Charges locatives : locataire ou propriétaire, qui paie quoi ?

Qu’est-ce qu’une charge locative ?

Les charges locatives (autrement appelées charges récupérables) sont des dépenses payées par le propriétaire qui les récupère ensuite auprès du locataire.

Dans les immeubles d’habitation, le syndic de copropriété facture des prestations afférentes au lot que possède le propriétaire. En retour, le propriétaire-bailleur est en droit de se faire rembourser par le locataire en lui demandant une somme s’ajoutant au loyer perçu, mais pas n’importe comment. 

Dans une copropriété, on compte 3 types de charges : 

• les charges courantes qui permettent de maintenir l’immeuble en bon état
• les charges particulières qui correspondent au changement d’équipement dans l’immeuble
• les charges exceptionnelles relatives à des travaux lourds (ex. changement de toiture)

Le locataire ne doit pas régler l’intégralité des charges, mais seulement les services et prestations dont il bénéficie (exemple : l’entretien des parties communes). La liste des charges récupérables sur les locataires a été fixée dans le décret n°87-713 du 26 août 1987. La législation encadrant l’immobilier évoluant souvent, la jurisprudence est venue compléter ce décret. 

Il existe deux méthodes de facturation des charges locatives : une provision pour charges ou le paiement d’une somme forfaitaire. Dans tous les cas, leur règlement est une obligation pour le locataire qui ne saurait s’y soustraire. 

La provision pour charges

La provision sur charges (aussi appelée avance sur charges) consiste à faire régler chaque mois ou chaque trimestre au locataire une somme correspondant aux charges de l’année précédente mensualisée. Une régularisation annuelle des charges (un décompte des charges) est ensuite effectuée en fin d’année sur la base des montants réellement payés au syndic.

Si le locataire a trop versé, le propriétaire lui verse le trop-perçu et inversement dans le cas contraire. La provision pour charges se base elle des dépenses réelles. Dans le cas où la révision a été omise, le propriétaire ne peut pas demander le remboursement des charges au-delà des 3 dernières années (la loi Alur 2014 a statué en ce sens).

Le paiement d’une somme forfaitaire

Le propriétaire procède à une estimation des charges à partir de la somme réelle ou de ce que payait l’ancien locataire. Il s’agit d’une méthode plus simple à mettre en place et qui ne nécessite aucune régularisation de charges.

Le propriétaire ne peut pas demander au locataire de régler la différence en cas de mauvaise estimation, alors prudence. Cette solution est surtout appliquée dans les locations meublées parce que les baux sont signés pour une durée plus courte que les locations vides. 

À noter que les charges récupérables sont les mêmes qu'il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée. 

Quelles charges doit payer le locataire ?

Les charges récupérables par le propriétaire concernent différentes catégories de prestations qu’on peut regrouper :

• La rémunération du gardien
• L’entretien des parties communes
• Les taxes et redevances

La rémunération du gardien

Si la copropriété possède un employé s’occupant du gardiennage, le locataire doit payer une partie des charges. 75 % si le concierge s’occupe du nettoyage des parties communes et la sortie des poubelles, 40 % de celui-ci n’effectue qu’une des deux tâches. 

L’entretien des parties communes

À l’intérieur de l’immeuble, le locataire doit s'acquitter de nombreuses charges portant sur :

• les frais de personnel d’entretien
• la fourniture de produits d’entretien et de désinfection
• l’entretien des moquettes, des tapis, du vide-ordure
• l’électricité
• l’entretien de l’ascenseur (examen régulier, incidents, matériel d’entretien, menues réparations…)
• des frais liés à l’utilisation de l’eau froide, de l’eau chaude ou d’un chauffage collectif (contrôle, réparation des fuites, fourniture d’énergie, entretien courant)

L'entretien des espaces extérieurs

Certaines dépenses concernant les espaces extérieurs de la copropriété sont aussi à la charge du locataire. Il s’agit entre autres de l’entretien :

• Des espaces verts (arrosage, désherbage, taille…) 
• Des voies de circulation et du parking
• Des équipements (jardins pour enfants, etc.)

Les taxes et redevances

• la taxe d’habitation
• la taxe d'enlèvement des ordures ménagères
• la taxe de balayage
• la redevance assainissement

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Quelles charges doit payer le propriétaire ?

Les propriétaires ne peuvent pas récupérer toutes les charges dans leurs logements loués. Certaines dépenses demeurent à leurs frais. Pour résumé, il s'agit de charges :

• Relatives au gros œuvre
• Liées au changement d'équipement
• Valorisant l'immeuble

Le propriétaire d'un logement situé dans une copropriété doit participer aux frais des travaux liés à des défauts de construction, des vices et des malfaçons, des dégâts liés à des cas de force majeurs, des équipements collectifs vétustes, des remises aux normes des installations électriques, des rénovations thermiques obligatoires). Tous les travaux qui mettent en valeur et embellissent le bâtiment sont aussi à sa charge.

Les réparations structurelles, celles qui touchent aux gros œuvres sont à la charge du propriétaire et ne peuvent pas être facturées au locataire. On pense ici au changement de toiture ou au ravalement de façade.

Dans les parties communes, le propriétaire bailleur doit payer pour les changements de moquette ou de tapis, les réparations en cas de vandalisme, le changement de portes ou de fenêtres, de digicode, en cas de rénovation de la peinture ou des escaliers. 

Quand il y a des équipements de production d’eau chaude ou d’eau froide, le remplacement est à la charge du propriétaire. Pareil pour les gouttières, les cheminées à entretenir ou à remplacer 

Le décret du 9 septembre 2004 a apporté des précisions sur certaines charges non récupérables. C’est le cas des travaux de raccordement aux égouts, à l'enfouissement de lignes téléphoniques ou électriques, la mise aux normes d'ascenseur, l'installation de porte coupe feu…

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