus personnels (dans la catégorie bénéfices industriels et commerciaux) en fonction de leur quote-part. Ce qui signifie qu’un indivisaire peut être au LMNP car ses revenus locatifs ne dépassent pas les 23 000 euros, tandis qu’un second indivisaire aura intégré le LMP (loueur meublé professionnel) puisqu’il aura des revenus plus élevés liés à une autre location par exemple.

Peu contraignante, souple, l’indivision dispose de solides atouts à l’heure d’investir en couple, en famille ou entre amis.

La convention d’indivision

Pour éviter toute sorte d’instabilité, les juristes recommandent de rédiger une convention d’indivision. Cette convention est un contrat entre les indivisaires qui est établi pour une durée de 5 ans (article 1873-1 Code civil). Après cette durée, la reconduction peut être tacite ou se faire avec l’accord de toutes les parties.

Le but du document est de formaliser par écrit la liste des biens indivis concernés ainsi que l’ensemble des droits et des obligations de chacun des indivisaires. Grâce à la convention d’indivision, vous pouvez déterminer qui sera le gérant et comment sont répartis les frais entre les indivisaires.

La convention d’indivision doit être rédigée par un notaire et fait l’objet d’une publication au Service de publicité foncière.

Comment louer un appartement meublé en indivision ?

La société civile immobilière (SCI) est sans doute l’un  des véhicules d’investissement le plus apprécié des investisseurs qui s’associent pour acheter un bien. La SCI n’est malheureusement pas compatible avec la location meublée sous statut LMNP. Il s’agit d’une société civile, et légalement elle n’est pas en droit d’exercer une activité commerciale, ce qui est le cas du LMNP.

L’indivision s’accorde en revanche bien avec le loueur meublé non professionnel, il existe cependant quelques spécificités dans la gestion du logement et la façon dont les décisions sont prises. 

Acheter et louer un bien meublé en indivision

Fondamentalement, rien ne diffère dans l’achat et la gestion du bien. Il s’agit toujours d’investir dans un logement puis de le meubler pour le placer en location et profiter du statut de LMNP. 

Lorsque vous achetez un bien à plusieurs dans le cadre d’un investissement immobilier, si rien n’est précisé, le régime de l’indivision s’applique. Cela signifie que chacun des acheteurs est propriétaire à hauteur de son apport, l’indivision peut être égale (50/50) ou inégale. Ces informations sont indiquées dans l’acte de vente, le nom des propriétaires et le montant de leur participation. Les indivisaires ont un droit de propriété sur la totalité du bien, ce qui implique certaines règles en matière de prise de décision.

Chaque indivisaire récupère ensuite les loyers et règle les charges en fonction de ses quotes-parts dans l'indivision. L’indivisaire règle ensuite personnellement ses impôts sur le revenu en fonction de ses revenus locatifs, c’est pour cela qu’un indivisaire peut être au statut LMNP et un autre au LMP.

La gestion de l’indivision en LMNP

Au cours de la vie d’une indivision, on distingue trois types d’actes juridiques. Les plus fréquents concernent la gestion courante du bien (la signature des baux d’habitation, 

La gestion courante, c'est-à-dire les actes d’administration, (signature des baux d’habitation, entretien, etc.) doivent être annoncés à tous les indivisaires et être acceptés par les 2/3 des indivisaires. Ce qui peut revêtir une certaine lourdeur, surtout quand le changement de locataire est fréquent dans une location meublée. Mieux vaut désigner un mandataire qui se charge des questions au nom des indivisaires.  

Les autres événements de la vie de l’indivision entrent dans la catégorie des actes de disposition et des actes conservatoires.

Les actes conservatoires sont relatifs à tout ce qui permet la sauvegarde de l’habitation (les travaux indispensables par exemple). Ces actes conservatoires peuvent être effectués par un seul indivisaire sans l’accord des autres.

Les actes de disposition sont relatifs à la vie en tant que telle du bien. On pense ici à la vente du logement. L’unanimité est requise, mais le tribunal peut être saisi par les 2/3 des indivisaires et le juge acter la vente sans unanimité.

Comment mettre fin à l’indivision ?

Les investisseurs sont libres de mettre fin à l’indivision, soit à titre personnel soit pour la totalité de l’indivision. Un propriétaire peut choisir de vendre sa part à un tiers, toutefois les indivisaires restants ont un droit de préemption sur la quote-part. Concrètement ces derniers doivent être avertis en premier de la vente pour pouvoir racheter la part.

Tous les indivisaires peuvent aussi décider de mettre fin à l’indivision en vendant le bien. Ils récupèrent ensuite leur argent à hauteur des quotes-parts qu’ils avaient dans l’indivision. S'il y a des désaccords dans les indivisaires pour la vente, le Tribunal judiciaire pourra être saisi.

Comment déclarer un LMNP en indivision ?

Dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de LMNP vous devez le déclarer au guichet des entreprises sur le site formalites.entreprises.gouv.fr. Cette formalité vous permettra de vous enregistrer auprès du Tribunal de greffe de commerce dont dépend géographiquement votre investissement immobilier. 

En retour vous allez obtenir un numéro de SIRET, mais aussi de préciser quel régime fiscal vous avez sélectionné : micro-BIC ou régime réel simplifié. Le choix de la fiscalité est l'un des nombreux avantages du LMNP.

Si le bien est acheté puis géré en indivision, vous devez par ailleurs remplir le formulaire FCMB (Déclaration d'exploitation en commun - Création, modification ou cessation Cerfa n°11924*01). Ce formulaire a pour fonction d’identifier l’identité des indivisaires qui ont acheté et loué le bien. Vous devez mentionnez en activité principale : “location meublée”. Il faut également spécifier le régime fiscal pour lequel vous avez opté.

En cas d’indivision, vous n’avez pas le choix, vous êtes obligé de prendre le régime réel pour votre location.

Vous devez déterminer s’il s’agit du régime réel simplifié ou du régime réel normal. Un statut qui dépend des bénéfices tirés de votre location, s’il dépassent les 247 000 euros par an, vous passez au régime réel normal). 

Quoi qu’il en soit, l'obligation de se déclarer en régime réel n'est pas une mauvaise nouvelle en soi. Dans la très grande majorité des cas, le régime réel est plus avantageux que le micro-BIC puisque les charges en LMNP dépassent les 50 % et que vous pouvez pratiquer l’amortissement du logement.

Comment gérer un bien meublé en indivision ?

Une fois votre location meublée déclarée, vous allez commencer à percevoir les loyers. Les revenus locatifs sont considérés comme des Bénéfices industriels et commerciaux et sont à déclarer en tant que tel. 

Vous devez désigner un gérant parmi les indivisaires qui aura pour fonction de récupérer les loyers et de redistribuer les revenus (après déduction des charges) en fonction de la quote-part de chacun. L’indivisaire peut être désigné à l’amiable ou au moyen d’un vote. Le gérant est aussi le seul qui reçoit l’avis d’imposition de la location meublée ainsi que le relevé de la taxe foncière et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) le cas échéant. 

À noter qu’il est toujours possible de déléguer la gestion locative à une agence de gestion locative professionnelle pour éviter toutes les diverses tâches administratives (recherche de locataire, état des lieux d’entrée et de sortie, quittance de loyer, etc.).