Quels sont les droits et obligations entre propriétaires et locataires ?

Quelles sont les obligations du propriétaire ?

En louant son bien immobilier, un propriétaire est tenu de respecter plusieurs obligations. Il doit veiller à fournir au locataire un logement décent, il doit également lui remettre tous les documents administratifs indispensables et réagir pour entretenir et réparer le logement quand cela est nécessaire.

Fournir un logement décent

Le propriétaire-bailleur a l’obligation de proposer au locataire un logement décent. Cinq éléments spécifiés dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 déterminent si le logement est décent ou non :

• posséder une surface habitable minimale.
• assurer la santé et la sécurité du locataire.
• l’absence de nuisibles et de parasites.
• une performance énergétique minimale.
• la présence d’équipements indispensables.

En cas de manquement avéré, le locataire est en droit de se retourner contre le propriétaire pour exiger une mise en conformité.

Fournir tous les documents nécessaires préalables

Au moment de la signature du bail avec le locataire, vous devez lui remettre un certain nombre de documents obligatoires.

• Un dossier technique qui comprend tous les diagnostics obligatoires Diagnostic de performance énergétique (DPE), constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement date d'avant janvier 1949, état des risques et pollutions (inondations, séismes, avalanches...), état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans, état de l'installation intérieure du gaz, le plan d’exposition au bruit s’il y a lieu.
• Une notice explicative.
• Une notice de la convention de l’ANAH.
• L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.
• L’attestation d'assurance contre les risques locatifs.
• Un extrait du règlement de la copropriété.

Si le logement est loué meublé, vous devez fournir également un inventaire détaillé du mobilier et des appareils électroménagers présents.

Durant la vie de la location

Pendant la location, vous devez remettre tous les mois au locataire une quittance de loyer. Vous devez aussi fournir les justificatifs liés à un appel de charges afin de procéder à la régularisation annuelle des charges locatives dans le cas où les charges ne sont pas payées au forfait, mais au réel. 

Si vous décidez de mettre fin au bail de location avant la date prévue, vous devez le signaler par écrit au locataire. Il faut un motif impérieux pour rompre le contrat de location avant son terme : vente, occupation personnelle ou motif réel et sérieux. 

Lors du départ du locataire, il vous faut remettre une attestation de paiement des loyers ainsi que la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs pour prendre connaissance des dispositions légales et des possibilités de règlement en cas de litige. 

Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

Voilà une question fréquente et que se posent beaucoup de locataires.

Le bailleur ou propriétaire a l’obligation de fournir un logement en bon état durant toute la durée de la location et pas seulement au début du bail. Il doit s’occuper des réparations lorsque ce n’est pas de la faute du locataire, mais lié à la vétusté ou l’usure normale du bien locatif.

Les travaux à la charge du propriétaire sont ceux qui permettent de respecter les critères de décence du logement, les travaux qui apportent une valeur ajoutée au logement et à l’immeuble, les travaux améliorant la performance énergétique (isolation par exemple), les travaux d’entretien des équipements (volet, porte, canalisation, robinets…), l’entretien des façades et des toitures. En revanche, les menues réparations sont à la charge du locataire.

Comment faire des travaux si le logement est occupé ?

Défini dans l'article 1719 du Code Civil, la jouissance paisible des lieux est une obligation du propriétaire vis à vis de son locataire. Il ne doit pas gêner le locataire sauf quand la situation l'exige.

Le locataire doit quant à lui permettre l’accès à son logement pour effectuer certains travaux. Avant les travaux le propriétaire doit informer le locataire par courrier recommandé de ce qu’il souhaite faire : nature des travaux, date du début, délais…

Si les travaux dépassent les 21 jours, le locataire est en droit d’exiger une baisse du loyer proportionnelle à la durée des travaux. Certains travaux effectués peuvent être abusifs, non conformes ou rendre le logement inhabitable. Dans ce cas, le locataire peut légalement poursuivre le propriétaire devant les juges.

Le locataire peut-il faire des travaux ?

Voici une autre question que peuvent se poser les locataires. Cela dépend des situations. Si le locataire veut repeindre un mur de l'appartement, il doit en avertir le propriétaire, ce dernier donne ou non son accord. Au cas ou le locataire repeigne l'appartement sans accord, il devra remettre dans l'état initial le logement qu'on lui a remis et donc par remettre les murs dans leur couleur d'origine.

Quelle est la procédure d'expulsion d'un locataire ?

Les relations entre le locataire peuvent aussi ne pas être de tout repos et il est bon de savoir quels sont vos recours pour expulser un locataire. Car oui cela peut arriver que vous n'ayez plus le choix. Impayés, nuisances, dégradations, les raisons peuvent être nombreuses pour expulser quelqu'un.

Trois situations sont autorisées pour expulser un locataire :

• la reprise des lieux pour y habiter
• la reprise pour revente
• la reprise des lieux pour motifs sérieux (nuisances, loyers impayés). 

Cette dernière procédure est longue et doit être utilisée en dernier recours.

Quelles sont les obligations du locataire ?

Le propriétaire d'un appartement ou d'une maison placé en location a de nombreuses obligations envers son locataire, mais c'est aussi le cas du locataire pour son propriétaire.

Payer son loyer

Cela peut paraître évident, encore faut il le rappeler. Le locataire se doit de payer son loyer en temps et en heure à son propriétaire. Il doit aussi régler les charges locatives, selon les modalités définies, de manière mensuelle ou annuelle comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Pour ce qui est de la taxe foncière en revanche, c'est au propriétaire de son acquitter, il n'a pas le droit de la demander au locataire.

Par ailleurs, le locataire a l'obligation de souscrire à une assurance habitation.

Veiller à l'entretien du logement

Le locataire doit respecter le logement dans lequel il est installé. Il a l'obligation de l'entretenir pour éviter sa dégradation. Il se doit de veiller à réparer les dégâts occasionnés qu'ils soient accidentels ou volontaires. Tout ce qui est de l'ordre des réparations courantes et du petit entretien est à la charge du locataire.

Lors de l'état des lieux de sortie, c'est l'occasion pour le propriétaire de comparer avec l'état des lieux d'entrée. Si les dégradations ne sont pas dues à l'usure normale du logement dans le temps, le locataire devra procéder aux réparations. Ou le montant des réparations sera prélevé sur le dépôt de garantie versé à la signature du contrat.

Ne pas transformer le logement

Le locataire peut aménager le logement comme bon lui semble, notamment dans une location vide (moins dans une location meublée). En revanche, il n'a pas le droit de le transformer. Abattre une cloison, refaire une cuisine ou une salle de bains... tous les travaux qui transforment le logement sont interdits sans l'accord du propriétaire.

Si le locataire a cependant l'accord du propriétaire, il peut faire les travaux à sa charge. Le propriétaire bénéficie de ces améliorations et changements quand le locataire quitte le logement.

À la fin de la location, lorsque le locataire a donné son préavis (d'une durée de 1 mois ou 3 mois selon le type et le lieu de la location). Il n'a pas le droit de s'opposer à la visite de son logement par de potentiels nouveaux locataires. Le locataire doit aussi continuer à verser son loyer. Donner son préavis n'exempte pas de payer son loyer.