Loyers impayés : que faire pour résoudre le problème ?

Dans un premier temps, l’amiable est de rigueur :

Vous avez effectué un investissement locatif et vous vous rendez compte avec angoisse que les loyers ne sont plus versés. Avant de paniquer le meilleur moyen, le moins cher et le plus rapide est de demander au locataire la raison. Vous avez le choix du format : email, appels téléphoniques, sms, télégraphes…

Pendant cette phase, vous avez plusieurs options :

- Échelonner la dette

- Effacer une partie de la créance

- Utilisation de la caution

D’autres options peuvent être trouvées après avoir discuté avec votre locataire, quoi qu’il en soit n’oubliez pas : communication is key.

Une fois un accord trouvé, un papier sur lequel il figure devra être signé par votre locataire et vous-même.

Si aucun accord n’a été trouvé. Après 15 jours, l’étape suivante est la procédure de recouvrement. Si le nom parait complexe, ne vous y fiez pas, l’étape relativement simple. Il s’agit de l’envoi d’un simple rappel, d’une mise en demeure et enfin une demande de paiement, le tout en recommandé avec accusé de réception.

Aucune aide ne vous est nécessaire à ce stade. Vous pouvez rédiger les lettres vous-même. Si vous souhaitez tout de même demander à un huissier de s’occuper de la mise en demeure, ça vous coutera 30,89 euros TTC.

Le rappel (ou relance) se compose de la date, du montant jusqu’au jour de sa rédaction et des mois auquel le montant correspond. Vous finissez avec un gentil « je vous remercie de me payer sous 8 jours », daté signé envoyé !

Pas de réponse ?

Après les 8 jours stipulés dans la relance vous pouvez envoyer une mise en demeure, et si vous n'obtenez toujours aucune nouvelle : une demande de paiement. Il s’agit d’un « je vous invite à régulariser votre situation », toujours poli et montrant votre bonne foi. Votre volonté de résoudre la situation sans prendre des mesures plus drastiques doit absolument transparaître.

Si vous n’êtes pas écrivain dans l’âme, Masteos a pensé à vous en proposant plus bas des modèles à adapter.

Pas de loyers en vue ? Passons à la vitesse supérieure.

En cas d’échec de la procédure de recouvrement, vous pouvez demander une saisie.

Demandez à un huissier pour effectuer une saisie conservatoire sur les biens immobiliers et le compte bancaire du locataire. Cette saisie conservatoire devra par la suite être levée par le juge du TI ou du TGI pour passer en saisie de vente. Celle-ci ne pourra pas se faire sans l’accord du juge. L'huissier est obligatoire dans ce cas et vous coutera 12 euros TTC.

L’injonction de payer peut aller directement au juge, mais si encore une fois vous préférerez l’aide de l’huissier, cela sera facturé 25,74 euros TTC.

Nous vous avons mis un tableau ci-dessous qui résume la question du combien et du « est-ce obligatoire » ;

Et en dernier ressort...

Il ne vous reste qu’à demander à ce que le locataire quitte les lieux. Un délai de deux mois lui sera accordé. Elle se fait toujours avec l’aide d’un huissier de justice. Si le locataire ne remplit pas son rôle, en l’occurrence payer le loyer, le contrat de location sera résilié automatiquement et l’occupation du locataire devient par définition illégale. À ce moment vous adresserez une demande d’expulsion au juge. L’attente de la décision peut prendre jusqu’à deux mois, voire au-delà.

Les tarifs sont réglementés et vont comme suit :

Comment ne plus avoir affaire à une situation similaire ? Les moyens de prévoyance sont les suivants : demander au préalable des informations sur la situation de votre futur locataire. Attention, il y a certains documents que vous ne pouvez pas demander (un RIB, un relevé de compte, un livret de famille, un chèque de réservation, un mandat cash…), en revanche il vous est parfaitement possible de demander des avis d’imposition, des bulletins de salaires (les trois derniers), des justificatifs de revenus fonciers ou de rentes… Vous devez en somme vous assurer que le loyer ne représente pas plus de 35 à 50% de ses revenus.

L’autre moyen est l’assurance loyers impayés, qui est un pourcentage du loyer se situant entre 2 et 5%. Comme la garantie loyers impayés d’Unkle

Et si votre locataire était en difficulté ?

Si votre locataire traverse réellement une dure épreuve, certaines possibilités lui sont offertes :

- Le service SOS Loyers Impayés qui offre conseils et accompagnement au locataire selon sa situation. Le numéro ainsi que le service sont totalement gratuits : 0 805 160 075.

- Le fond de Solidarité pour le Logement, qui offre des aides financières pour le paiement des dettes locatives ainsi que d’un accompagnement social

- Action logement, pour les personnes qui se retrouvent dans une situation imprévue comme un licenciement ou encore un décès.

Une aide exceptionnelle face à la crise du Covid-19

Pour faire face à la crise sanitaire ayant fragilisé de nombreux ménages, le ministère chargé de la Ville et du Logement ainsi que le groupe Action Logement proposent une aide de 300€ maximum pour les ménages éprouvant des difficultés à payer leurs loyers. Ce dispositif est limité à une seule aide par ménage et s’adresse à tous les salariés du secteur privé ayant subi une baisse de leurs revenus d’au moins 15 %. Accessible sous  conditions d’éligibilité, chaque locataire pourra en faire la demande à partir du 30/06/2020.

On résume en image :

Modèles :

1. Modèle de lettre de relance en cas de loyer impayé

2. Modèle de lettre de mise en demeure pour loyers en retard

3. Modèle de lettre de paiement de loyer(s) impayé(s)

Vous êtes encore là ?

Quelque chose nous dit que votre relation avec vos locataires vous préoccupe. On ne voudrait pas se jeter des fleurs, mais on en profite quand même pour vous rappeler qu'on est plutôt doués dans le domaine. Notre service de gestion locative s'occupe d'entretenir une relation saine avec des locataires de confiance et résout le moindre tracas pour vous.